萬科遭多家機構(gòu)下調(diào)評級

在2026年4月初，中國房地產(chǎn)行業(yè)的標桿企業(yè)萬科集團遭遇了一場密集的評級下調(diào)風暴。國際三大評級機構(gòu)惠譽、穆迪、標普以及多家國際投資銀行在短短數(shù)日內(nèi)相繼下調(diào)了其信用評級或投資建議，這標志著市場對這家昔日“優(yōu)等生”的償債能力和經(jīng)營前景產(chǎn)生了前所未有的擔憂。

一、評級下調(diào)的具體情況與時間線

此次評級下調(diào)行動高度集中，主要發(fā)生在2026年4月2日至4月10日期間。

國際評級機構(gòu)的行動：

? 惠譽：于4月2日率先將萬科的長期發(fā)行人違約評級從“CCC+”下調(diào)至“CCC-”，隨后因萬科一筆20億元境內(nèi)債券進入本金及利息償還寬限期，進一步將其評級下調(diào)至“C”，這屬于違約風險極高的評級。

? 穆迪：同樣在4月2日，將萬科的企業(yè)家族評級從“Caa1”下調(diào)至“Caa2”，展望維持“負面”。隨后，因萬科未能按時兌付債券，穆迪進一步將其評級下調(diào)至“Ca”，表明其已處于違約邊緣。

? 標普：于4月2日將萬科的長期發(fā)行人信用評級從“CCC”下調(diào)至“CCC-”，并將其列入負面觀察名單。標普明確指出，萬科在未來六個月內(nèi)發(fā)生困境重組的風險已顯著上升。

投資銀行的看空轉(zhuǎn)向：

緊隨評級機構(gòu)之后，多家國際投行也調(diào)整了對其的投資建議。例如，大和將評級從“跑贏大市”下調(diào)至“跑輸大市”，匯豐研究則從“持有”下調(diào)至“減持”。這些調(diào)整的核心邏輯是擔憂萬科潛在的債務重組可能對其信用形象造成不可逆轉(zhuǎn)的損害。

二、評級下調(diào)的核心原因：多重危機交織

多家機構(gòu)不約而同地下調(diào)評級，源于對萬科以下幾個基本面惡化的共同判斷：

1. 流動性急劇枯竭與違約風險高企：這是最直接的導火索。截至2025年9月底，萬科可用現(xiàn)金已從6月底的690億元降至600億元，且其中大部分為受限的預售監(jiān)管資金。更關(guān)鍵的是，萬科一筆于2025年12月15日到期的20億元境內(nèi)債券已進入償還寬限期，這被市場視為違約風險加劇的明確信號。2026年4月至7月，萬科還有高達112.7億元的公開債務集中到期，兌付壓力極為突出。

2. 創(chuàng)紀錄的巨額虧損：2025年，萬科錄得營業(yè)收入2334.3億元，但歸屬于上市公司股東的凈虧損高達885.56億元，這是其自1991年上市以來最嚴重的年度虧損。虧損主要源于高地價項目進入結(jié)算周期導致毛利率低下（開發(fā)業(yè)務結(jié)算毛利率僅8.1%），以及大規(guī)模計提資產(chǎn)減值和信用減值。

3. 銷售斷崖式下滑，自身造血能力衰竭：2025年，萬科實現(xiàn)合同銷售金額1340.6億元，同比暴跌45.5%，銷售面積下降43.4%。其銷售額降幅遠高于中國百強房企12%的平均降幅，顯示其在市場下行中受損尤為嚴重，通過銷售回款補充流動性的渠道基本受阻。

4. 債務結(jié)構(gòu)脆弱，短期償債壓力巨大：截至2025年底，萬科有息負債總額達3584.8億元，其中一年內(nèi)到期的有息負債為1605.6億元，占比高達44.8%。而其貨幣資金僅672.4億元，且包含近60億元受限資金，資金缺口巨大。

三、萬科的應對與外部支持

面對危機，萬科管理層承認公司未能及時擺脫“高負債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的發(fā)展慣性，并將2026年的工作主題定為“化險”與“發(fā)展”。

已采取的自救措施包括：

? 債務展期：自2025年11月起，已成功對“22萬科MTN004”、“22萬科MTN005”等多筆債券完成展期，以時間換空間。

? 股東輸血：第一大股東深圳市地鐵集團（深鐵集團）持續(xù)提供支持。截至2026年3月底，深鐵集團已累計向萬科提供股東借款超過335億元，這些資金被專項用于償還公開市場債務。例如，2026年1月，深鐵就提供了23.6億元優(yōu)惠利率借款，用于支持債券展期。

外部支持的現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)：

深圳市國資委曾公開表示，將運用一切市場化、法治化手段支持萬科，包括幫助處置資產(chǎn)、協(xié)調(diào)金融資源等。萬科在互動平臺透露，這些支持措施全部落地后，預計可幫助公司釋放流動性百億元以上。

然而，評級機構(gòu)也指出，深鐵集團自身的經(jīng)營壓力也在增大，其對萬科的支持已從此前無需抵押的信用借款，逐步調(diào)整為要求抵質(zhì)押擔保的模式，支持力度和方式發(fā)生了變化。這意味著，未來萬科化解危機將更依賴于自身資產(chǎn)處置和經(jīng)營恢復。

四、影響與展望

密集的評級下調(diào)不僅推高了萬科的融資成本，使其在資本市場的再融資渠道幾乎關(guān)閉，也嚴重打擊了市場信心。惠譽、穆迪和標普均將萬科的評級降至“極高風險”或“違約邊緣”的級別，這在國際資本市場是一個強烈的預警信號。

短期來看，萬科能否安然度過2026年4月至7月的債務兌付高峰，是市場關(guān)注的焦點。其成功與否，取決于資產(chǎn)處置的速度、與債權(quán)人談判的進展以及股東支持的及時性。

中長期而言，萬科面臨的挑戰(zhàn)是如何在行業(yè)深度調(diào)整中徹底告別舊有模式，重建一個更穩(wěn)健、更聚焦的經(jīng)營體系。正如其管理層所言，化解過往發(fā)展模式形成的負擔“仍需時日”。此次評級下調(diào)風暴，不僅是萬科自身的至暗時刻，也是中國房地產(chǎn)行業(yè)在轉(zhuǎn)型陣痛期的一個深刻縮影。