從土拍看上海各區政府的“操盤”能力

寫在開頭：本文所講上海各區政府的“操盤”能力，指的是各區政府的城市規劃、城市運營能力，從而帶動的區域房地產市場的發展和價值躍升。

當保利發展以35億元總價、95530元/平方米的樓面價奪下楊浦內環平涼地塊時，上海第五批土拍首日的戰局已毫無懸念。30.79%的溢價率、95輪競價、6家頭部房企圍獵——這幅3.66萬方的袖珍地塊，成為檢驗楊浦濱江價值的風向標。

而今天土拍中影響更為深遠的是中建東孚以81.95億元、樓面價25,488元/㎡競得的寶山南大組合地塊，溢價率1.17%。該地塊的成交標志著上海“北轉型”戰略的關鍵落子。

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徐匯濱江范本

論近10年以來，上海各區政府的“操盤能力”，最優秀的非徐匯區政府莫屬。目前，徐匯濱江沿線的房地產穩定發展，價格連年躍升。徐匯濱江沿線中環位置價格已接近15萬，而內環位置更是頂到了接近20萬，甚至超越了黃浦和靜安。

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徐匯濱江從2008年起抓住世博、浦江貫通兩大契機，實現了從"工業銹帶"向"生活秀帶"、"科創繡帶"的轉變，其背后是一套精密的空間生產邏輯：西岸集團統籌規劃（政府）→ 土地梯度開發（國企）→ 金融+藝術產業導入（市場）。

徐匯濱江的“黃金劇本”，早已驗證政府操盤的價值：將11.4公里變成了上海唯一將金融產業與人文藝術深度結合的濱江板塊，形成“金融+藝術”的獨特城市界面。

這一模式的核心在于空間資源與產業政策的捆綁。徐匯濱江采用“四級梯度空間+楔形綠化”規劃，沿江布局美術館大道、西岸智塔垂直硅谷，腹地配置國際社區與租賃住房。十年間新增4萬就業人口，建成30萬方商品住宅，實現“上下樓即上下游”的產城融合。

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楊浦濱江：產業與空間的精密縫合

楊浦的逆襲始于2024年。合生創展領先進入，隨后是保利發展、中海地產、中建壹品、越秀地產、保利置業等大型國央企持續加倉。

就在10天前，楊浦區政府是“高調”在復興島召開楊浦全球推介大會。聚光燈下14幅濱江黃金地塊首次亮相，占地達34公頃。從“世界客廳”到“動韻橋芯”，政府為每一塊土地貼上功能標簽，宛如導演為角色分配劇本。濱江16宗地塊切割為三大功能區：

世界客廳：內環內八埭頭區域，規劃商業商辦與風貌別墅

動韻橋芯：美團、B站總部周邊布局商品住宅與商辦復合空間

新質秀岸：工業遺存改造區植入低密住宅

政府甚至預設開發節奏——64街坊地塊在推介當月即被保利收入囊中，53街坊風貌別墅用地待價而沽。土地出讓從“價高者得”變為“按劇本選角”。

楊浦區政府的操盤策略，可以總結為功能區精準切割、開發節奏強控以及三重價值杠桿——抖音/美團總部導入數萬人才、24號線串聯濱江孤島、市東實驗學區加持，用基建與產業為土地預埋溢價空間。

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寶山南大：TOD模式下的商住捆綁

寶山南大也是近幾年區政府操盤的一個成功案例。

今日土拍中，中建東孚以81.95億元競得寶山南大巨無霸體量的組合地塊——

地塊由6幅子地塊構成，總出讓面積9.87萬㎡，涵蓋5宗住宅（21萬㎡）和1宗商辦（11.2萬㎡），是本次土拍規模最大、規劃要求最嚴的地塊。

嚴苛的捆綁開發要求：

商辦部分：需建設250米地標塔樓，商業100%自持，承擔片區商業導入與品牌輸出功能；

住宅部分：強制配建保障房、限制40%中小戶型比例，開發節奏需與商辦同步統籌。

TOD價值錨定：地塊緊鄰15號線南大路站（步行300米-1.2公里），未來與華潤萬象匯形成“雙TOD商業矩陣”，依托軌交提升職住平衡能力。

寶山的操盤邏輯以“空間生產-產業捆綁-資本循環”為核心，深度體現區域政府的戰略主導性。

1、商住捆綁模式：通過地標商辦提升片區能級，為住宅創造溢價空間。南大地塊住宅限價6.5-6.8萬/㎡，而商辦自持要求倒逼開發商長期運營，避免短期套利。

2、產業先行邏輯：2025年寶山區政府提出“一地兩區”戰略（科技創新區、開放樞紐區），南大智慧城定位為“北上海科創門戶”，地塊規劃與區域產業升級（如氫能、智能制造）深度綁定。

3、軌交節點卡位：將核心地塊布局于15號線南大路站周邊，與華潤萬象匯形成“雙TOD”商業閉環，復制徐匯濱江“軌交+商業+住宅”的成熟模型。

政府通過規劃權壟斷（如商辦自持要求、中小戶型比例）、基礎設施定向投入（軌交、學校）、產業政策捆綁（南大智慧城、楊浦“世界客廳”），將土地開發深度融入區域經濟升級進程。

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操盤邏輯：從土地財政到空間經濟

土地市場冷熱分化的背后，實則是政府資源配置。楊浦地塊40%中小套型要求精準匹配產業人才住房需求，而金山、寶山地塊則承擔職住平衡功能。這種“核心區高價放量、遠郊底價托底”的策略，既維持土地財政，又避免市場失速。

各區域政府對地產的介入早已超越簡單賣地。徐匯區通過規劃總控機制，在“西岸夢中心”項目中實現建筑風貌、店招標識甚至第五立面的全程管控。楊浦則更進一步：

土地招商與產業招商同步：推介地塊時同步介紹B站、美團總部建設進展；

設立創新生態圈：與復旦、同濟等高校簽約科技成果轉化基地；

基金杠桿：國新控股設立產業轉型基金參與地塊開發。

尾聲：城市更新者的新角色

徐匯濱江將水泥廠筒倉改造為攀巖館，楊浦濱江把英商電車修理工場嵌入社區配套——這些空間魔術背后，是區域政府從“土地管理員”向“城市總規劃師” 的蛻變。

當五批次土拍的槌聲落定，楊浦濱江34公頃黃金地塊的劇本才剛翻開扉頁。在樓市調控轉向“因區施策”的當下，區域政府正成為土地舞臺上最關鍵的導演，而房企更像是執行導演，在政府劃定的坐標中尋找生存空間。

土地只是載體，區域價值運營才是真正的房地產。