7.6億！鼎暉收購 base服務(wù)公寓，或?qū)⒔怄i保租房REIT通道？

全球盤點:全球長租公寓市場在高利率和經(jīng)濟不確定性的背景下，呈現(xiàn)出資本謹慎但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受青睞的特點，大宗交易保持活躍且不同地區(qū)表現(xiàn)各異。整體來看，投資者更聚焦具備穩(wěn)定現(xiàn)金流、高入住率及可提升潛力的資產(chǎn)組合，尤其偏好核心城市與抗風(fēng)險能力強的成熟地段，增值型與核心增強型投資策略日益盛行，“運營-改造-退出”閉環(huán)日趨成熟，政策平臺和REITs基金也持續(xù)加碼租賃住房市場。

亞洲市場呈現(xiàn)多元化態(tài)勢，中國多城市出現(xiàn)收購存量房轉(zhuǎn)保障性住房及大宗交易熱潮，如福州國企安住發(fā)展5.6億收購建發(fā)、金茂旗下232套存量住宅用作保租房；自如攜手景順成立資管平臺“星耀如景”，首發(fā)投資12億保租房項目將落地北京；國壽資本6.29億拿下領(lǐng)盛上海兩項目；日本市場中凱德投資旗下基金6月11日以超過300億日元收購東京新宿綜合體并將其改為179個單元的服務(wù)式公寓，新加坡豪華公寓租賃市場也在升溫，...

快訊背景：2025年12月30日鼎暉投資正式完成對靜安區(qū)base佰舍蘇河服務(wù)式公寓項目的整體收購，為上海商辦新政落地后首個“功能融合”實踐案例寫下注腳。項目滿足核心地段與成熟運營的雙重表現(xiàn)，也是鼎暉踐行“新產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)”戰(zhàn)略、深耕城市更新領(lǐng)域的關(guān)鍵布局。據(jù)悉，base佰舍蘇河項目由老舊星級酒店改造而成，2018年開業(yè)，地處內(nèi)環(huán)內(nèi)黃金區(qū)位。

URI認為，此次收購?fù)癸@私募資本對城市核心區(qū)存量資產(chǎn)的戰(zhàn)略傾斜，通過把握商辦新政紅利，鎖定核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的長期穩(wěn)定收益。項目作為上海商辦轉(zhuǎn)租賃住房的典型案例，既契合國家“租購并舉”政策導(dǎo)向，又憑借成熟運營基礎(chǔ)具備明確的REITs發(fā)行潛力，為存量市場盤活提供了“政策賦能+資本介入+專業(yè)運營”的可復(fù)制模式。值得注意的是，收購后鼎暉或依托其產(chǎn)業(yè)整合能力，探索“高端居住+商務(wù)配套”的增值服務(wù)模式，進一步提升資產(chǎn)價值。

大宗交易詳情

項目名稱：base佰舍蘇河服務(wù)式公寓

成交價：7.6億

項目地址：上海靜安區(qū)新疆路518號，距地鐵8號線/12號線曲阜路站僅500米，1.5km可達人民廣場，2km直達南京西路，多軌交匯的交通與密集的商業(yè)配套優(yōu)勢顯著

地塊性質(zhì)：商業(yè)金融用地，已完成《商務(wù)樓宇更新提升實施意見》合規(guī)調(diào)整，兼容R4租賃住房功能

建筑面積：逾1.2萬㎡（含配套商務(wù)服務(wù)空間）

房源構(gòu)成：現(xiàn)194套，涵蓋49-165㎡多種戶型（一居室至三居室）

租客畫像：高端商務(wù)人士及家庭型租客

原租金標準：49-58㎡單間月租約1-1.2萬元，87㎡一居室月租約1.4-1.6萬元，97㎡一居室月租約1.7-2萬元，127㎡兩居室月租約2.3-2.6萬元

現(xiàn)運營數(shù)據(jù)：入住率始終穩(wěn)定在93%以上，毛利潤率（GOP）超80%

項目特色：上海商辦新政“功能融合”首個實踐案例；核心區(qū)老舊建筑更新典范；搭建“高端居住+商務(wù)服務(wù)+社群運營”的成熟模式；收購后，項目將升級改造，改造成本預(yù)計8000萬元，改造范圍包括原有服務(wù)式公寓及辦公裙樓，改造后房間數(shù)增至約345套，總面積約24000㎡，將轉(zhuǎn)型為保租房，由base團隊主導(dǎo)改造工作。

項目室內(nèi)實景圖

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收購方式與交易結(jié)構(gòu)

鼎暉此次收購采用結(jié)構(gòu)化交易方式，依托其核心的夾層與信用投資板塊完成布局。交易未采用直接資產(chǎn)收購模式，而是通過鼎暉旗下聚焦城市更新領(lǐng)域的專項基金推進，充分發(fā)揮其在不動產(chǎn)重整領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)化工具優(yōu)勢。

作為出讓方，URI研究發(fā)現(xiàn)，錦和集團已確立“輕重并舉”框架，錦和資管負責(zé)重資產(chǎn)投資與退出，上市公司錦和商管專注輕資產(chǎn)運營，此次交易實現(xiàn)了“資產(chǎn)高位變現(xiàn)與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”的雙重目標。目前交易細節(jié)尚未完全披露，據(jù)URI推測，鼎暉或通過股權(quán)收購結(jié)合債務(wù)承接的方式完成交割，未來不排除引入合作方共同推進資產(chǎn)增值與REITs孵化。

交易前期溝通：錦和資管在與鼎暉達成交易前，曾與建信租住溝通合作可能性，建信租住傾向于在現(xiàn)有基礎(chǔ)上做小幅調(diào)整，未達成一致后選擇鼎暉作為交易方。

URI深度解讀

鼎暉接盤base佰舍蘇河項目，在上海租賃市場分化調(diào)整的背景下引發(fā)廣泛關(guān)注。URI觀察到，當前上海租賃市場呈現(xiàn)顯著結(jié)構(gòu)化特征，這一特征也成為理解此次交易的核心背景：外圍區(qū)域受保租房集中入市沖擊，租金同比跌幅超5%；而內(nèi)環(huán)內(nèi)核心區(qū)高端租賃公寓需求穩(wěn)定，租金抗跌性強勁，2025年租金坪效達251.9元/㎡/月，同比下跌2.0%，入住率保持高位。在此背景下，base佰舍蘇河項目93%的穩(wěn)定入住率與超80%的毛利潤率，成為核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的鮮明標簽。

一、項目核心數(shù)據(jù)透視：

（一）現(xiàn)坪效表現(xiàn)

該項目運營階段差異顯著：作為服務(wù)式公寓運營時，平均坪效達185元/㎡/月；如轉(zhuǎn)型保租房后，按同片區(qū)保租房市場價9折估算，平均坪效約167元/㎡/月。值得注意的是，URI調(diào)研顯示，同片區(qū)蘇河美欣公寓作為保租房的租金達236元/㎡/月，這意味著項目轉(zhuǎn)型后仍具備較強市場競爭力。

（二）未來收益估算

項目收購成本與改造成本合計約8.3億元，改造后年營收預(yù)計可達約5000萬元，粗略測算投資回報率約4.5%-5%，具備了合格的收益基礎(chǔ)。

二、交易雙方的戰(zhàn)略邏輯

（一）收購方鼎暉：政策紅利與核心資產(chǎn)的雙重鎖定

鼎暉的接盤決策精準契合其“三新一特”核心策略——聚焦新產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)中的城市更新領(lǐng)域，通過政策紅利鎖定確定性收益。具體來看，雙重優(yōu)勢構(gòu)成決策支撐：一方面，上海商辦新政提供了合規(guī)保障與成本優(yōu)勢，商業(yè)金融用地兼容租賃住房的調(diào)整，既解決了核心區(qū)租賃住房供給不足的痛點，也為資產(chǎn)后續(xù)通過REITs退出預(yù)留了通道；另一方面，核心區(qū)位資產(chǎn)具備天然抗周期屬性，在市場波動中可依托穩(wěn)定租客群體實現(xiàn)現(xiàn)金流保障。

同時，URI認為項目仍面臨運營挑戰(zhàn)：核心區(qū)人力、物業(yè)維護成本較高，且高端租客對服務(wù)品質(zhì)要求嚴苛，需在成本控制與體驗升級間找到平衡，否則可能影響收益穩(wěn)定性；此外，政策支持的具體構(gòu)成與期限尚不明確，未來若政策調(diào)整或REITs退出機制變化，將直接影響資產(chǎn)增值預(yù)期。

（二）出讓方錦和資管：主動轉(zhuǎn)型下的高位退出

此次交易并非錦和資管的被動變現(xiàn)，而是主動的戰(zhàn)略選擇。通過僅約7年的運營培育，錦和資管借助商辦新政窗口期完成高位退出，既有效緩解了資金壓力，也實現(xiàn)了向輕資產(chǎn)運營模式的轉(zhuǎn)型聚焦。但退出也伴隨著代價：一是可能錯失核心區(qū)資產(chǎn)長期發(fā)展的增值紅利；二是對base佰舍品牌的重資產(chǎn)聯(lián)動效應(yīng)產(chǎn)生一定影響，削弱品牌在核心區(qū)域的資產(chǎn)錨點價值。

三、政策支撐：商改租的合規(guī)化路徑突破

此次交易的落地，核心依托于2025年7月上海發(fā)布的《商務(wù)樓宇更新提升實施意見》。政策明確允許商業(yè)、金融用地調(diào)整為兼容租賃住房性質(zhì)（即base蘇河項目未來用地屬性可調(diào)整為R4），同時對戶型提出硬性要求——調(diào)整后70平方米以下戶型占比需提升至70%以上，這也是項目此次必須進行大幅戶型改造的核心原因。

完成上述調(diào)整后，項目可申請保障性租賃住房認定，進而享受水電氣民用水價、稅收優(yōu)惠等政策紅利。這一政策突破從根本上解決了過去商改租項目的三大核心痛點：

其一，產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性與項目合規(guī)性大幅提升，通過土地性質(zhì)變更與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，項目達到保租房認定標準后，合規(guī)風(fēng)險顯著降低；

其二，運營成本顯著下降，民用水電與稅收減免直接拉升運營凈收益，放大資產(chǎn)價值；

其三，金融屬性全面增強，納保后打通REITs、ABS等多元退出路徑，結(jié)合4.5%-5%的預(yù)期投資回報率，完全可作為優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)實現(xiàn)資本化退出。

值得注意的是，base佰舍蘇河項目堪稱該政策發(fā)布后市場首批真正落地的示范交易，為上海存量商辦資產(chǎn)的盤活提供了可復(fù)制的路徑參考。而此次政策則提供了清晰的合規(guī)路徑，推動存量資產(chǎn)盤活進入規(guī)范化階段。

四、行業(yè)意義：存量時代的多方共贏與模式標桿

URI總體判斷，隨著上海租賃市場從“解決居住需求”向“提升居住品質(zhì)”轉(zhuǎn)變，核心區(qū)“商改租”項目的價值將進一步凸顯。此次交易打造的“政策引導(dǎo)+資本賦能+專業(yè)運營+合規(guī)退出”模式，有望成為核心城市存量商辦資產(chǎn)更新的標桿范本。

未來，隨著REITs市場持續(xù)成熟，此類優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)將成為私募資本“投融管退”閉環(huán)的關(guān)鍵載體，進一步推動租賃住房市場的資本化進程，為城市更新與民生保障的協(xié)同發(fā)展開辟新路徑。

招聘公告來源：各企業(yè)人力資源部

撰文: URI研究中心

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