上海這個樓盤，犧牲自己照亮他人

綠城潮鳴外灘沒有復制潮鳴東方日光傳奇，對外宣稱開盤去化90%。

即使數據沒有水分，44套房子蓄客幾個月去化90%也稱不上火爆。

項目共194套房子，慢慢賣吧。

這個結果3月19日公布價格時大家就知道了，3000萬起的總價實在太高。

潮鳴東方19.5萬都接受了，潮鳴外灘17.5萬怎么大家不買單了？

原因非常簡單，北外灘就不是豪宅區，支撐不起3000萬以上成交。

豪宅區首先得有豪宅，北外灘一個都找不出來。

新外灘花苑、白金灣都老了，新的外灘豪景苑偏中產。

北外灘二手房大部分都在600-1300萬之間，普通市區的價格范圍。

近兩年北外灘2000萬以上的成交就5套，3000萬以上才能叫豪宅，北外灘就1套。

其實整個虹口都沒豪宅，近兩年虹口全區3000萬以上的成交才4套，基本都在瑞虹新城。

潮鳴外灘對標的潮鳴東方在徐匯濱江，那是民間公認的豪宅區，近兩年3000萬以上的二手成交達到60套。

一個保利西岸等于虹口全區了。

真正的一線豪宅區標準是可以批量成交5000萬級豪宅，這個價格段虹口一套都沒有。

除了別墅區，能稱得上一線豪宅區的就新天地、黃浦濱江、陸家嘴、徐匯濱江少數幾片。

云錦東方一年成交10套5000萬級二手房，徐匯濱江的地位就沒什么好爭議的。

北外灘一個中產板塊，跨兩級對標一線豪宅區，大家肯定不買單。

二手房價格是民間口碑的沉淀，總價水平一定程度代表了居住定位。

沒有豪宅沉淀，就沒有本地化的豪宅客戶。

沒有豪宅沉淀，綠城潮鳴外灘就需要重新教育用戶。

教育用戶非常困難，北外灘自身條件太差了。

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北外灘哪里最漂亮？圖紙上。

黃金三角的圖一畫，立馬高大上起來，好像北外灘跟陸家嘴、外灘肩膀平齊。

其實完全是扯淡，南慕容北喬峰聽起來也差不多，結果慕容復被各種吊打。

都是985高校，西北農林科技大學跟清華能一樣？

外灘不用比了，沒人能比肩。

陸家嘴確實從無到有，但是你也復制不了。

陸家嘴GDP突破6000億元，北外灘不公布數據，虹口全區只有1600億元。

北外灘要達到陸家嘴的水平，虹口經濟總量將由倒數第三一躍成為上海第二。

完全不可能。

黃金三角只能說明北外灘位置不錯，跟實際能級沒任何關系。

商辦市場，北外灘大致是徐家匯的水平。

給不了綠城潮鳴東方太多背書。

住宅市場前面提到了，只是普通市區價格。

到這里會有人反駁，北外灘被低估了，總價上不去是因為房齡老。

如果房齡新肯定總價超過3000萬。

完全不會，北外灘出現次新房也很難成為豪宅，居住環境實在太差了。

上海一線豪宅區都是次新房集中，多個高品質小區連片形成居住氛圍。

新天地全拆光建的豪宅；陸家嘴從0打造，湯臣一品中糧海景世茂濱江組團都是次新；黃浦濱江融創綠城華潤組團也不錯。

綠城潮鳴東方是個孤盤，北側是周家嘴路，東西兩翼都是老房子，完全沒有豪宅氛圍。

虹口大部分地段環境都一般，很嚴重的問題是路網不好。

潮鳴東方附近路網七拐八拐，地塊不方正，建筑房齡跨度大，看起來就亂糟糟的。

潮鳴外灘路網

城建水平也一般，道路都是補丁，電線纏的跟鳥窩一樣，我都懷疑是不是在印度請的電工？

只有瑞虹新城這里，全面推翻重建，規劃了新路網，城市環境煥然一新。

瑞虹新城路網

瑞虹新城最近的商業配套是太陽宮，潮鳴東方最近的是蘭州拉面。

作為3000萬以上的豪宅，居住環境還不如2000萬左右的瑞虹新城，你讓大家怎么接受？

能提升地段價值還有兩板斧：自然景觀和文化沉淀。

潮鳴東方號稱有江景，其實離江快1公里了，打了很多折扣。

一線江景的新外灘花苑連10萬都賣不到了。

文化沉淀這里也感受不到。

豪宅是不能有短板的，需要的是全方位碾壓，這樣才能給業主帶來價值認同。

現在潮鳴東方很多地方反而被瑞虹碾壓了。

外區的客戶還有可能看看綠城，反正對虹口也不了解，沒壓力。

虹口人會有壓力，花3000萬買的綠城各方面還不如鄰居1000多萬的瑞虹，實在不甘心。

綠城也有自身優勢，目前能給業主帶來情緒價值的就兩個。

一個是綠城的產品。

綠城房子確實建的不錯，而且是最新產品線。

唯一的問題是現在豪宅產品力已經下放到中產，會所、泳池、大理石上墻、嘉格納等等，1000多萬的房子也有，情緒價值打了折扣。

綠城的品牌也不再高高在上，南翔、徐涇五六百萬就能住綠城，帶不來情緒價值。

你跟鄰居說買綠城了，得不到崇拜的眼光。

其實這個地塊不大，一共才1.9萬方，塞進去4棟樓，很難做出偉大作品。

綠城黃浦灣6.3萬方，才7棟樓。

另一個情緒價值是北外灘核心區。

理性上這沒什么卵用，規劃區不是行政區，沒資源壁壘。

周家嘴路以北不是核心區，就不能分享北外灘資源了？

離480米地標近了幾百米，又有多大區別？

感性上有價值，給業主帶來價值認同，前提是北外灘真的可以坐實一線地段。

看到這應該有人心里不爽了吧：你眼光太短，只看現在，北外灘看的是未來。

有粉絲說：“未來5-10年，北外灘是上海最強價值兌現區”。

環二反問了一句：“未來的意思是還沒來，你怎么對還沒來的事情這么確信”？

上海發展最快的時間是哪段？

1992-2020年。

北外灘開發始于哪一年？

1999年。

上海發展最快的時期建成現在這樣，用了26年。

現在全國經濟換擋，你怎么信心反而強了？

金庸武俠有奇遇，主角撿到武功秘籍兩三個月就超過過去幾十年的積累。

北外灘2020年確實有一次奇遇，800多萬方規劃重新出爐，480米地標土地沒人拿，上海實業發展、上海城投、上海建工三大佬搶著接盤。

即使有這個奇遇，2020年以來只出讓了3塊商辦用地，還有7塊地待出讓。

全國商辦空置率都高，北外灘是上海空置率比較高的地方，馬上又有項目建成增加分母。

剩下7塊地，誰給注入信心？

2020年北外灘奇遇有個背景，當時金融、航運都是大年，風光無限。

北外灘主打航運金融，風口正勁。

現在航運？金融？

先把汽油價格打下來再說吧。

北外灘未來肯定非常美好，圖紙我也很喜歡。

但是我們擁有的只是工地。

我們再樂觀一些，7塊地順利出讓，核心區辦公樓全部建成。

那又如何呢？

辦公樓不產生價值，有價值的是人。

這海量的辦公樓租給誰去？

如果全部建成體量超過陸家嘴，其他區域都按住不發展，把所有新增資源都給虹口北外灘也填不滿。

租不出去就只能降房租，一直降下去，最終引來一群皮包公司、美甲店、理發店，定位反而下滑。

樓宇經濟風口早過了，現在最重要的事情不是建辦公樓。

建辦公樓能解決經濟問題的話，那太簡單了，我們房地產已經爐火純青。

現在反而是不斷限制辦公樓建設，尤其是超高層。

上面這些困難綠城知道嗎？肯定也知道。

但是他們還是義無反顧的沖進去，義無反顧的做豪宅。

這個項目可售樓板價接近14萬/㎡，保本售價已經逼近17萬/㎡，定價17.5/㎡不怎么賺錢。

如果再滯銷下去，有可能賠錢。

但是綠城留給了虹口一個地標，就像當年留給黃浦綠城黃浦灣一樣。

最難的時候，黃浦灣一個月都賣不掉一兩套。

但是有綠城的堅持，深耕，抬高了黃浦濱江價值。

樓盤能塑造地段，這個觀點環二講了無數次。

法租界也沒什么神奇的，就是民國時期好房子在那、有錢人住那。

湯臣一品賣得很差，戶型實在太大，動輒一兩個億。

但是湯君年就拒絕了日本人的小戶型方案，硬磕大戶型，高總價，吸收全國有錢人定居，拉高了陸家嘴居住價值。

虹口之前一年都賣不了幾套3000萬的二手房，意味著一年都吸引不了幾個有錢人。

綠城一來，幾十套豪宅賣掉了，幾十個有錢的家庭定居了。

194套房源都賣掉，超過了虹口有史以來二手豪宅總成交。

看這樣子，有可能北外灘還有商辦用地改住宅，更多的豪宅出現進一步拉高居住定位。

商辦定位也逐漸提高，北外灘慢慢的正在變好。

其實綠城已經做的很好了，有上面這些困難，不少客戶還是被教育成功。

靠的只能是自己的品牌效應，產品力。

綠城還有一個困難，就是太孤單了，就自己一個樓盤。

其他也有新房拔高虹口，3000萬以上的大多集中在蘇河灣周邊。

雖千萬人，吾往矣。

各位豪宅買家也可以想想，要不要跟綠城一起完成這個偉大使命。

當然，情懷的代價也很高。