人民法院案例庫:房屋租賃合同無效所致損失的責任承擔

人民法院案例庫:房屋租賃合同無效所致損失的責任承擔

——知某投資公司訴鄭某青房屋租賃合同糾紛案

入庫編號：2026-16-2-116-001 / 民事 / 租賃合同糾紛 / 最高人民法院 / 2025.02.07 / （2021）最高法民再145號 / 再審 / 入庫日期：2026.03.05

裁判要旨

對房屋租賃合同因違反法律、行政法規強制性規定而無效所造成的損失，應當結合合同雙方過錯程度由雙方各自承擔相應比例的責任。在房屋租賃合同因房屋違建而無效的情形中，出租人將未取得合法手續的違章建筑出租，一般應當承擔合同無效的主要責任；對房屋系違章建筑知情的承租人，一般應當承擔合同無效的次要責任。

關鍵詞：

民事 房屋租賃合同 合同無效 責任承擔 損失比例

基本案情

2007年6月9日，原告深圳市知某投資公司（以下簡稱知某投資公司 )與被告鄭某青簽訂了《某大廈裙樓租賃合同》，將某大廈裙樓負一層 、二層、三層、首層共10106.49平方米出租給鄭某青作為開設休閑項目的營業場所。同日，知某投資公司與鄭某青又簽訂了《補充協議》，約定：除建筑面積外，三層夾層及四層和其他加擴建筑面積由知某投資公司收租，知某投資公司確保鄭某青正常使用經營，不受國家管制單位及業主和其他單位的干擾；6月9日租賃合同的確切面積按實際使用面積確定，包括有產權證面積和無產權證面積二部分；租金按每月每平方米人民幣63元（幣種下同）計算，合計每月租金866800元；租金和面積以《補充協議》為準。

后因鄭某青欠付租金，知某投資公司訴至法院，請求判令解除案涉合同，并由鄭某青支付欠付的租金及利息、違約金等。

法院經審理查明，當地城管部門認定案涉房屋的三層夾層、四層系違法建筑。2009年12月28日，城管部門拆除了四層大約一半的建筑面積。

廣東省高級人民法院作出（2008）粵高法民一初字第5號民事判決：解除知某投資公司與鄭某青簽訂的《某大廈裙樓租賃合同》《深圳市房地產租賃合同書》及《補充協議》有效部分的約定；確認知某投資公司與鄭某青簽訂的《補充協議》涉及某大廈裙樓第三層夾層和第四層的約定無效；知某投資公司和鄭某青對合同無效部分的損失各承擔一半責任等。宣判后，知某投資公司、鄭某青均不服，提起上訴。最高人民法院作出（2011）民一終字第32號民事判決，對一審判決的上述判項予以維持。

鄭某青不服，向最高人民檢察院申請監督，最高人民檢察院對二審判決提出抗訴，認為由知某投資公司和鄭某青對合同無效部分的損失各承擔一半責任的認定有誤。最高人民法院于2025年2月7日作出（2021）最高法民再145號民事判決，改判合同無效部分的損失承擔比例為知某投資公司承擔70%，鄭某青承擔30%。

裁判理由

本案再審的爭議焦點是，案涉《補充協議》因違反法律強制性規定而無效所產生的損失如何分擔。

《中華人民共和國合同法》（已廢止）第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”（《中華人民共和國民法典》第一百五十七條沿襲了上述規定精神）據此，對于因違反法律、行政法規的強制性規定導致合同無效的，應當區分雙方當事人對造成合同無效部分的過錯程度，確定承擔損失的責任比例，具體應讓違反法律、行政法規的發起方承擔較被動接受方更重的責任。

本案二審裁判已認定，案涉《某大廈裙樓租賃合同》《深圳市房地產租賃合同書》及《補充協議》三份協議中，《某大廈裙樓租賃合同》 《深圳市房地產租賃合同書》是雙方當事人的真實意思表示，合同內容不違反法律和行政法規的強制性規定，合同合法有效；而《補充協議》所涉某大廈裙樓第三層夾層和第四層屬違章建筑，故其相應部分的約定因違反法律強制性規定而無效。從雙方簽訂的《補充協議》第二條關于“2007年6月9日租賃合同的確切面積按實際使用面積確定，該面積包括有產權證面積和無產權證面積兩部分”的約定看，本案雙方當事人對案涉租賃房產部分面積尚未取得合法手續是明知的。亦即，知某投資公司明知三層夾層和四層未獲得合法手續，仍為獲利而出租；鄭某青作為承租人對此明知但仍與知某投資公司訂立租賃合同。可見，雙方對《補充協議》部分無效均存在過錯，知某投資公司與鄭某青應當對合同無效后的損失在各自過錯范圍內承擔責任。

關于各方的過錯程度，知某公司作為案涉租賃房屋的提供方，對租賃房產具有控制、處分的能力，應當提供合法房產并辦理房租租賃的合法手續，其將未取得合法手續的違章建筑出租，系違反法律、行政法規強制性規定的主導方，理應承擔合同無效的主要責任；而承租方鄭某青雖然對涉案違章建筑部分未取得合法手續的情況知情，但其過錯程度明顯小于出租方，應承擔合同無效的次要責任。原審確定雙方各半負擔案涉合同部分無效的損失，存在不當。綜合本案具體情況及雙方當事人的過錯程度，最高人民法院再審確定知某投資公司承擔損失的70%，鄭某青自行承擔損失的30%，以規范房屋租賃市場秩序，引導各方主體嚴格依法經營。

關聯索引

《中華人民共和國民法典》第157條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第58條）

一審：廣東省高級人民法院（2008）粵高法民一初字第5號民事判決（2011年1月6日）

二審：最高人民法院（2011）民一終字第32號民事判決（2011年11月8日）

再審：最高人民法院（2021）最高法民再145號民事判決（2025年2月7日）