豐臺樓市，來了一條鯰魚

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

2025年北京最后一場土拍，沒有在圣誕節中狂歡。

12月25日，豐臺花鄉中部組團0001地塊，以24.72億元底價收場，托底者是北京建工集團旗下的北京建工地產和北京城鄉建設集團。

這是2025年北京土拍的第40宗宅地，成績單定格在1427億元，同比下滑8.17%。（詳見《北京賣地1427億元，跌了點兒》）

花鄉0001地塊，素質不錯，在西南三四環之間，但樓面價僅為4.2萬元/平米。

初看這個結果，有點吃驚，但細想，又覺得蠻符實際的。

地價和房價，向來是打斷骨頭還連著筋的。

2025年豐臺賣地5宗，規劃建面28.63萬平米，總成交金額128億元，但都是以底價成交。

豐臺樓市，雪上加霜。

面對這個現實，豐臺的開發商們都在思考一個問題，2026年該怎么干？

樓面價創新低

花鄉0001地塊并不大。

它占地面積2.35萬㎡，規劃建面約5.89萬㎡，容積率2.5，限高60米。緊鄰南四環內，周邊地鐵10號線和房山線雙線經過，且有多家3甲醫院和商業配套。

為了讓它輕裝上陣，花鄉0001地塊曾"瘦身"過。

今年10月16日，在2025年度第八輪擬供應商品住宅用地清單里，它和南面一路之隔的0002地塊，被捆綁在同一宗出讓地塊里。

它們加一起的總占地面積，達到了7.16萬平米，總建面為23.8萬平米。如此大的體量，在當下的市場中，任何開發商都難以消化。

于是，到了到了11月20日，只有0001地塊進入了預申請池子。翌日，轉正。

在指標減負的同時，花鄉0001地塊的樓面價，也是創造了近兩年來周邊，以及四環內最低價格。

它的兄弟項目嘉棠璟樾，位于花鄉0001地塊北邊8.5公里處的西三四環之間，樓面價為約5萬元/平米。

距離花鄉0001地塊最近的在售項目，是西南1.3公里外的北京隅西頌，去年10月31日，金隅嘉業以27億元底價，樓面價5萬元/平米。

相比這兩個項目，花鄉0001地塊的樓面價，打了84折。

對標更早的周邊項目，花鄉0001地塊的樓面價優勢更為明顯。

2023年10月，中海豐和叁號院和中建云境的成交樓面價，分別為6.25萬元/平米和6.81萬元/平米。

花鄉0001地塊樓面積，較它們，分別便宜了32.8%和38.33%。

如果僅從樓面價上看，北京建工似乎是撿漏了。

當然，有人說，花鄉0001地塊離北京天壇醫院太近了。其實，也隔了300多米，影響并不大。

豐臺樓市的鯰魚？

不過，樓面價的明顯優勢，并不能成為花鄉0001地塊，最終熱銷的決定因素。

最大的問題還是整體市場的需求不振，尤其是豐臺樓市。

將時間再拉長點，自2024年10月23日金茂璞逸豐宜誕生至今，豐臺區共成交了9宗地塊中，僅一宗有0.1%的溢價，其余8宗，溢價均為0。

唯一有溢價的，就是建發金茂觀宸，但也是由當時的參拍者福州裕誠自抬身價，報價兩次。

一級市場的表現，是樓市具體行為的反推。

來看看花鄉0001地塊周邊主要競品們的表現：

1、北京隅西頌。2025年4月21日取證，供應439套，截至12月25日，網簽115套，成交均價7.845萬元/平米，網簽金額10.58億元，地價覆蓋率39.2%。

2、中海豐和叁號院。2024年3月16日取證，供應415套，截至12月25日，網簽122套，成交均價8.56萬元/平米，網簽金額20.73億元，地價覆蓋率38.1%。

3、中建云境。2024年3月29日取證，供應838套，截至12月25日，網簽280套，成交均價8.045萬元/平米，網簽金額28.85億元，地價覆蓋率38%。

可以看出，它們的表現，很不盡人意。

而如果將范圍再擴大到整個豐臺區，也基本與上述三個盤雷同。

唯一的例外，是建發金茂觀宸。

它2025年3月17日取證，供應457套，截至12月25日，網簽362套，成交均價7.87萬元/平米，網簽金額35.53億元，地價覆蓋率145.91%。

當然，與周邊的競品相比，花鄉0001地塊除了樓面價的優勢外，位于四環內的位置，加上周邊交通燈因素，優勢更大。

北京建工摘得它后，將與今年9月聯合北京城建拿下的嘉棠璟樾一起，在西、南四環內連布兩子。

花鄉0001地塊憑借地段和地價優勢，能否成為豐臺樓市的一條鯰魚？