最高院：能否以經濟適用房需家庭為單位申購為由，即認定為共有？

作者：周軍律師.

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經濟適用房是政府提供政策優惠、面向中低收入住房困難家庭供應的保障性住房，其申購需以家庭為單位。

那么，能否以經濟適用房需家庭為單位申購為由，即認定房產為家庭共有？

最高院在《晏某與朱國平、廖小清第三人撤銷之訴再審案》中明確：

雖然根據經濟適用住房的有關政策要求，城市居民有共同生活的家庭成員的，應以家庭為單位共同申購經濟適用住房，但不能當然地認定該獲得的經濟適用住房屬于家庭成員共有。家庭共同財產的認定以家庭成員對財產取得所作出的貢獻或家庭成員的約定為要件。

本案再審審查的焦點在于：晏娟是否屬于訴爭房屋的共有權人。

從原審查明的基本事實看，2009年7月，廖小清與女兒晏娟(廖小清與前夫于1993年9月10日所生)向經濟適用住房行政管理部門申購經濟適用住房，經批準同意申購后廖小清于2009年9月1日與萍鄉市家興房地產開發有限公司簽訂《湘東區經濟適用住房銷售合同》，并于2009年7月29日支付39260元購房款。上述簽訂經濟適用住房銷售合同、交付購房款時，晏娟尚不滿16周歲，屬限制民事行為能力人，也無法以自己的勞動收入為主要生活來源。雖然根據經濟適用住房的有關政策要求，城市居民有共同生活的家庭成員的，應以家庭為單位共同申購經濟適用住房，但不能當然地認定該獲得的經濟適用住房屬于家庭成員共有。

晏娟申請再審認為《江西省人民政府關于積極推進經濟適用住房建設和完善廉租住房制度的若干意見》(以下簡稱江西省經適房意見)第十七條規定，產權人欄目中填寫申請人家庭所有居住人員姓名，因此其作為家庭成員具備共有人的合法正當權利基礎。

本院認為，《中華人民共和國物權法》(以下簡稱物權法)第五條對物權法定原則作出規定，亦即物權的種類和內容由法律規定。關于物權權利人的界定，應屬物權內容的范疇，該界定應由法律而非其他規范性文件作出明確規定。家庭共同財產的認定以家庭成員對財產取得所作出的貢獻或家庭成員的約定為要件，是民法物權制度的應有之義。

江西省經適房意見作為行政機關頒布的其他規范性文件，屬于行政管理規范，其目的在于限制和預防通過不正當手段申請經濟適用住房的行為，確保經濟適用住房作為一種具有保障性、福利性的住房能真正分配給急需住房保障者。晏娟依據江西省經適房意見第十七條規定主張其為訴爭房屋的共有權人，缺乏事實和法律依據，本院難以支持。

周軍律師提醒，經濟適用房以家庭為單位申購，不直接等同于家庭共有。產權歸屬需以不動產登記為首要依據，結合出資貢獻、書面約定、婚姻關系綜合認定。僅參與申購、無登記、無出資、無約定：歸登記人單獨所有；婚姻存續期間家庭申購、登記在一方名下：原則上夫妻共有；共同出資、書面約定、登記共有：認定為家庭共有。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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