猛砸7700億，今年新房有“千億級大漲”？

一筆規(guī)模空前的房地產(chǎn)支持資金正在加速落地。

中指研究院最新披露數(shù)據(jù)顯示，截至2026年2月末，全國28個(gè)省市已公示“擬使用專項(xiàng)債收購閑置存量土地”的總金額突破7700億元。

要知道，土地儲(chǔ)備類專項(xiàng)債在自2019年下半年曾被叫停，2020年-2024年房地產(chǎn)類專項(xiàng)債發(fā)行一直限額在4萬億元以下。

直到2025年基調(diào)轉(zhuǎn)變，新增專項(xiàng)債限額才提升到4.4萬億元，新增額度較往年大幅提升了近5000億元，同比增幅13%，創(chuàng)下近六年的最大增幅。

“土地儲(chǔ)備類專項(xiàng)債”可以用在哪里？政策明確規(guī)定，增量資金主要用于投資建設(shè)、收購存量商品房、土地收儲(chǔ)、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等房地產(chǎn)穩(wěn)市場的相關(guān)領(lǐng)域。

具體而言，專項(xiàng)債投資項(xiàng)目涵蓋14個(gè)一級分類和50余個(gè)二級分類，包括土地儲(chǔ)備、保障性安居工程（老舊小區(qū)改造、保障房、保租房、棚改）等。

1、用于安居工程，激活新房交易

圍繞老舊小區(qū)改造、保障房投資建設(shè)等為主的保障性安居工程，既能釋放土地效率，也能為新房、二手房、保障房和租房市場帶來更多增量，畢竟拆遷戶們不買房就會(huì)租房，總有居住需求待滿足。

以新房為例。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，按照2025年地產(chǎn)專項(xiàng)債超6000億元的預(yù)計(jì)增量測算，保守估算將拉動(dòng)8700億元增量的新房交易，同比大漲。

8700億元新房交易量，什么概念？它只略低于2025年新房交易額TOP3城市成交總金額（9568億元），是2024年全國新房成交總額的9%。

克而瑞認(rèn)為，專項(xiàng)債能夠改善市場長期供求預(yù)期，部分三線城市會(huì)迎來機(jī)遇。例如，廊坊、岳陽等地，專項(xiàng)債規(guī)模已經(jīng)達(dá)到新房成交額的40%以上，長期來看，專項(xiàng)債支持預(yù)計(jì)將帶動(dòng)當(dāng)?shù)匦路夸N售速度提升超50%。

2、投入土地收儲(chǔ)，盤活有效供應(yīng)

專項(xiàng)債投資另一個(gè)重點(diǎn)投入領(lǐng)域是“土地收儲(chǔ)”，通過回收閑置土地，回爐重造，優(yōu)化市場庫存。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、杭州的“專項(xiàng)債融資”處于全國前三。北京去年七個(gè)月的專項(xiàng)債融資就已經(jīng)達(dá)到823億元，其中23%用于土地收儲(chǔ)類項(xiàng)目。

上海以477億元排在第二，土地儲(chǔ)備類發(fā)行量占比高達(dá)97%。也就是說，上海的專項(xiàng)債融資主要用來回收土地了，2025年就有68個(gè)土地儲(chǔ)備類項(xiàng)目獲得專項(xiàng)債融資，合計(jì)金額462億元。這是去年上海土地市場持續(xù)火熱的一個(gè)重要原因。

排名第三的杭州，同樣把85%的專項(xiàng)債融資用于土地儲(chǔ)備類項(xiàng)目。去年杭州宅地平均溢價(jià)率高達(dá)35%，離不開這項(xiàng)原因，畢竟回流的主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，還是會(huì)受市場追捧。

盤活閑置土地，一定程度上就是盤活樓市存量，這些土地可以建成保障房，完善住房體系，補(bǔ)充中低收入群體、新市民的住房保障短板；也可能建成改善型“好房子”，以滿足舊改搬遷等因素帶來的增量需求。

值得一提的是，現(xiàn)在國家對收儲(chǔ)后土地的使用，尤其是城市更新類土地的使用限制，進(jìn)一步放松。

3月16日，深圳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》正式落地實(shí)施，就指出了三點(diǎn)改善——降低土地移交率、取消保障房配建、推進(jìn)“清調(diào)供”。

也就是說，在深圳土地收購用于城市更新建設(shè)的化，“保障房配建”這一項(xiàng)已經(jīng)開始取消，也不捆綁“土地移交率”了，開發(fā)商能增加可售面積；還能得到金融機(jī)構(gòu)的多項(xiàng)貸款支持。為開發(fā)商“減負(fù)”，實(shí)則盤活那些幾乎陷入停滯的土地和在建項(xiàng)目。

而當(dāng)項(xiàng)目盤活入市，則意味著市場住房有效供應(yīng)能夠增加，滿足對應(yīng)的住房需求，相應(yīng)的住房成交量（新房為主）也會(huì)得到提升。新房市場的改變，也會(huì)傳導(dǎo)至未來，對二手房和租房市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

7700億，這一筆規(guī)模空前的土地專項(xiàng)債資金，最終將導(dǎo)向一個(gè)更加活躍和健康的房地產(chǎn)市場。

（來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn) 作者：王婷婷WTT）