香港辦公樓核心區域租金回升，投資新局開啟

近日，仲量聯行大中華區聯席首席執行官兼香港、澳門及臺灣地區董事總經理鮑雅歷(Alex Barnes)接受了彭博社(Bloomberg)的采訪，分享了關于香港商業地產市場，尤其是辦公樓板塊的最新數據與趨勢洞察。在香港經濟穩步復蘇、內地企業加速出海以及全球資本重新配置的多重背景下，香港辦公樓市場正迎來一個關鍵的結構性轉折點——從過去的調整期邁入以“反彈”為主基調的新周期。

任何房地產市場的復蘇都離不開宏觀經濟的支撐。2026年，亞太及大中華區經濟預計將實現3%至4%的增長，這一增速顯著領先于歐美經濟體，為區域內核心城市的商業活動注入了強勁動力。香港作為連接內地與全球的門戶，成為這輪增長紅利的直接受益者。

更為關鍵的是，內地企業“走出去”的戰略步伐正以前所未有的速度推進。根據香港投資推廣署的數據，僅2025年前9個月，就有482家海內外企業在香港投資推廣署協助下赴港擴張，其中262家來自中國內地，占比超過一半，成為絕對的“主力軍”。這些企業預計將為香港帶來646億港元的投資與超過9200個就業崗位。這股擴張浪潮直接轉化為對辦公空間的剛性需求：無論是設立總部、擴大業務團隊，還是尋求靈活的辦公解決方案，來自金融、科技通訊、新能源及專業服務領域的內地企業，已明確成為2026年香港辦公樓市場最大的租戶增長池。

在這樣的需求驅動下，香港辦公樓市場的復蘇軌跡日益清晰，但并非普漲，而是呈現出鮮明的結構性特征。

令市場參與方尤為關注的是核心區域的強勢反彈。中環作為香港商業心臟地帶，再次扮演了復蘇“領頭羊”的角色。2025年，該區域的甲一級（Grade A1）辦公樓接連錄得兩宗跨國企業的大型租賃交易，有效提振了市場信心，也直接推動了租金的上行——中環甲級辦公樓租金在去年錄得約5%的漲幅，預計2026年將維持這一增長勢頭。

與此同時，一項政策紅利為存量資產開辟了新路徑。2025年夏季，香港政府推出了可以將辦公樓和酒店等商用物業改建為學生住宿的政策。這一舉措不僅精準回應了學生住宿市場的供應缺口，也為那些區位合適但傳統辦公需求不足的樓宇提供了盤活契機。值得留意的是，政府目前對辦公樓和酒店等商用物業轉售型住宅仍持嚴格監管態度，業態轉換的政策導向清晰指向了與城市功能需求更匹配的方向。

市場基本面的變化正深刻影響著投資端的邏輯。一個顯著的趨勢是，越來越多原本租賃辦公樓的優質企業，開始考慮直接購置物業。這一“由租轉購”的現象背后，既是企業對香港作為國際商業中心地位的長期信心，也是對當前資產價格窗口期的敏銳把握。當企業成為買家，整棟或整層收購辦公樓，不僅直接降低了市場的可租賃空置率，還可能因企業搬遷而催生對其他區域樓宇的衍生需求。

需求的多元化也帶來了投資標的的多樣化。新經濟企業、內地赴港企業以及傳統跨國企業，共同構成了當前香港辦公樓市場的核心租戶矩陣。尤其值得關注的是，內地企業通過港股IPO融資后，香港股市的活躍讓市場對其國際金融的地位重拾信心，有助于為其辦公樓市場帶來源源不斷的活力。

從資本端觀察，私人財富與跨境資金正在加碼布局。家族辦公室等機構將核心區域優質辦公樓及學生住宿物業，視為在港進行跨境資產配置的重點。港元匯率穩中有升的態勢，客觀上降低了跨境投資者的進入成本，而其聯系匯率制度固有的避險屬性，則持續吸引著尋求避風港的全球資本。

更重要的是，港股市場與辦公樓投資形成了正向循環。活躍的IPO有助支撐市場對辦公空間的需求；地產板塊的估值修復提升了辦公樓資產的定價水平；而股市的財富效應，又可能將部分資本增值反哺回商業地產投資。這一閉環的形成，讓2026年的香港辦公樓市場不再僅僅是實體經濟的晴雨表，更成為連接資本市場與實物資產的重要樞紐。

基于上述研判，仲量聯行認為市場的參與者需要做出清晰的戰略選擇。對于投資者而言，核心區域的甲級辦公樓依然是把握租金增長紅利的主線。同時，具備改建為學生住宿潛力的存量資產，正享受著政策紅利帶來的價值重估。

對于企業用戶，當前無疑是布局核心區域的窗口期。無論是借助香港政府對內地企業的扶持政策設立總部，還是考慮將辦公樓購置與資本市場融資相結合，以鎖定長期運營成本，都是值得深入探討的戰略選項。

展望2026年，香港中環甲級辦公樓市場的反彈具備較強的可持續性。內地企業出海的長期趨勢、科技與新經濟的持續擴張，構成了需求的主力；而企業購樓潮、跨境資本的涌入以及港股市場的聯動效應，則為市場增添了新的動能。在全球資產配置的版圖上，香港辦公樓正以其獨特的韌性，重新成為值得關注的核心標的。