銀發經濟來了 ，存量不動產如何抓住長期機會？

作者 | 張曉蘭 編輯 | 梁秀杰 責編 | 韓瑋燁

摘要：10月10日國新辦發布會重點強調銀發經濟的產業機會。

睿和智庫 10月10日，國新辦舉行“高質量完成‘十四五’規劃”系列主題新聞發布會。民政部部長陸治原在會上表示，新時代“銀齡行動”扎實開展、“銀發經濟”發展壯大、老年人優待和權益維護更加有力。同時，適合我國國情的中國特色養老服務體系正在加速構建，供給結構不斷優化。

當“銀發”從社會問題演變為經濟命題，銀發經濟已突破傳統養老服務的單一維度，躍升為涵蓋一二三產、連接生產與消費的萬億級朝陽產業集群。

銀發產業興起

近年來，養老政策暖風一再吹來，養老服務政策制度體系的“四梁八柱”基本成型。尤其是2024年國辦1號文的出臺，標志著銀發經濟從民生兜底轉向產業促進。

國辦1號文首次對銀發經濟作出清晰界定：其范疇不僅包含老年階段的老齡經濟，更涵蓋為老年生活儲備的備老經濟，涉及教育、健康、財富管理等全生命周期服務。這一界定打破了行業邊界，推動銀發經濟向產業集群進化，在一二三產業中均催生出新的賽道：

第一產業：康養農業，有機食品、適老食材、生態農場興起；

第二產業：康養制造業，智能監護設備、適老輔具、健康家電需求激增；

第三產業：康養服務業爆發，涵蓋康養居住（如養老公寓，適老社區）、養老照護、醫療康復、文化娛樂、金融理財等細分領域。

更值得關注的是跨行業融合。中糧布局康養農業、茅臺進軍文旅康養、連鎖藥店開展老年健康管理……曾經與養老無關的企業，如今都在銀發經濟中尋找第二增長曲線。

這種全齡友好的產業重構，正將銀發經濟從“負擔”轉化為“引擎”。

在銀發產業啟動的同時，資本和資產端也開始關注新的投資機會。保險資金、社保基金等長期資本嘗試布局養老REITs、養老產業基金；國開行提供25年以上低息貸款，20%自有資金即可啟動項目；多地試點“物業+養老”“社區綜合體”等模式，通過政策補貼與市場化運作結合，降低存量資產轉型門檻。

一系列數據更印證了銀發經濟的巨大潛力。據復旦大學老齡研究院課題組預測，人均消費水平中等增長速度背景下，2035年銀發經濟規模為19.1萬億元，占總消費比重為27.8%，占GDP比重為9.6%；2050年銀發經濟規模為49.9萬億元，占總消費比重為35.1%，占GDP比重為12.5%。

銀發需求帶動存量盤活的機會出現了

3.1億老年人口的適老居住、旅居出行、消費等需求，勢必為各地存量不動產打開新的盤活路徑。睿和智庫調研，開發商、保險公司、和各地方這兩年正在深入探索，以實現民生和經濟雙重效應。

地產商：從“賣房”到“管資產”的轉變。遠洋、萬科、保利、龍湖等早期布局養老地產的開發商，如今，一方面將滯銷尾盤、社區商業、低效寫字樓改造為養老綜合體，另一方面以輕資產方式輸出養老服務。

而據睿和智庫調研，龍湖近期在青島拿了全新的適老公寓用地。擯棄“住宅背養老公寓成本”的舊思路，而是基于中長期持有——適時資本化退出的思路來設定投融策略。

保險公司：從重資產自建到輕資產輸出。以泰康為例，初步完成CCRC社區（

持續照料退休社區

地方國企：從資產持有到價值激活的突破。地方國資紛紛成立國有康養公司，依托無償劃撥的療養院、培訓中心等存量資產，結合政策性貸款，以低成本將這些資產改造為社區養老服務中心或醫養結合機構。

存量轉型康養的關鍵要素

存量資產能否成功轉型為康養項目，需要突破三大關鍵門檻：

• 建筑適配性：養老設施對消防、抗震、適老化要求極高。非養老建筑改造需加固結構（如拓寬走廊、增設無障礙通道），否則無法通過消防驗收。

• 收入成本模型：收入結構決定成本底線。以北京養老項目（

  活躍老人

  ）為例，基礎月費普遍在1.5萬-2萬元左右，部分養老機構還提供一些醫療服務來增加收入，但養老項目的改造成本遠大于長租公寓，因此，經營方須以目標成本法，倒推收益模型。

• 區位與配套：位于成熟社區或大三甲醫院周邊的養老項目無疑是相對優質的資產。如阜外醫院旁的大家保險醫康養綜合體，依托醫院溢出客群，業態定位為專業康復加養老護理。

從經營視角來看，存量資產若想轉型康養，仍然要考慮運營前置與金融閉環兩大關鍵點：

• 運營前置：從定位階段即介入，明確客群（如活力老人

  半失能老人）、功能配比（如護理站占比、活動空間占比）、定價策略（

  如基礎服務費

  增值服務

  ）。

運營是存量轉型的最大痛點，許多企業因缺乏經驗，陷入高投入、低回報陷阱。破局之道在于“輕重分離”：重資產方負責改造與投資（如通過政策性貸款降低成本），輕資產方輸出標準化運營。在此模式下，重資產方通過租金或分成獲取穩定收益，輕資產方通過規模復制提升盈利水平。

• 金融工具創新：通過“押金制+保險”等方式，解決資金回籠與風險分擔。

存量資產轉型養老并非只能局限于“養老床位”模式，還可結合區位特點與客群需求，構建更豐富的業態體系，做一些微創新：

社區綜合體：一樓設社區餐廳，二樓設老年大學、托育中心、圖書館。餐飲作為流量入口覆蓋運營成本，托育、老年課程等增值服務貢獻利潤，形成“高頻剛需+低頻高毛利”的盈利模型。

醫康養綜合體：依托醫院資源，定位“院前-院中-院后”全周期服務：為術后患者提供3-7天短期照護，以及為慢性病老人提供健康管理，為健康老人提供旅居度假。

CCRC康養社區：面向高凈值“新老年”群體，提供兩室一廳/三室一廳戶型，配套農文旅養設施。因資產不可分割出售，還須政策端突破“銷售使用權”的限制，既能滿足投資者資本中長期退出需求，又可以保證消費者的資金安全。目前，各地對于銷售使用權的限制，是康養社區投資的最大卡點。

結語：

銀發經濟的本質，是對人的需求的深度回應。當3.1億老年人從被照顧者變為消費主體，當存量資產從負擔變為機遇，我們看到的不僅是新產業的興起和升級，更是社會價值的重構。這需要中央及地方在政策指引上保持連貫性和邏輯，也需要資本和運營產業鏈機構持續提升并培育服務銀發人群的專業性和耐心，從而讓銀發經濟成為中國經濟高質量發展的新引擎。

本文觀點及援引“2025全國品質租住大會”，相關機構分享的內容，特別感謝和君咨詢的支持。