謝逸楓：潘石屹，我的反思

文/謝逸楓

2026年4月16日中午，遠(yuǎn)在美國(guó)的SOHO 中國(guó)有限公司聯(lián)合創(chuàng)始人?，曾任董事會(huì)主席潘石屹《我的反思》一文引起我的關(guān)注，我基本上認(rèn)同潘石屹的觀點(diǎn)和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析及提醒，并且佩服潘石屹高峰時(shí)期退出中國(guó)房地產(chǎn)，成功避雷。

潘石屹《我的反思》一文表示，1998年國(guó)內(nèi)福利分房退出、商品房市場(chǎng)起步，行業(yè)初期向香港學(xué)習(xí)模式與術(shù)語(yǔ)，卻將高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式異化放大。按揭首付比例持續(xù)下調(diào)，部分機(jī)構(gòu)推出低首付、零首付，杠桿風(fēng)險(xiǎn)失控。

另外是房企追捧“土地銀行”概念，盲目囤地?cái)U(kuò)張，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)偏離造房賣房本質(zhì)，陷入融資與拿地競(jìng)賽，生態(tài)畸形膨脹，質(zhì)疑聲音被壓制。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)核心問(wèn)題并非房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而是房地產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)模式異化。

房企依賴預(yù)售回款和借新還舊、銀行依賴放貸、地方依賴土地財(cái)政、購(gòu)房者投機(jī)炒房，四方綁定形成脆弱鏈條，部分房企模式近乎“龐氏騙局”，靠后續(xù)融資與接盤(pán)者維系，鏈條斷裂即引發(fā)崩塌，多數(shù)參與者難以全身而退。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)困局是制度、金融、財(cái)政、企業(yè)擴(kuò)張與社會(huì)預(yù)期共同作用結(jié)果，誠(chéng)信是不可突破底線。背離誠(chéng)信、靠杠桿與投機(jī)運(yùn)作，才是行業(yè)重創(chuàng)的致命原因，守住誠(chéng)信方能控制風(fēng)險(xiǎn)、留有余地。

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇，提出三點(diǎn)主張。一是盡快處置遺留問(wèn)題，不拖延。二是優(yōu)先保障購(gòu)房人權(quán)益，守住交房承諾，修復(fù)市場(chǎng)信心。三是回歸居住屬性，以誠(chéng)信重建行業(yè)根基，推動(dòng)房地產(chǎn)觸底回升。

2014年-2020年，潘石屹將上海、北京資產(chǎn)密集拋售，累計(jì)套現(xiàn)300億元后，轉(zhuǎn)身就奔赴美國(guó)，斥巨資購(gòu)地塊、買(mǎi)豪宅、建房子，躋身美國(guó)地產(chǎn)界并轉(zhuǎn)型。2022年9月7日，辭去SOHO中國(guó)董事會(huì)主席等所有管理職務(wù)，轉(zhuǎn)向家族財(cái)富管理。

盡管潘石屹通過(guò)出售北京、上海項(xiàng)目和土地、公司私有化，累計(jì)套現(xiàn)300億元，卻沒(méi)有留下?tīng)€尾樓、債務(wù)，這是最值得欣慰的事情。唯一讓人不理解的是在中國(guó)賺的錢(qián)，為什么給美國(guó)的哈佛大學(xué)和耶魯大學(xué)捐款超過(guò)6個(gè)億。

輿論批評(píng)潘石屹說(shuō)“若企業(yè)只知索取時(shí)代紅利，卻不愿擔(dān)當(dāng)社會(huì)責(zé)任，即便規(guī)模再大，也難稱偉大”。毫無(wú)疑問(wèn)，潘氏夫婦在中國(guó)賺得盆滿缽滿，轉(zhuǎn)頭就跑去美國(guó)享福的行為，即使看上去再體面，卻也難獲尊重，因?yàn)橥浟俗约旱母?/p>