【澤達(dá)說法】買二手房被查封？“善意購房人”權(quán)利受優(yōu)先保護(hù)！

案情回顧

2018年11月，某市中級人民法院在審理一起民間借貸糾紛案件時，依原告申請作出財產(chǎn)保全裁定，查封了被告名下位于該市某小區(qū)的一套商品房。同年11月15日，法院向市不動產(chǎn)登記中心送達(dá)了協(xié)助執(zhí)行通知書及查封裁定，要求其辦理查封登記手續(xù)。不動產(chǎn)登記中心于當(dāng)日完成了系統(tǒng)標(biāo)注。

2019年3月10日，案外人趙某經(jīng)中介介紹，與被告就該查封房屋簽訂了《存量房屋買賣合同》，約定趙某以全款方式購買該房屋。簽約前，趙某為審慎起見，特意前往市房地產(chǎn)交易服務(wù)中心（負(fù)責(zé)房屋買賣合同網(wǎng)簽備案、稅費繳納等手續(xù)的機(jī)構(gòu)）進(jìn)行查詢。交易服務(wù)中心工作人員通過其系統(tǒng)查詢后，告知趙某該房屋“目前無司法限制信息，可以正常交易”。趙某遂放心簽約，并于當(dāng)日支付了全部購房款，雙方共同在交易服務(wù)中心辦理了買賣合同網(wǎng)簽備案手續(xù)，趙某亦繳納了相關(guān)稅費。

2020年5月，趙某在準(zhǔn)備辦理不動產(chǎn)過戶登記時，前往市不動產(chǎn)登記中心申請，卻被告知該房屋已于2018年11月被法院查封，無法辦理轉(zhuǎn)移登記。趙某這才知曉查封事實，遂以案外人身份向執(zhí)行法院提出異議，請求中止對該房屋的執(zhí)行并確認(rèn)其權(quán)利。

執(zhí)行法院經(jīng)審查，于2020年8月作出執(zhí)行裁定，認(rèn)為法院查封在先，趙某購買在后，其權(quán)利不能對抗司法查封的效力，故駁回了趙某的異議請求。

趙某不服，向上一級人民法院申請復(fù)議。復(fù)議法院經(jīng)審理，做出了不同的認(rèn)定。

案件結(jié)果

復(fù)議法院認(rèn)為，雖然法院的查封裁定已于2018年11月送達(dá)不動產(chǎn)登記中心并產(chǎn)生查封效力，但本案的關(guān)鍵在于，趙某作為善意購房人，在交易前已主動前往負(fù)責(zé)交易環(huán)節(jié)官方信息查詢的房地產(chǎn)交易服務(wù)中心進(jìn)行了核實，并得到了“無司法限制”的答復(fù)。房地產(chǎn)交易服務(wù)中心與不動產(chǎn)登記中心雖同屬政府職能部門，但在當(dāng)時的行政管理架構(gòu)與信息系統(tǒng)建設(shè)條件下，二者之間的司法限制信息并未實現(xiàn)實時、完整的互通共享。趙某基于對政府公開交易信息平臺的合理信賴而進(jìn)行交易，已經(jīng)履行了作為買受人應(yīng)盡的、合理的審查注意義務(wù)。

在此情況下，不能簡單地將對不動產(chǎn)登記中心的查封送達(dá)效力，無條件地擴(kuò)張及于此后基于對另一官方交易平臺信息信賴而進(jìn)行交易的善意購房人。趙某簽訂合同并支付全款的行為發(fā)生在對其而言查封事實“不可知”的狀態(tài)下，其作為無過錯的案外人，合法權(quán)益應(yīng)受保護(hù)。

最終，復(fù)議法院裁定撤銷原執(zhí)行異議裁定，支持了趙某的異議請求，確認(rèn)其對案涉房屋享有的權(quán)利可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

一、財產(chǎn)查封的公示效力及其相對性

人民法院對不動產(chǎn)采取查封保全措施，旨在通過限制被執(zhí)行人對該財產(chǎn)的處分，保障未來生效裁判的執(zhí)行。查封裁定向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)送達(dá)后，即產(chǎn)生禁止辦理該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押等登記手續(xù)的法律效力，此謂查封的“登記對抗”效力。該效力的一個重要功能在于向社會公示財產(chǎn)權(quán)利受限的狀態(tài)，從而保護(hù)潛在交易第三人的利益，維護(hù)交易安全。

然而，這種公示效力并非絕對和無邊界的。其有效輻射范圍，很大程度上依賴于登記公示系統(tǒng)的統(tǒng)一性、準(zhǔn)確性和可訪問性。在不動產(chǎn)登記與交易管理職能分屬不同機(jī)構(gòu)，且信息共享機(jī)制不健全的情況下，查封信息可能僅被“鎖”在登記系統(tǒng)中，而無法在交易環(huán)節(jié)的官方查詢渠道顯現(xiàn)。此時，要求一個在交易環(huán)節(jié)履行了合理查詢義務(wù)的普通購房人，承擔(dān)因政府內(nèi)部信息壁壘導(dǎo)致的不利后果，顯然有失公允，也違背了查封制度公示公信的初衷。

二、善意購房人合理審查義務(wù)的邊界

在不動產(chǎn)交易中，買受人負(fù)有審慎審查標(biāo)的物權(quán)屬狀況的義務(wù)，這是其享受善意取得等制度保護(hù)的前提。本案的核心爭議點即在于：趙某前往房地產(chǎn)交易服務(wù)中心查詢的行為，是否已履行了“合理審查義務(wù)”？

我們認(rèn)為，判斷審查是否“合理”，應(yīng)立足于普通交易主體的認(rèn)知水平與可及渠道。對于大多數(shù)購房人而言，在政府部門設(shè)置的、專門用于辦理房屋買賣手續(xù)的交易服務(wù)中心進(jìn)行權(quán)屬查詢，是交易前的標(biāo)準(zhǔn)動作和主流信賴。該中心提供的查詢結(jié)果，在購房人心中具有官方權(quán)威性。當(dāng)該權(quán)威渠道顯示“無司法限制”時，已足以讓一個理性的購房人產(chǎn)生“權(quán)利無瑕疵”的合理信賴。

法律不能苛求普通民眾洞悉政府內(nèi)部復(fù)雜的機(jī)構(gòu)設(shè)置與信息流，更不能要求其承擔(dān)因政府部門間信息不暢導(dǎo)致的交易風(fēng)險。因此，趙某的行為已經(jīng)抵達(dá)了合理審查義務(wù)的邊界，其主觀上屬于善意且無過失。

律師寄語

多頭管理下的信息不匹配，可能使善意的市場交易主體暴露于不可預(yù)見的風(fēng)險之中。對于購房人而言，在進(jìn)行重大資產(chǎn)交易時，盡管履行了常規(guī)的官方渠道查詢義務(wù)，仍需保持風(fēng)險意識。在條件允許的情況下，可嘗試從不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、人民法院等多個信息源進(jìn)行交叉核實，以最大程度降低風(fēng)險。

而就法律工作者及司法部門而言，對“查封時間”的認(rèn)定，不能機(jī)械地以文書送達(dá)登記機(jī)構(gòu)的時間作為唯一標(biāo)準(zhǔn)，并以此絕對地否定其后所有交易。在審查案外人異議時，必須深入探究案外人主觀上是否善意，其是否已利用可及的公開渠道履行了審慎審查義務(wù)。查封的效力，應(yīng)作用于那些“應(yīng)當(dāng)知道”或“能夠知道”查封事實的當(dāng)事人，而不應(yīng)無條件地?fù)魸⒛切┮蚝侠硇刨嚬俜叫畔⒍按_實不知”的善意第三人。

推進(jìn)不動產(chǎn)登記與交易管理信息的全面、實時共享，是從根本上解決此類問題的制度路徑。但在信息壁壘完全消除之前，司法裁判應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其應(yīng)有的衡平功能，通過個案中對善意與過失的精細(xì)辨析，劃定查封效力與善意取得之間的合理界限，從而引導(dǎo)公眾建立正確的交易審查觀念，同時倒逼行政管理體系的信息化整合與升級。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對不同法律規(guī)定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您在房屋買賣、財產(chǎn)執(zhí)行等方面遇到類似的法律困境，建議您及時收集并固定好相關(guān)證據(jù)，特別是能夠證明您已履行審慎查詢義務(wù)的材料，并咨詢專業(yè)律師，以便更好地通過法律途徑維護(hù)自身的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)