合肥歲末土拍攬金17.5億，國企仍是主力

12月19日合肥土拍共成功出讓6宗地塊，均位于包河區與蜀山區，總面積約173.3畝，總成交金額約17.51億元。

盡管有品牌房企參與，但整體市場表現平穩，絕大多數地塊以底價成交，地方國企與央企組成的聯合體繼續扮演市場“壓艙石”角色。

1. 仰光片區再添新作，中海聯合體小幅溢價落子

本次土拍中唯一出現競價的地塊是包河區BH202530號和BH202531號組合地塊。這兩宗地塊屬于仰光片區城市更新項目，最終由濱湖集團、中海地產與合肥城改組成的聯合體以總價約7.03億元競得，其中30號地塊成交單價為951萬元/畝，較起拍價僅高出1萬元/畝。

該聯合體已是仰光片區的“老面孔”，此前已在該片區成功開發了多個項目。此次拿地被市場視為其深耕區域的延續。兩宗地塊均附帶較為復雜的建設要求，包括配建小學改擴建項目、市政道路及公園綠地等，這些條件在提升片區整體配套的同時，也明確了項目未來主要的服務和客群定位。

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2. 政務東“王炸”地塊底價成交，濱河灣拼圖終完整

位于政務東板塊的BH202532號地塊（即原濱河灣A地塊）無疑是本次土拍的焦點。該地塊面積僅11.42畝，但成交單價高達1500萬元/畝，樓面價達到12500元/平方米，為本次出讓地塊中最高。

地塊由濱湖集團底價競得。由于該地塊與濱河灣其他地塊原為同一整體，此次出讓條件明確，若為同一競得人則可統一規劃建設。這意味著，時隔數年后，備受關注的濱河灣項目最后一塊拼圖終于就位，有望與已交付的B、C、D區形成完整社區。

3. 軌道公司整合TOD項目，蜀山城投肩負“小戶型”重任

合肥軌道公司下屬企業摘得了位于淝河板塊的BH202533、534號兩宗“邊角”地塊。這兩宗地面積合計不足9畝，緊鄰其已開發的棠悅風華項目。根據出讓條件，可與原項目統一規劃建設，屬于典型的 “項目后期整合” 。

本次土拍中面積最大的蜀山區SS202508號地塊，由蜀山城投以7.64億元底價競得。該地塊最大的亮點在于其特殊的出讓條件：須規劃建設不少于地上計容住宅面積30%的小戶型（50-80平方米），且住宅實行毛坯交付。

在當前市場普遍追求大戶型改善產品的背景下，這一強制性要求旨在為城市更新中的被征遷群眾及剛需客群提供更多上車機會，體現了明確的政策導向。

市場點評：平淡收場下的結構性特征

本次歲末土拍，整體波瀾不驚，但細究之下，反映出當前合肥土地市場的幾個鮮明特征：

首先，國企主導格局穩固，市場信心仍待修復。 6宗地塊的競得方清一色為地方國企、央企或其聯合體。其中，濱湖集團（濱投）獨立或參與競得3宗，成為最大贏家。這一現象延續了今年以來合肥土地市場“國進民退”的趨勢，表明在行業調整期，資金實力雄厚、肩負穩定市場職責的國企仍是拿地主力，而民營房企普遍保持審慎。

其次，核心稀缺資產價值凸顯。 盡管整體平淡，但不同地塊的“待遇”截然不同。政務東的濱河灣A地塊能以最高單價迅速成交，凸顯了核心板塊優質稀缺資產的抗風險能力和對開發商的強大吸引力。

再次，保障性供給成為土地出讓新常態。 蜀山區地塊強制配建小戶型的條款，是本次土拍最重要的政策信號。它標志著合肥在土地供應端開始進行主動的結構性調整，通過行政手段增加中小戶型、低總價產品的供給，以保障剛需和特定群體（如房票持有者）的居住需求，平衡當前市場過度偏向改善型產品的結構。

原定于同期出讓的新站區一處規劃為室內冰雪中心的商業地塊，在拍賣前取消了供應。此舉標志著新站區冰雪世界項目推進受阻，滑雪夢或難實現。此前該地塊曾作為冰雪世界規劃用地，此次取消供應進一步增加了項目落地的不確定性。看來合肥冰雪世界簽約高新區的可能性很大，新站區的是黃了。

本月還有一次土拍，即將在12月26日出讓的、位于廬陽區四十二中與南門小學雙本部學區內的壓軸明星地塊。那一場拍賣，或將真正揭示出來年合肥樓市的溫度與方向。