世紀互聯的算力地產還能撐多久？

作者 | 張旭 責編 | 韓瑋燁

摘要：世紀互聯2025年營收逼近百億，產能一年翻倍，卻遭黑石出逃。表面是AI時代的贏家，但扒開財報，掩蓋不住的是百億資本開支的現金流黑洞、被折舊反噬的利潤，以及大股東黑石清倉式減持的恐慌。

世紀互聯2025年營收逼近百億，產能一年翻倍。表面是AI時代的贏家，但扒開財報，掩蓋不住的是百億資本開支的現金流黑洞、被折舊反噬的利潤，以及大股東黑石清倉式減持的恐慌。

世紀互聯（VNET）剛交出了一份堪稱印鈔機級別的2025年成績單。

在諸多中小IDC企業(yè)因需求疲軟而收縮時，它卻選擇了逆勢狂飆：全年總營收逼近百億大關（99.5億元，同比增長20.5%），在運產能更是從年初的485MW驚人地躍升至889MW，一年內幾乎再造了一個大廠。配合著財報中關于AI驅動強勁需求的宏大敘事，這似乎是一個科技巨頭完美的高增長故事。

然而當我們把視線從營收增速移向底層商業(yè)模式時，卻發(fā)現IDC的業(yè)務內核，本質是一門極其傳統的包租公生意——拿地、建房、拉電纜、裝空調，最后把通了電的機柜租給互聯網大廠賺取租金。

這種在2026年給出突破1300MW、超百億資本開支指引的不顧一切的擴張姿態(tài)，像極了前幾年在土拍市場上瘋狂舉牌拿地、追求高周轉的暴雷房企。所有看似性感的科技狂歡，落到最后，都是一場被鋼筋水泥和巨額折舊死死拖住的資本游戲。

深挖財報：產能狂飆背后的三大死穴

世紀互聯試圖用20%的營收增速掩蓋資產負債表里的千瘡百孔。但只要我們用審查不動產項目現金流與去化的眼光去穿透財報，就能發(fā)現其數字背后的三大死穴。

死穴一：被折舊掩蓋的利潤黑洞與百億資本開支的緊箍咒

財報中，管理層著重強調經調整EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）達到29.8億元。這種算法對于重資產行業(yè)來說，經常很魔幻。IDC行業(yè)是典型的設備折舊大戶，機電設備每過5-8年就要面臨淘汰更新，折舊攤銷則是利潤的粉碎機。

只看EBITDA不看CapEx（資本開支），等于只看開發(fā)商的預售回款不看建安成本。2025年世紀互聯的資本開支約為80億元，2026年指引直接飆升至100-120億元。不到30億的EBITDA，很難填上百億資本開支的窟窿。錢從哪里來？只能繼續(xù)瘋狂借新還舊。

死穴二：70.1%上架率背后的無效庫存與錯位擴張

2025年底，世紀互聯的上架率勉強維持在70.1%。對比行業(yè)巔峰時期動輒80%以上的水平，這30%的空置機柜就是每天在吞噬現金流的有毒資產。

更致命的是結構性過剩。一線城市的核心機房依然能打，但為了湊出一年翻倍的產能規(guī)模（新增404MW），世紀互聯在二三線甚至更偏遠地區(qū)囤積了大量算力產能。這些缺乏核心網絡節(jié)點支撐的偏遠機房，就像是三四線城市的文旅地產，幾乎沒有真實的互聯網大廠買單，最終只能陷入無底線的價格戰(zhàn)。

死穴三：機構資本集體大撤退

利潤是可以靠財務準則做賬的，但資本的出逃是用腳投票的。

近期 SEC 文件（Form 6-K）和市場新聞暴露出一個致命信號：2026 年 2 月中旬，黑石集團通過轉讓世紀互聯相關權益，將其持股比例削減至 5% 以下，觸發(fā)了投資協議中的最低持股事件，直接導致黑石喪失了此前協議約定的全部公司治理權。而就在此前的 2 月 13 日，世紀互聯剛完成了對 2.5 億美元 2027 年到期可轉債的條款修訂。

在商業(yè)世界里，外資大鱷放棄董事會席位并減持，往往是對企業(yè)現金流極度悲觀的信號。這也直接導致美國銀行下調其目標價至16.10美元，同時公司股價遭遇重挫。這就是資本市場對其高杠桿豪賭最真實的判決。

算力不動產真相：勿用炒商鋪的邏輯炒算力中心

當下，無數遭遇主業(yè)瓶頸的傳統地產商和城投公司，正試圖將手中滯銷的產業(yè)園、物流倉爆改為算力中心，以為抱上了AI的大腿就能重獲新生。睿和智庫希望行業(yè)能理解世紀互聯近幾年的艱難，減少轉型的盲目性。

IDC不是商鋪，不能毛坯交房。傳統商業(yè)地產，只要地段好，房子蓋完就可以躺著收租。但算力中心的壁壘根本不在地皮和土建，而在高密度的電力調度、極度苛刻的液冷散熱系統，以及持續(xù)不斷的設備迭代。

隨著英偉達（NVIDIA）等高性能芯片的普及，單機柜功率已經從過去的3kW-5kW，飆升到了20kW甚至50kW以上。這意味著，像數據港、世紀互聯手里大量的存量老機房，如果不追加巨額資本進行高功率改造，根本接不住AI大模型的訂單。

舊機柜裝不下新算力，跟不上折舊的設備最終只會淪為一堆昂貴的廢鐵。這意味著什么？意味著你剛剛花了幾個億建好的算力中心，可能3年之后因為功耗不達標，就面臨被大廠退租的風險。地產商習慣了一套房子管70年的靜態(tài)思維，一旦進入技術折舊極快、二次改造投入極高的IDC賽道，極易被拖進重資產泥潭。

避坑建議：如果非要碰IDC，怎么排雷？

如果不動產資本或地方城投選擇戰(zhàn)略入局算力地產，睿和智庫建議遵循以下理性且冷酷的排雷邏輯，才能保住穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展的目標：

第一，少碰或不碰沒有一線能耗指標的下沉項目。算力地產的護城河不是土地價格，而是廉價且合規(guī)的電力。遠離一線城市（北上廣深及周邊）或者缺乏直連骨干網節(jié)點的三四線數據中心，即使當地政府倒貼土地，也絕不能碰。那些地方的機房，最后大概率淪為大廠都不愿意放冷數據的爛尾樓。除非本地的產業(yè)基礎足夠扎實，能支撐IDC的長期運營。

第二，以定制化（Build-to-suit，BTS）為主，分布式散售為輔，且加強運營能力。像世紀互聯這樣維持零售型業(yè)務（上架率僅64%），獲客成本極高。真正的優(yōu)質資產是綁定頭部大廠（如阿里、騰訊、字節(jié)），在簽下10年以上長約、鎖定最低保底租金的前提下再去動土。沒有鎖定確定性大客戶的盲目擴產，就是一場把真金白銀變成無效庫存的自殺式狂歡。

第三，刺穿總包代建的利潤水分。根據中倫律所關于IDC工程建設的實務分析，IDC前期投入巨大，很多地產背景的玩家喜歡做代建人。在設置代建合同或收購存量項目時，必須穿透其設備采購成本（占總投資70%以上）。警惕那些通過關聯交易拉高機電設備報價、做大資產包估值的操作，一旦接盤，后期的折舊會直接擊穿你的財務模型。

結語

世紀互聯這份看似繁花似錦的年報，實則是資本狂熱退潮前最后的瘋狂。產能數字的躍升掩蓋不了現金流的枯竭與資本大鱷的撤退。對于實操派而言，我們要做的絕不是在狂熱的算力敘事中充當接盤俠，而是應冷血地算清每一筆賬目的投入產出比。在這個重資產的屠宰場里，活下去，比什么都重要。