購買力爆發，一二手房價齊漲！上海樓市開啟“暴走模式”

3月以來，“滬七條”政策效果不斷顯現，上海樓市迎來企穩跡象。

中房報記者 苗野 北京報道

上海樓市的“暖意”在數據中悄然探頭。

國家統計局最新發布的數據顯示，2月份，上海新房價格環比上漲0.2%，由平轉漲；二手房價格環比同樣上漲0.2%，正式終結了此前連續9個月下跌態勢。這也是上海樓市在經歷調整后，首次出現一二手房價格同步回正的積極信號。

從同比數據看，2月上海新房價格同比上漲4.2%，繼續在全國范圍內保持領先地位。業內人士普遍認為，在政策“組合拳”的精準發力與市場積壓需求的共振下，上海樓市正迎來一個成色十足的“小陽春”。

一進入3月，市場熱度便強勢回歸。網上房地產數據顯示，3月前15天，上海二手房網簽量逼近1.4萬套，其中3月9日至15日當周成交7233套，創下自2021年以來近5年的周度新高，甚至有房產中介機構人士在3月14日當天遭遇了網簽系統因集中登錄而出現卡頓的現象。

“上海樓市小陽春已然確立，購房窗口期正在逐步收緊。”上海中原地產市場分析師盧文曦認為，2月的回暖只是前奏，3月才是紅利全面兌現期，后續市場有望突破去年同期成交紀錄。量在價先，成交量穩定在高位，房價就有望盡快走出底部。

中信建投證券研究員竺勁認為，3月以來，“滬七條”政策效果不斷顯現，上海樓市迎來企穩跡象，二手房成交量回暖，有助于房地產市場量價企穩。長期來看，未來房企業務會繼續向經營性業務傾斜，核心城市住房結構不平衡仍為開發業務創造了發展條件。

二手房“翻身仗”

3月15日，上海浦東新區不動產登記交易大廳人聲鼎沸，41個辦事窗口全部開放，屏幕上滾動著叫號信息，截至中午12點，放號量已達423個。此前一天，上海二手房單日成交1472套，創下近一年來單日成交的第二高點；15日成交1390套，兩天合計2862套，刷新了近5年周末成交峰值。

這個數字，只是2026年第一季度上海樓市“暖春”行情的一個縮影。

上海市房地產交易中心數據顯示，2026年1月，上海二手房累計成交22834套，同比增長24.18%，承接了2025年12月的“翹尾回升”態勢。從日均成交量看，工作日穩定在600套以上，周末更是頻頻破千套。外環外成交占比超50%，總價300萬元以下房源占比接近半壁江山。

在成交量穩定的同時，價格端也釋放出積極信號。1月上海二手房成交均價環比上漲2.71%，顯示出市場正從“以價換量”階段向“量價趨穩”過渡的跡象。

這是1月份市場的底色，2月的上海樓市可謂跌宕起伏。春節假期，市場一度“凍僵”，2月15日成交量斷崖式下滑至7套，隨后更是連續4日零成交，直至2月25日“滬七條”的出臺，真正為市場注入了強心劑。

從非滬籍外環內社保年限由3年改1年、公積金貸款額度大幅提升、減免滬籍成年子女首套房產稅等多個維度釋放利好。政策落地當天，二手房單日成交即突破500套，隨后逐日上行，2月最后一天沖高至839套。

“直接跳過了傳統節后1～2周的市場恢復期。”盧文曦認為，二手房市場在政策強力加持下，回暖速度遠超市場預期，“滬七條”相當于給“小陽春”提前上了一道“保險”。

3月，上海二手房市場直接進入“暴走”模式。截至3月15日，二手房累計成交達13955套，日均930套；3月14日那個讓系統崩潰的1472套，正是這波行情的縮影。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進預計，3月全月上海二手房網簽量有望突破3萬套，創下近年來月度成交新高，這是檢驗市場回暖成色的關鍵指標。他認為，4月和5月上海二手房交易熱度將延續。

從成交結構來看，據城市測量師行統計，2025年1月，上海300萬元以下二手房成交占比為59%；到了今年2月，這一數據升至70%，截至3月15日，進一步增至73%。低總價“上車盤”成為市場的絕對主力。

盧文曦算了一筆賬：以典型的老破小“曹楊新村”為例，套均40多平方米，總價不超過250萬元。新政中家庭公積金最高貸款額度240萬元，這意味著買家只需支付極低的首付，就能靠公積金覆蓋大部分房款。這對剛需是實打實的利好。

與此同時，上海二手房掛牌量已連續9個月下降。上海鏈家最新二手房掛牌量約8.1萬套，相較2025年5月最高超11.3萬套的掛牌量，降幅達28.3%。同期二手房7天帶看量達13.8萬套。

另據多家中介機構反饋，近期上海內環內核心板塊二手房議價空間普遍收窄至4%以內，其中，南京東路、外灘、人民廣場、徐家匯等核心地段議價空間不足1%。

從1月的平穩開局到2月的深V反彈，再到3月的爆發式增長，上海二手房市場用90天完成了從筑底到復蘇的轉向。

新房市場的“點狀火熱”

相較于二手房市場的V型反轉，上海新房市場顯得更為理性和分化。

3月16日，一組數據在市場上炸開了鍋，上海新房單日成交395套，環比暴增419.7%；一天之后，新房成交攀至485套。截至3月17日，累計成交達4730套，環比暴漲超300.5%。

這一串跳動的數字背后，是政策“組合拳”的精準拆彈。

同策研究院聯席院長宋紅衛表示，受“滬七條”新政影響的客群來訪成交轉化比約為10:1，遠高于非新政客群的27:1。其中，“公積金貸款額度提升”貢獻了77%的拉動力。這表明政策的紅利精準落到了那些原本只差“臨門一腳”的購房者身上。

據了解，新政落地后首個工作日，華潤置地上海公司當日成交額突破3.2億元；首個周末，招商蛇口上海公司成交總金額超4.15億元；位于徐匯濱江的頂豪項目安瀾上海，兩日成交額超6.3億元；保利世博天悅單盤兩天攬金2.5億元。

回顧一季度初期，市場依舊保持著謹慎的底色。上海市統計局數據顯示，1～2月全市住宅銷售面積108.98萬平方米，同比下降32%。單看2月，受供應端萎縮影響，上海新建商品住宅成交面積僅16萬平方米，處于低位運行 。

但在冰冷的平均數之下，是分化劇烈的個例。高端改善盤依然是市場的“定海神針”，1月份，上海全市僅有一個樓盤“日光”，但高端盤的表現依然搶眼，安瀾上海以21.83億元銷售額領跑1月榜單，位于黃浦濱江的陸家嘴太古源·源邸單月貢獻17.8億元。

真正展現市場韌性的，是那些具備產品力的“網紅盤”。2月，澐啟濱江以5.2億元位列銷售榜首；位于金山新城板塊的建發瑞湖首開銷售率超過80%，均價40477元/平方米，在克而瑞2月榜單上奪得成交面積、成交套數“雙冠王”。

分化依然殘酷。同樣由建發操盤的楊浦項目建發海宸，在2月加推時備案均價上調至121995元/平方米，截至3月5日的網簽率僅1.56%。成績“慘淡”的還有寶山淞南高境的江灣金茂府網簽率為6.67%，浦東新區的斯坦福花園網簽率為零。

進入3月，雖然完整的月度成交數據尚未出爐，但市場情緒已發生微妙轉變。2月的數據清晰勾勒出市場主線：144平方米以上的大戶型新房價格環比上漲0.4%，同比漲幅高達6.3%；核心區豪宅包攬成交額前五，外環外總價500萬元左右的剛改產品同樣表現活躍。

58安居客研究院院長張波將這種現象定義為“結構性復蘇”。“核心城市的改善產品成為復蘇主線，這說明供需匹配度正在不斷提升。”他認為，未來市場不再是整體漲跌，而是同一城市核心區優質資產與遠郊普通資產的價格走勢將持續分化。

這種“結構性復蘇”也體現在土地市場。中交城投在青浦老城廂的首發項目“南廂觀寧府”售罄后，迅速于春節前拿下二期地塊；在楊浦濱江，中建壹品通過風貌遴選模式再度獲取新地塊，計劃與現有項目聯動開發；綠城中國在3月中旬上海首場土拍中溢價6.57%拿下青浦西虹橋地塊。

盧文曦認為，“滬七條”政策及時落地穩定了市場預期，疊加市場本身的韌性，給“小陽春”上了“保險”。隨著政策力度顯現，3月上海樓已提前鎖定“小陽春”。

克而瑞上海分析師丁俊杰認為，上海樓市“小陽春”行情已確立。隨著政策效應持續釋放和市場信心進一步修復，3月下旬至4月，新房市場有望迎來更明顯的回暖。此輪回暖主要得益于溫和的政策環境與市場內生增長動力，相較于依賴強刺激帶來的短期波動，當前走勢更為穩健，也更有利于市場的長期健康發展。