番禺超20宗宅地亮相，誰會成為下一個“爆款”？

廣州今早一場大雨，打得不少上班族措手不及。

但是在番禺的石碁鎮，有個地方依然人頭攢動，高朋滿座，因為，2026年番禺區土地推介與城市合伙人邀約會在此舉辦。

活動的規格相當高，連省國土、教育廳的領導們都出席了，這也說明，這場土地推介會，并不單純意味著一個區的謀劃。

活動開始，自然還是番禺的“秀肌肉”環節。

番禺提前兩年完成“十四五”目標，去年GDP達到3150億元。

全區市場主體45.5萬戶，上市公司29家，獨角獸企業估值和數量廣州第一，三個千億級企業海大集團、廣汽集團、希音集團橫跨一二三產。

但最讓人震撼的，是番禺的人才家底，12所高校、20多萬大學生、73名院士、53個國家級科研平臺、458個省部級科研平臺……這是別的區想搬都搬不走的“底氣”。

再回歸主題，番禺這次端出來的，是一份沉甸甸的家底。

3.1萬畝土地，拆成四大產業組團、七大片區。其中產業用地2.3萬畝，居住用地0.2萬畝，臨時利用用地0.3萬畝，外加171萬平國資物業和0.3萬畝留用地。

這次推地，番禺把全區拆成了七個片區，每個片區的定位非常清晰。

長隆萬博國際文商旅體融合發展片區

粵港澳大灣區文商旅融合典范區、世界級地標商圈

這是番禺最成熟的增長極，去年長隆萬博客流1.45億人次，K11、萬象城、廣州足球公園都在這里，交通和商業配套也都是頂配。

這個片區推出的5宗宅地，各有各的稀缺性。

萬博CBD西側地塊是真正的“王炸”，39畝的體量，容積率僅3.5，距離7號線、18號線南村萬博站只有1公里，東風東教育集團番禺小學、番雅實驗學校這些名校就圍在邊上。

萬博核心區開發已經接近飽和，這塊地的稀缺性，懂的都懂。

譽山公園西側地塊走的是另一條路，它緊鄰譽山公園，周邊大崗嶺、七星崗森林公園連成一片，是那種“推窗見綠”的生態盤。

南村鎮中心小學、南村鎮雅居樂小學就在旁邊，適合追求寧靜又不想犧牲教育的家庭。

塘埗東地塊主打濱水，三支香水道南岸，容積率只有2.2，天然具備高端開發的潛質。

地塊西側還規劃了兩處教育設施用地，星執學校、廣州南方學院番禺附屬中學也在附近，這種“濱水+低密+名?！钡慕M合，相當有吸引力。

大石理念地塊，22畝的“小而美”地塊，適合打造精品社區。這里是廣佛同城化的前沿陣地，距離地鐵會江站1.5公里，鄰近規劃中的佛山地鐵4號線大維村站。

市廣路地鐵站北側地塊，背靠金山湖文化公園，坐擁原生山林與湖景生態，有山、有水、有地鐵、有名校。

廣州南站臨站經濟片區

粵港澳大灣區客廳、樞紐經濟區

南站去年日客流高峰92.2萬，4高鐵、3城際、4地鐵交匯，這種交通能級，整個大灣區找不出第二個。

但南站片區的價值，不在居住，而在“以樞紐聚產業、以產業促城市”，這個片區的2宗宅地，更像是給南站商務區配的“生活底盤”。

幸福涌西側地塊，緊鄰廣州南站，周邊地鐵2號線、7號線、佛莞城際密集，陳村涌、幸福涌雙水系環繞，住在這里，完全可以暢想“雙城生活”。

南站核心區地塊，容積率2.5，更偏改善型，緊鄰地鐵2號線石壁站，南站小學、石壁街中心幼兒園在側，石壁四村公園就在旁邊，日常遛娃散步很方便。

新中軸南段（番禺段）片區

番禺北部門戶、創新島岸

片區擁有2公里江岸、4條內河、26公頃綠地，還傳承著龍舟制造非遺文化。

也正因此，這個片區推出繁榮5宗宅地，每一塊都跟“水”有關。

上漖、廈滘濱江地塊是真正的“一線江景”，緊鄰規劃中的地鐵26號線如意路站，與既有地鐵3號線廈滘站相距1.3公里。坐在家里就能看到廣州地標全景。

值得一提的是，周邊還要建19萬方的商業地標，未來這里會是文化藝術與濱水休閑的融合體。

南浦島地塊一期A地塊，緊鄰地鐵2號線南浦站，最大的亮點是旁邊配了一所42班的九年制學校，周邊還有南浦里大型商業綜合體，典型的“地鐵+學校+商業”三件套。

南浦半島地塊是這5宗里最大的，達到299畝，容積率只有2.0，能建近40萬方，這種規模的一線濱江低密地塊，在廣州幾乎絕版。如果操盤得當，這會是下一個“星河灣”。

環大學城創新區

粵港澳大灣區創新策源地、中試驗證策源核心

這里是番禺的“最強大腦”。73名院士、20萬大學生、53個國家級科研平臺，全部集中在這里。

南村科創6宗居住地塊，6宗合并為160畝，緊鄰華南理工大學（廣州國際校區）、暨南大學（番禺校區），周邊廣臺高速、興業大道、市新公路交織，地鐵7號線板橋站與4號線新造站都在附近。

東西莊地塊屬于“巨無霸”，達到了590畝，容積率只有2.0，能建63萬方。北側靠近地鐵4號線新造站和城際化龍南站，華南理工大學廣州國際校區附屬小學、番廣附創新城學校、廣東第二師范學院番禺附屬初級中學環繞，大體量+多維配套，未來將打造一座“小城市”。

化龍新城地塊地處化龍鎮核心板塊，緊鄰海大科學園，距離在建的化龍南城際站只有500米，這是典型的“產城融合”項目，下樓就是產業園，上樓就是家。

獅子洋專精特新企業集聚片區

國際新能源汽車零部件供應基地、灣區智能網聯前沿實踐區

這里是番禺第一個“萬畝千億”平臺，1.5萬畝產業用地，已經引進了123個項目，總投資超1000億元。

這次雖然沒有推出宅地，但作為番禺產業底盤最硬的區域，它的價值不容忽視，這里的產業人口，就是周邊宅地未來的接盤主力。

蓮花灣產城融合發展片區

廣州市智能網聯與新能源汽車創新示范園、第二個“萬畝千億”主戰場

這是番禺產業底盤最硬的地方，廣汽埃安在這里，產業鏈從零部件到整車到軟硬件，基本閉環。

片區推出的2宗宅地，都是“產業+居住”的配套盤。

珠三角城際蓮花維修工區地塊，東南側遠眺4A級景區蓮花山旅游區，廣大附中番禺實驗學校、廣東仲元中學蓮花灣學校在側。工作日在產業園上班，周末爬蓮花山，這生活節奏剛剛好。

利豐主體地塊，最大的亮點是南向直面蓮花山風景區，坐擁獅子洋一線江景，形成難得的“山+江”雙重景觀資源。

國際珠寶產業片區

世界珠寶“番禺制造”、國際珠寶首飾流行趨勢發布永久會址

年加工首飾占全國近三成，港澳轉口珠寶約七成出自這里。片區推出的5宗宅地，集中在市橋核心區，主打成熟配套。

市橋客運站地塊，鄰近地鐵3號線市橋站，番禺兒童公園、城北公園、丹山公園三園環抱，省一級學校星海中學近在咫尺。這是典型的“老城芯”地塊，配套不用等，住進去就什么都有。

德寶花園東側地塊，鄰近市橋水道，擁攬一線水岸視野，老城區的濱水地塊，也屬于香餑餑。

福愉路南側地塊，臨順德水道而踞，一線江景盡收眼底，廣東番禺中學、興賢小學、金沙灣幼兒園等全齡學府環伺，香柏華府、越秀可逸江畔等多個成熟社區簇擁。這是市橋片區的“江景改善盤”。

番禺區明珠電氣地塊、華南輪胎地塊，合并為218畝，地處地鐵18號線、22號線沿線，駕車15分鐘可到達萬博商務區，屬于“萬博輻射圈”里的性價比之選。

東環街市橋貨運站地塊，緊鄰星海體育公園、星力動漫產業園、龍美淘商城動漫電商園，這是“宜居宜業”的理想空間，工作在創意園，住在公園旁。

看完所有地塊，不難發現，番禺這次推出的宅地，分布邏輯很清晰，萬博核心區只有1宗，說明核心區已經進入存量時代。

濱江低密地塊集中在南浦半島、上漖廈滘、市橋水道沿線，容積率普遍在1.8-2.5，這是廣州改善客群最想搶的。

學府地塊集中在環大學城、長隆萬博，有高校、有名校、有產業，這是最有后勁的區域。

進一步總結，長隆萬博做價值標桿，南站做樞紐經濟，環大學城做科創轉化，蓮花灣做產業平臺，新中軸南段做濱江封面。

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