成都天府新區(qū)樓市已經(jīng)沒(méi)法和主城比了！

其實(shí)目前的成都樓市，起碼我認(rèn)為天府新區(qū)已經(jīng)沒(méi)有和主城再爭(zhēng)高下的條件了。

目前天府新區(qū)的樓市壓力個(gè)人分析還是很大，這一點(diǎn)從我年初對(duì)天府新區(qū)的分析文章就可以看出來(lái)。

我當(dāng)時(shí)的兩個(gè)觀點(diǎn)：

1、天府新區(qū)核心板塊，如秦皇寺，年內(nèi)會(huì)出現(xiàn)不少，200萬(wàn)以?xún)?nèi)的房源。

2、錦江生態(tài)帶、華陽(yáng)、麓山等非核心但熱門(mén)板塊，年內(nèi)150萬(wàn)的次新套三會(huì)很多。

在提出這個(gè)分析后，就像2020年，我提醒天府新區(qū)樓市風(fēng)險(xiǎn)一樣，很多人依然不認(rèn)可。

一方面有人認(rèn)為天府新區(qū)相比高點(diǎn)，跌很多了，房?jī)r(jià)基本到底，跌無(wú)可跌。

一方面認(rèn)為秦皇寺是天府新區(qū)最核心的板塊，房?jī)r(jià)不可能這么便宜。

現(xiàn)在也就半年時(shí)間過(guò)去，都還沒(méi)有到年底。

目前秦皇寺，就是面積100平以上的套三次新房，總價(jià)也已經(jīng)有200萬(wàn)以?xún)?nèi)的房源。

而錦江生態(tài)帶、華陽(yáng)、麓山這些板塊，就更不用說(shuō)，150萬(wàn)以?xún)?nèi)的套三次新房已經(jīng)是一抓一大把了。

核心頭部板塊，200萬(wàn)以?xún)?nèi)就能買(mǎi)到一百多平的次新房。

就以目前天府新區(qū)的樓市情況來(lái)說(shuō)，的確是已經(jīng)沒(méi)有和主城相比高下的條件了。

每次我提到不看好天府新區(qū)房?jī)r(jià)時(shí)，總會(huì)有人跳出來(lái)說(shuō)，全成都都跌了，為什么一直說(shuō)天府新區(qū)，不說(shuō)主城區(qū)？

因?yàn)樵谶@一輪行情中，天府新區(qū)表現(xiàn)的確不如主城啊！

首先，整體都在跌，但誰(shuí)跌得多？而且我敢說(shuō)這幾年主城依然有小部分逆勢(shì)上漲的小區(qū)，但天府新區(qū)呢？

其次，就算不提跌幅，主城的居住屬性是不是也優(yōu)于天府新區(qū)？

租金是居住屬性的具體表現(xiàn)。

從2024年2季度成都各區(qū)租金水平，可以明顯看出來(lái)，天府新區(qū)和主城租金的差距。

要知道，這個(gè)統(tǒng)計(jì)是按元/平方米來(lái)計(jì)算的，還不是按租售比計(jì)算的。

相比起主城，天府新區(qū)的房子，普遍樓齡更新，品質(zhì)也更高，可不像五城區(qū)大量老舊小區(qū)。

價(jià)格漲跌上，新區(qū)比不過(guò)主城。

居住屬性上，新區(qū)也不如主城強(qiáng)。

天府新區(qū)樓市拿什么和主城比啊？

就算再退一萬(wàn)步講，不談跌幅、不談居住屬性。

前幾年漲，看好天府新區(qū)的人，自信滿滿地說(shuō)天府新區(qū)房?jī)r(jià)翻倍，要漲到六萬(wàn)八萬(wàn)，甚至說(shuō)寧要城南一張床，不要城北一套房。

看好其他區(qū)的人，可沒(méi)這么自信。

現(xiàn)在跌了，看好天府新區(qū)的人，又跑來(lái)說(shuō)，大家都一樣，都跌了，憑什么只說(shuō)天府新區(qū)？

就像一個(gè)學(xué)生，期末考試前，跟老師保證，期末考試要考進(jìn)年級(jí)第一。

結(jié)果分?jǐn)?shù)下來(lái)，年級(jí)第十都沒(méi)有進(jìn)，老師批評(píng)他，他反過(guò)來(lái)質(zhì)問(wèn)老師，其他同學(xué)也沒(méi)有考的年級(jí)第一，為什么不批評(píng)他們？

軍令狀是你立的，怎么批評(píng)別人？

（對(duì)成都樓市有興趣的朋友，建議到公眾號(hào)“不魚(yú)說(shuō)房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和成都規(guī)劃信息，很有幫助！）

從2020開(kāi)始，我個(gè)人對(duì)成都樓市的推薦觀點(diǎn)一直是：“成都買(mǎi)房，更推薦買(mǎi)主城區(qū)，不推薦天府新區(qū)！”

即使2021年，天府新區(qū)樓市最火爆，漲幅最高的時(shí)候，這個(gè)看法也沒(méi)有變過(guò)。

為什么？

因?yàn)槲谊P(guān)注的是價(jià)值變化，而不是價(jià)格變化。

主城優(yōu)勢(shì)在于位置，新區(qū)優(yōu)勢(shì)在于發(fā)展。

對(duì)于成都而言，位置是相對(duì)靜態(tài)的，而發(fā)展是相對(duì)動(dòng)態(tài)的。

主城樓市在有位置價(jià)值保障的基礎(chǔ)上，無(wú)非就是階段發(fā)展快慢不同，即使市場(chǎng)環(huán)境不好，房?jī)r(jià)下降，但基本盤(pán)不會(huì)有太大問(wèn)題。

天府新區(qū)卻不行，樓市沒(méi)有足夠的托底，依靠動(dòng)態(tài)的發(fā)展來(lái)推動(dòng)價(jià)格，遇到上行階段，房?jī)r(jià)高漲，但遇到下行階段，就是摧枯拉朽的快速預(yù)期崩塌。

我做所有的分析，都是判斷概率，從來(lái)沒(méi)有想過(guò)分析判斷會(huì)全部正確，但我在一直通過(guò)提升了自己的正確概率，確保我的準(zhǔn)確概率能高于50％。

老讀者都清楚，這幾年我的很多大方向分析觀點(diǎn)沒(méi)有都沒(méi)有錯(cuò)，就是因?yàn)橹灰业母怕矢哂?0％，我就能在長(zhǎng)期的判斷中，獲得數(shù)學(xué)規(guī)律的保護(hù)。

推薦主城，認(rèn)為新區(qū)樓市有分析，只是我基于概率分析后的判斷結(jié)果，以前是如此，現(xiàn)在也是如此。