北京豪華公寓“量增價跌”、二季度成交2100套,達到過去兩年單季最高銷量

7月10日，仲量聯行發布《2025年上半年北京房地產市場回顧》。報告顯示，2025年第二季度，北京辦公樓市場相對平穩，整體帶看量有所回落，租金降幅有所收窄。

2025年二季度，科技企業租賃表現相對突出，主要體現為互聯網大廠在中關村區域的整合與擴張行為。此外，中小型內資律所持續作為城市東部泛CBD區域穩定的租賃需求來源，但租賃勢頭較先前有所放緩。

全市空置率基本維穩，來自互聯網大廠的擴張需求貢獻了二季度凈吸納量的70%，除此之外的市場增量需求較為有限。2025年二季度，整體甲級辦公樓市場空置率環比下降0.4個百分點至12.0%，主要得益于中關村及麗澤的大面積租賃成交。

全市租金延續了前幾個季度的下行趨勢，環比下降4.0%，同比下降16.8%。在全市大部分區域租金持續大幅下行的環境中，中關村租賃市場受科技行業租戶支撐，部分高入駐率項目租金已基本止跌。“對于2025年的租金走勢，我們維持年度降幅14.8%的預測。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示。

在投資市場，內資買家對北京市場上零售、辦公類資產熱度不減。值得關注的是，由太盟投資聯合騰訊、京東等企業組建了500億元人民幣的基金用于收購萬達集團出售的48座萬達廣場資產包，萬達保留運營權，其中涉及的北京項目包含北京通州、石景山萬達廣場。

零售地產市場迎來季度供應高峰，第二季度全市共有約36萬平方米的新增供應于市區市場入市，約占全年新增供應量的60%。中海大吉巷以接近滿租的開業率為二環內帶來全新的合院式街區商業，中關村大融城西區以餐飲為主要特色并實現100%開業率，而主營生活家居及消費電子的兩個京東Mall項目開業率均達到90%。

受到集中放量的影響，市區市場空置率環比上升至6.5%。而且，項目表現分化加劇，全市租金維持下降趨勢，二季度市區市場有效租金環比下降1.9%，同比降幅擴大至4.4%。

物流地產市場，隨著平谷子市場大量高性價比項目投入市場，市場進入換租活躍期，上半年累計三個新項目均位于平谷子市場，新增倉儲面積累計達到53.1萬平方米，2025年持續大體量項目入市開啟北京物流地產集中供應序幕。

高供應疊加低去化量，使得全市整體空置率環比上升4.4個百分點至29.6%。但未來兩年全市倉儲需求預計將溫和回升。預計2025年下半年，隨著租金走低，北京物流地產項目性價比持續提升，有望刺激一批倉儲升級需求釋放。

高端酒店市場在2025年上半年表現整體承壓，較去年同期呈現出下行態勢。受多重宏觀經濟與行業因素疊加影響，客房收入、平均房價（ADR）等核心經營指標均面臨壓力。截至5月底，全市高端酒店平均入住率與2024年同期基本持平，平均房價同比下降逾5%，每間可出租客房收入（RevPAR）同比減少超過4%。

2025年上半年北京高端及以上酒店市場無新開業項目，新增供給進入短暫的空白期。預計下半年將有3家新開業酒店陸續入市，新增客房總數達到667間，供應量較2024年有所增長。其中，北京通州皇冠假日酒店和北京三里屯工體福朋喜來登酒店預計于八月底開業，合計為市場帶來超過500間新增客房，進一步豐富高端酒店市場格局。

高端住宅市場供應量與成交量均有顯著增長，二季度豪華公寓市場新房供應量達到約3300套，上半年整體供應量已超過2024年全年水平，較多的優質項目入市也帶動成交量大幅攀升，豪華公寓市場共成交約2100套，達到過去兩年的單季最高銷量，其中上半年新盤帶來的成交量約占四分之三。

豪華公寓市場“量增價跌”，為購房者帶來更多選擇空間。二季度，排除新開盤項目的影響，豪華公寓可比項目新房價格環比下降2.3%。二手市場受到新房供應的沖擊，整體呈現“以價換量”的趨勢。