高庫存區域里的“快跑者”

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豐臺區的新房市場，正在經歷一場漫長的調整。

2026年3月，豐臺區新房庫存約10,512套，去化周期（12個月口徑）34.2個月。這意味著即使不再新增供應，現有的房子也要賣將近三年。130-150㎡的改善型產品，去化周期更是高達46.5個月——將近四年。

但就在這個高庫存、慢去化的區域里，有一個項目賣到了尾盤。中建壹品·花香壹號，542套房，已成交471套，去化率86.9%，剩余71套。從2024年6月開盤，到現在不到兩年，它用產品力跑贏了大盤。

01豐臺改善市場的結構性壓力

把視角拉高，先看豐臺的整體數據。

2025年4月至2026年3月，豐臺區新房累計供應48.55萬㎡（3,534套），成交51.83萬㎡（3,793套），表面供求比0.94，供需基本平衡。但拆開面積段看，問題就暴露了。

110-130㎡的改善產品，庫存25.44萬㎡（2,073套），去化周期21.5個月；130-150㎡的產品，庫存36.20萬㎡（2,662套），去化周期46.5個月。大戶型積壓嚴重，開發商普遍面臨去化壓力。價格也在承壓：豐臺區成交均價從2023年的78,743元/㎡高點，回落至2026年的71,275元/㎡。

在這樣的大環境下，花香壹號所在的羊坊板塊（高立莊板塊）也未能獨善其身。克而瑞數據顯示，該板塊130-150㎡大戶型庫存占比73%，去化周期接近40個月。但花香壹號的主力產品是88-139㎡三至四居，其中88-102㎡三居占比近七成，正好避開了大戶型積壓的重災區。產品結構與區域庫存結構形成錯位競爭，這是它能快速去化的關鍵原因之一。

02項目基本面：央企純洋房的硬指標

花香壹號由中建壹品開發，央企中建三局旗下。8棟11層純板式洋房，容積率2.0，一梯兩戶，3米層高。在豐臺四環到五環之間，這樣的低密純洋房并不多見。

總戶數542戶，車位667個，配比1:1.23。物業費5.9元/㎡/月。項目2024年6月2日開盤，預計2026年12月31日交付，目前已進入尾盤階段，外立面已呈現，實景示范區已開放。

報價區間52,000-55,000元/㎡（含裝修），總價440萬起。2024年7月首次成交至今，累計成交面積4.84萬㎡，471套，成交金額25.98億元，平均成交均價5.38萬/㎡，套均價547萬。

03價格軌跡：從5.70到5.19，溫和下行的尾盤窗口

看花香壹號的價格走勢，能清晰看到一個尾盤項目的定價邏輯。

2024年7月首次成交，均價5.70萬/㎡。8月沖到5.80萬/㎡的最高點。之后開始溫和下行：9月回調到5.30萬附近。2025年全年在5.3-5.4萬之間窄幅波動。2026年初進一步回落到5.2萬左右。3月到了5.19萬/㎡，是歷史最低點。

從最高點算，累計跌幅8.98%，每平米降了約6100元。一套88㎡的房子，總價比高點時低了約54萬。這不是崩盤式降價，而是尾盤階段以價換量的常規策略。2025年8月是成交峰值，單月賣了49套，當月均價5.38萬，說明價格下調后量跟上來了。

2025年全年成交325套，比2024下半年增長169%。量在漲，價在穩，去化節奏健康。2026年Q1受春節影響成交回落至25套，但3月價格已觸及最低點，剩余71套的去化壓力不大。

04產品力：得房率95%的硬實力

花香壹號最核心的競爭力，是得房率。90%-95%，在競品組11個項目中排名第1。

以88㎡三居為例，按92%得房率算，實得約81㎡。同等總價在其他項目買90㎡得房率80%，實得72㎡。花香壹號多出9㎡，按5.2萬/㎡算，相當于省了47萬。這筆賬，改善客群算得過來。

戶型全部南北通透，沒有連廊、沒有暗衛。88㎡三居總價440萬起，門檻最低；102㎡三居約530萬，主臥帶獨立衛浴；120㎡可做三居或四居，空間靈活；136-139㎡四居總價750萬+，適合三代同堂。

精裝標準約2000元/㎡，華為智能家居、科勒衛浴。項目做了三次實景示范區開放，交付樣板間所見即所得，在期房階段建立了較強的客戶信任。

05社區營造：內外雙園與800㎡會所

產品力不止于戶型。花香壹號在社區配套上也下了功夫。

2.0容積率，8棟11層純洋房，社區密度低。內部園林“香凝六卷”，以宋畫為藍本，復刻《萬壑松風圖》景墻，百年蒙古櫟樹心島嶼，琉璃拱橋，細節考究。社區西側還代建了1.1萬㎡市政公園，部分已開放，形成內外雙園。

800㎡下沉式會所，恒溫泳池、健身房、兒童活動區、茶室、棋牌室，功能齊全。會所設計用了藝術玻璃屏風、琉璃拱橋、景墻跌瀑，借景手法讓室內外空間滲透。這些配套在總價440萬起的項目里，屬于超配。

06短板與應對：地鐵1.8km，配套在兌現

沒有完美的盤。花香壹號的短板也明確。

最近的地鐵站是4號線西紅門站，距離1.8公里，步行22分鐘。9號線豐臺科技園站約800米，但那是另一個方向。強依賴地鐵通勤的客戶，需要認真考慮接駁方案。自駕是優勢：南四環、京良路、南五環組成的“三橫三縱”路網成熟，駕車20分鐘到麗澤，40分鐘到中關村。

教育配套有亮點但未完全兌現。陽春小學已納入豐臺五小教育集團，北大附中與羊坊教育地塊達成合作意向，但分校尚未開建。屬于“規劃利好”，不是“兌現配套”。

07尾盤71套：買還是等

截至2026年3月，剩余71套。按規劃戶數542套計算，去化率86.9%。按當前月均22套的速度，剩余房源大約3-4個月可清盤。

88-102㎡三居是搶手貨，優質樓層可能不多了。120-139㎡四居選擇相對充裕，尤其是高樓層、好朝向的房源。價格處于歷史低位，尾盤階段開發商有去化壓力，特價房、送車位使用權等優惠還可以談。2026年12月交付，準現房，等待期不到9個月，確定性比期房高很多。

如果你在豐臺、大興西部工作，自駕通勤為主，預算440-600萬，看重實際使用面積和居住品質，花香壹號是這個價位段里性價比很高的選項。如果你強依賴地鐵，或者對北大附中分校有剛性期待，可能需要再等等配套落地。

在豐臺高庫存、去化周期超過30個月的大環境下，花香壹號用86.9%的去化率證明了一件事：當區域供應過剩時，產品力是最好的護城河。它不是靠低價沖量的剛需盤，也不是靠地段躺贏的豪宅。它是在一個交通不算便利、配套還在兌現的板塊，靠90%-95%的得房率、2.0的純洋房、實景園林和會所，慢慢贏得了471個家庭的信任。

剩下71套，是尾盤的尾巴。價格已經降到歷史最低，產品已經實景呈現，開發商急著清盤回款。對于還在猶豫的改善家庭來說，這是一個用不到9個月的等待，換一套比同價位多出一間房的央企洋房的機會。在豐臺整體承壓的市場里，這樣的確定性，并不多見

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