全國物業費“大跳水”，頭部物企啟動新策略

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作者｜王婷婷W=T=T

自去年以來，武漢已經有超過40個小區的物業公司宣布了下調物業費。而這只是這一波“以二三線城市為主的大規模物業費降價潮”中的典型之一。

8月19日的武漢萬物云數字運營中心，萬物云第一次離開了深圳召開公司的業績發布會。在作為第二總部的武漢，萬物云高管直言，充分感受到物業行業的變化和市場壓力，并且這不僅來自幾個城市，而是全國。

“過去20多年房地產高歌猛進、房價上漲，不少買房人獲得不菲收益，大家對物業費定價不是那么敏感。隨著地產行情變化，業主對價格和服務品質的關注度顯著提升，部分地方政府順應出臺相關物業費價格政策，推動物業在從規模擴張轉向質量競速。”萬物云董事長朱保全表示。

這并非一家之言。今年財報季上雅生活、世茂服務、金茂服務、華潤萬象生活等頭部上市物企的高管都有不同程度提及業務費調整、行業毛利率相關內容，并間接“喊話”行業可持續生態。

8月14日資深物業人李長江在博鰲大會上也指出，當前大家對物業費越來越敏感，不少小區要求降價。但以放棄服務、犧牲品質為代價的降價不可持續，業主其實要的是服務公開、價格透明、花錢有效，所以一味降價不可取，物業是要與業主一起共管。

全國物業費“大跳水”

價格并非“雙刃劍”

價格，如今在小區各環節得到了空前的關注。

在寧波南熏別院小區，業主張先生已經減重13斤，獲得了390元的物業費減免，響應物業今年6-9月推行的“減重1斤抵30元物業費”活動，其直言“幾百塊也是錢，減肥就能省錢，很樂意”；去年柳州新華庭小區推出“0物業費”，業主趙女士欣然接受了物業公司為續約提出的優惠活動，但她也直言，很擔心物業為維持經營，不收物管費就會從公共收益等方面找錢……

“與其說業主對價格越來越敏感，不如說是對性價比愈加關注，錢需要買到對應的服務。”中物協研究員表示。根據該協會統計，全國自去年已有超過100個小區物業費下降，平均降價幅度20-35%，部分小區物業費甚至下調了50%。但“物業費大跳水”原因復雜，很多小區業主是為了物超所值，而非暴力砍價。

在萬科管理物業十余年，朱保全認為物業費交費率不足的現象其實很常見，不是當下才出現的新問題。有些業主不交物業費或要求降價，表面上看是因為對物業公司不滿意，其實是不滿小區的物業服務不到位、不作為。

“誰不想買到便宜的東西？但大家也都知道質價相符。并且價格始終是短期視角，而價值是長期視角，所以我始終認為，更多的溝通能夠形成價值的共識。”

同時，朱保全指出，想獲得高品質的物業服務，對于業主來說，首先要思考的不是是否“取消物業”，而是如何形成“精明決策集體”，一個廉正而專業的業委會，不但能夠為小區選到一個優質的總承包商，還能夠監督總承包商真正為服務質量負責。

在這個背景下，萬物云提出了一個思路——“彈性定價”，即將物業服務結構為508項形成模塊化的菜單(其中158項基礎服務，350項可選服務)，明碼標價，業主可以自由組合和選擇，并支付對應的價格。業委會與物業公司充分溝通，實現物管服務落地中真正“質價相符”。

實踐證明，“一分錢一分貨”仍是有效的。

今年萬科物業在重慶落地彈性定價的項目，物業費收繳率提升了20%；在青島的項目甚至因為彈性落地質價相符的策略，協商價格突破了地方政府行政政令的上限；在太原執行彈性定價后，在首發項目周邊新增了3個靶向小區增提升蝶城密度……

萬物云中期財報顯示，上半年公司在存量市場中獲取114個住宅物業項目的年化飽和收入為6.68億元，同比增長31.5%。

這對公司整體業績數據也有較大帶動，在萬物云2025中期181.4億元營收(同比增長3.1%)中，住宅物業管理服務、物業及設施管理服務以及BPaaS解決方案業務的循環型業務收入就同比增長了9.5%至163.1億元。由于同期公司開發商關聯業務收入占比降至6.5%，這也使得萬物云的核心業務收益增幅與開發商業務降幅之間的“剪刀差”開始呈現。

面對市場提出的價格問題，萬物云通過彈性定價的策略得到了市場認同，幫助公司增長市拓，但相信它不會是唯一的答案。

據悉，今年萬物云已將“彈性定價”向全行業開源，更多企業或將在此基礎上探索落地策略，推動行業與業主共建服務新標準，而這背后，"優質優價"的消費理念深入人心、落到物管實處是關鍵。

“換物業”將愈演愈烈

物管不該追求高毛利

近年的小區物業風潮，除了“降”還有“換”。

數據顯示，我國住宅的物業換手率至2024年底已提升到了3.3%，而《民法典》出臺之前的這一數值僅為1.7%。

今年不少知名物企也在部分項目管理中也面臨退場。例如6月中海物業撤離鄂州一小區；濱江服務在服務三年后撤離杭州一網紅小區…這背后業主不滿服務、欠繳物業費、續約價格沒談攏等等仍是主要原因。

朱保全認為，隨著市場競爭加劇“小區換物業”成為一種現象。而業主委員會們也充分利用了如今的競爭局面，向物業公司提出權力讓渡的要求，其重點是“權力分配與帶資入場”。

帶資進組，是指一些物業公司新進駐時自投一定資金用于小區硬件整改或無償使用或與公共收益的分成相關聯，以建立信任或提高中標概率。不少人認為，這種低端競爭容易引發“惡性內卷”，不會真正提高服務。

不過在朱保全看來，帶資進場因解決歷史遺留問題而生，會倒逼行業提效，帶來不同的成本管控及運營能力的比拼，最終改善行業效率。

但應該明確的是，“物業提供的是軟服務，所有公共設備設施等問題都應該由業主出錢解決，殘敗的小區硬件很難因為換物業而變好。實際上這過程中需要一個主體來改造硬件，從而阻斷‘破窗效應’，避免‘公地悲劇’。”朱保全指出。

實際上，更換物業的風潮可能對規模較大或品牌較好的物業公司擴張有益，但對物企行業的利潤空間始終是考驗。

萬得wind數據顯示，萬物云、融創服務、金茂服務、雅生活、彩生活等主要上市物企2021年以來的毛利率幾乎都處于下行通道。

萬物云2025年中期業績也顯示，公司毛利率主要由“物業及設施管理服務業務”(毛利率同比增加0.5個百分點)，“企業遠程運營服務業務”(毛利潤2.07億同比增長20.2%)等高附加值業務支撐。

不過朱保全認為，“物業費”本質上是受業主共同托付的資金，物業公司是在“替業主有質量地花錢(維護小區)”的過程中取得的報酬。毛利率是客戶關系的一種體現，物業管理不是壟斷也不是強知識行業，并不該追求過高的毛利率，而應該恪守本業，注重口碑和現金流，追求合理的毛利率水平，保持“長坡薄雪”。

(朱保全在萬物云2025中期業績會上提出四大建言)

中指研究院研究員指出，躺著賺錢的日子早就一去不復返了，“增收不增利”是物業行業的普遍現象，高毛利業務減少是趨勢，

同時受開發商關聯方影響，應收賬款計提減值、商譽減值等計提都會拉低利潤率。但在獨立競爭中，優勝劣汰反倒有助于行業的頭部聚焦和頭部企業的業績逆轉。