深圳“首例更新除名”地塊變身！實探福田“迷你宅地”

一塊沉寂五年的城市更新廢墟，如今以純宅地身份重返聚光燈下，深圳土地市場，今年的劇本永遠比外界想象的更精彩！

福田孖嶺地鐵站旁，一幢尚未拆除的舊廠房，安靜地矗立在喧囂城市中。越華路10號是老式的多層建筑，斑駁的外墻依然保留著往日的氣息，它與周邊高聳的深科技城和新一代產業園，構成一幅極具張力的城市圖景。

東林工業區城市更新單元現狀。樂居攝2025.07

就在兩周前，這片屬于東林工業區城市更新單元的地塊，剛剛成為深圳首個發布了舊改專項規劃，卻因超期未實施被“除名”的項目。

如今，它已搖身一變，以純居住用地的身份重新進入市場視野。

樂居君實地探營，看看這塊今年位置最好的規調宅地之一，梅林孖嶺的居住用地。

城市更新史上“除名第一例”

7月中旬，福田區住房和建設局一紙公告，關于《2020年福田區城市更新單元計劃第一批計劃》失效的告示，引發不小震動：

正式取消梅林街道東林工業區城市更新單元規劃項目資格。

這是深圳城市更新史上具有標志性意義的事件——首個已獲批專項規劃卻因超期未實施而被調出更新計劃的項目。

這與過往的“在計劃有效期內更新單元規劃未獲批”而被踢出舊改的項目不一樣。

項目門口的公告展示。樂居攝2025.07

據早前公示資料，該項目早在2020年2月就納入福田區城市更新單元計劃第一批計劃，同年9月取得規劃批復。

但其舊改拆遷的道路，并非十分順利。

申報主體中交城市更新（深圳）有限公司——中交地產下屬的粵港澳大灣區城市更新平臺——在近五年時間里，僅完成2戶簽約。

據媒體曝光，截至2023年仍有7戶權利人未簽約，建面占比51.2%的2戶權利人明確不參與更新，項目未達到三分之二以上權利主體同意的法定門檻。

根據深圳“三級時限”機制，自規劃批準后兩年內未確認實施主體的項目將被清理出計劃。簡言之，就是遲遲未開工！

項目原規劃相當誘人。

東林工業區城市更新單元位于福田區梅林街道梅亭社區，位于彩田路與梅林路交匯處的西南側，為工改M0項目。

計劃拆除用地面積16559平方米，規劃建設容積約13.52萬平方米，容積率9.97，擬更新方向涵蓋產業研發、教育用房、商業配套等多種功能。

2024年初，福田區還將其列為當年首批攻堅的產業領域項目之一。

項目現狀。樂居攝2025.07

地鐵口的“迷你宅地”新生

戲劇性轉折發生在項目“除名”后幾天。

7月17日，深圳市規劃和自然資源局福田管理局發布規劃調整公告：

原01-02地塊由新型產業用地（M0）+教育設施用地變更為二類居住用地。

公告掛出時間，前后僅僅相差兩天。當然，一切的動作早已部署規劃好，但對于這樣的靚地一旦公示，必然是會引起市場的高度關注。

調整后的居住用地地塊，這里原來是深圳鵬城技師學院的梅林校區。

根據百科資料，該校是2006年由政府出資創辦的公辦高級技工學校，旨在培養高級技工的國際級重點技工院校。資料顯示，梅林校區已不在官網顯示，僅有富強、僑城兩個辦學校區。

昔日的學校宣傳欄。樂居攝2025.07

如今，被踢出舊改，以M0置換一塊優質宅地，相比周邊飽和的工業廠區，嶄新的居住小區也許更得民心。

這塊新“出爐”的住宅用地編號34-04，用地面積5550平方米，容積率5.7，被業內稱為“蚊型地塊”。

但其配套要求明確：需建設600平方米戶外活動場地和1500平方米社區公共配套設施。

別看地塊小，位置可是十分靚，地處福田中心北部地帶，緊鄰北環大道城市主干道。

從孖嶺站出來就是本項目，真正的地鐵上蓋項目。

孖嶺站是9號線與10號線的換乘站，距離梅林站大約600米，3公里范圍內有卓悅匯、深業上城等商業。

區位及交通優勢顯著，只是教育方面稍弱一些。

根據福田教育局目前規劃，對口小學是福田區梅華小學，中學這是福田梅紅學校以及福田實驗教育集團的翰林學校大學區內。（教育劃分每年不同，請以官方公示為準。僅供參考）

凱豐花園二期，樂居攝

樂居實探見到，項目門口依然有保安看守，但樓內已無作業的痕跡，也鮮有人進出。

地塊周邊以老舊小區和產業園區為主，最近的新建住宅還要追溯到二十年前。

“片區新房斷供多年，購買力積蓄深厚。”一家中介門店經理透露。

附近有二手小區凱豐花園，一期1998年建成、二期2006年建成，據貝殼找房平臺顯示，凱豐花園目前掛牌價一期約6萬/㎡、二期8萬/㎡，實際成交均價在6萬/㎡左右。

深圳土拍“調規潮”來襲

東林工業區地塊的“工轉住”變身并非孤例。2025年，深圳土地供應正經歷一場靜默變革。

今年深圳出讓的9宗宅地中，7宗由非居住用地規劃調整而來。

這種轉變與深圳官方推動“好房子”建設的戰略密切相關，通過土地性質調整優化住宅供應結構。

還有最大的不同是，今年的土拍出讓條件中，在噪聲污染防治等細節上加大投入。

7月7日，龍華區民治板塊一宗調規地塊引發房企爭奪戰。

這塊原為商業辦公用地的A802-0309地塊，今年4月調整為居住用地后登上拍賣臺。六家房企經過102輪競價，最終被中海地產以23.7億元斬獲，溢價率高達40.74%。

今天（7月30日）下午，龍華區又將出讓一宗民治街道宅地（A815-0036宗地）。這宗建筑面積近6.8萬平方米的地塊同樣采用 “價高者得”原則，無限價、無配建、無戶型限制。

不得不提的是，該地塊原為上塘醫院（01-13）預留用地，今年4月通過規劃調整為居住用地，但福龍路與廣深港鐵路的噪音影響，使房企望而卻步。

為了能把上面這兩宗宅地賣出去，官方也是煞費苦心，今年3月份對外發布噪聲污染防治招標。

招標公告中的[龍華新城核心地區]04-04地塊就是中海奪得的梅林關宅地，而01-13地塊即是A815-0036、以及A815-0037宅地，將于今年以及下周五出讓。

土拍分化的未來圖景

明顯看出，深圳土地市場正經歷供應方式的深刻變革。

沒有上海土市“三天兩頭出地王”的轟烈，深圳“獨辟蹊徑”！

一邊規調，一邊掛牌，一邊拍地，無形中讓深圳樓市保持足夠的話題熱度。

就在福田梅林規調宅地的同時，東部龍崗坪地新生也有新宅地誕生，這新調出的兩宗宅地形成鮮明對比。

梅林地塊雖僅有5550平方米，但地處福田核心區；而龍崗兩宗宅地合計超4.5萬平方米，卻位于配套尚不成熟的坪西地區，外界更多的把焦點放在了前者。

深圳土地市場的劇本正在改寫。

當調規地塊成為供應主力，當中海為龍華地塊豪擲23.7億元，當前海單價地王的誕生，當去化周期縮短至7.4個月……

這一切，讓這座城市的住宅開發已步入“核心資產為王”的時代。