山東
上篇關于長盛小區原拆原建的文章實在是太火了，隔了兩個月居然還有人擱這咔咔留言的，這也充分證明了原拆原建的關注度。
綜合看評論區，主要的焦點分成兩類：
一類是原拆原建的規劃問題，包括但不限于采光、車位、儲藏間等等...
二類是資金問題，包括但不限于資金從哪來，如果同意原拆原建要繳多少錢？
這兩個問題都有答案了，因為可參照的案例出現了，這就是市中區舜耕路38號的原拆原建計劃。
方案中提到的97平的房子，改造費需要4.85萬元，但是還會補發安置費5.82萬元，當然這是沒有計算出去租房子的費用以及面積的差價。
所以看到了嗎，免費原拆原建也并非不可能....
正片開始：
舜耕路38號實際上是山財大的教職工宿舍，相對很多老舊小區來說，產權明細，單位單一，容易聯系上房東，這是可執行原拆原建的優勢所在。
畢竟很多老舊小區歷經多年，房東更迭，僅產權確權就是一件苦差事。
更大的優勢是地段不錯，社區面積夠大，給原拆原建預留了充沛的資金空間。
而且我看了看戶型，這個社區的戶型較普通小區是偏大的，也是原拆原建的有利條件之一。
規劃方面，在相關的方案中非常明確：
改造完的總建筑面積約94924平，住宅面積約81904平，比過去63008平的面積多了18900平。
換而言之，這18900平就是搞原拆原建的資金來源之一，當然也可能是唯一
當然這里要提醒一點，舜耕路38號院的位置還是不錯的，沿舜耕路開車到經十路僅兩公里。
很多比較偏遠的老舊小區原拆原建的難點在于地段位置太差，實在湊不出錢來，這社區是沒什么問題的....
改造完之后大概就變成了下面的效果，北側為4棟15層小高層，剩下11棟為10層小高層。
整體的規劃品質也很高，就是按照高品質住宅來搞的，方案上多處體現，我就不贅述了，單純看外立面甚至比某些偽改善強不少...
這樣的規劃往往會涉及到另外一個問題，也就是原拆原建后的面積補償問題。
方案中給的答案相當明確，這就分成了兩類：
1.有些人不像補面積，方案中給出了答案：
我大概算了算，如果是97平的不增加面積的話：
97*500+7.5*3000=71000元
扣除97平給的安置費5.82萬，自己掏1.18萬外加三年租房子的錢。
假設每年租金3萬，大概資金成本是7.18萬，如果對比房屋的增值，我認為這成本并不算高，具體房子的增值計算下面有圖。
2.有些人像借東風面積向上置換的話：
比如從100平換成150平，你需要支付的錢是新房原面積的5萬塊，外加新購買50平商品房面積的105萬（2.1萬一平）
也就是說掏出來110萬，就能從100平的舊房換成150平的新房。
按照方案上的計算方式，新房溢價超過了230萬。
算起來有點費勁，不同房源的系數不同多，具體的我就不算了....
因為原拆原建之后，原有的房屋面積也進行了升級。
整體的方案還有很多其他的細項。
像是車位、儲藏間、沿街商業、房屋裝修等等大家關注的內容
還包括了電梯的個數和設置、戶型的排布等系列細節。
想了解的朋友仔細看這個紅色的圖即可，可以說想得非常周全了。
因為很多東西都是有國家相關文件要求的，例如改造項目的地上增量面積不得大于30%....
并不是想蓋就可以蓋的，這在方案中都非常明確，這些我不贅述了，畢竟咱也不是房主...
最后總結一點原拆原建：
一、社區要夠大，地段也得好，否則增加的面積沒法變成錢
二、每個社區的原拆原建成本會有差異，但是小編認為，只要能進入到原拆原建的方案里，改造系數不會差距特別離譜，這社區是500元/平，可以當個參考
三、這對于老舊社區無疑是個天籟，尤其是老城核心區的老破小，看情況可以留一下。
本文排版略粗糙，主要追個熱點，敬請原諒
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