高位拿地遭評級下調，越秀地產真的承壓了嗎？

出品|中訪網

審核|李曉燕

2026年2月底，廣州珠江新城馬場地塊以236億元總價、超26%溢價率成交，越秀地產將這一城市核心絕版地塊收入囊中，刷新廣州住宅樓面價紀錄，為市場注入強烈信心。幾乎同步，穆迪下調公司家族評級至Ba2，引發市場對其財務安全與投資邏輯的討論。

作為廣州市屬核心國企房企，越秀地產此番大手筆拿地，既是對廣州城市價值的堅定看好，也是國企逆周期布局、服務城市發展的責任擔當。在行業深度調整期，越秀以穩健財務為基底、以核心資產為抓手、以差異化優勢為支撐，在短期壓力與長期價值之間尋求平衡，展現出穿越周期的韌性與底氣。

馬場地塊的出讓，是廣州核心區土地價值的集中體現，也是越秀地產戰略布局的關鍵落子。該地塊總價236億元，住宅樓面價約8.5萬元/平方米，規劃涵蓋高端住宅、五星級酒店、頂奢商業、教育公服及生態配套，總投資有望突破400億元，建成后將成為珠江新城黃金三角的收官地標。從城市發展視角看，該項目填補了華南頂級消費場景空白，帶動片區能級躍升，契合廣州建設國際消費中心城市的戰略方向，長期經濟與社會價值顯著。

市場對項目資金壓力與回本周期的擔憂客觀存在，但無需過度放大。穆迪下調評級核心指向短期杠桿維持高位、去杠桿節奏放緩，同時明確將評級展望由負面調整為穩定，這一信號至關重要：機構認可越秀無系統性償付風險，僅對財務指標改善節奏持謹慎態度，而非否定公司整體經營安全。

財務數據印證了越秀的短期流動性安全邊際。截至2025年6月末，公司賬面現金及現金等價物約422.53億元，覆蓋一年內到期短債約253.9億元，現金短債比達1.7倍；剔除預收款后的資產負債率64.6%，凈借貸比率53.2%，持續堅守監管綠檔紅線。公司存續7只美元債合計17.29億美元，加權平均融資成本僅3.16%，處于行業低位，融資渠道暢通、成本可控，短期內資金鏈斷裂風險極低。

2025年公司核心凈利潤同比下滑，是行業下行周期的共性挑戰，而非個體經營失序。在市場整體收縮的背景下，越秀拿地力度保持積極，2024年至今土地投入約1269.5億元，拿地銷售比56%，看似偏高，實則是國企在資產價格低位時的優質資產儲備。馬場地塊商業占比近七成，雖拉長資金回籠周期，但依托越秀成熟的商業運營能力與國資資源協同，長期可形成穩定租金與運營收益，對沖住宅開發周期波動，構建更均衡的盈利結構。

越秀持續重倉廣州，并非盲目擴張，而是基于城市基本面與自身優勢的理性選擇。2025年，越秀在廣州拿地9宗、金額106.16億元，位列全市第一，占全市涉住用地總成交額21%，是當年廣州唯一拿地破百億的房企。高度聚焦核心城市，源于廣州強勁的經濟底盤：截至2025年，廣州經營主體突破420萬戶，本外幣存款余額近9.83萬億元，進出口總額1.2萬億元，出口增速全省第一，實體經濟為高端樓市需求提供堅實支撐。

與其他房企相比，越秀擁有不可復制的TOD模式與地鐵股東資源優勢，在軌道交通節點拿地具備信息、成本與去化保障。2025年斬獲的嘉禾望崗、棠下等地塊，均位于城市核心功能區，契合人口流動與城市拓展方向。銷售端表現更驗證布局成效：白云越秀·云萃項目首開即罄，瓏悅西關半年清盤，頂豪璞樾·墅創下單套6259萬元成交紀錄，全年合同銷售額守住1062億元千億關口，在行業下行周期展現出強勁的產品力與市場認可度。

土儲結構進一步夯實安全邊界。越秀94%土儲位于一二線城市，廣州占據核心比重，高能級城市抗風險能力顯著優于三四線市場。集中布局看似單一，實則是聚焦優勢、深耕大本營的戰略聚焦，在資源投入、品牌影響力、去化效率上形成規模效應，與國企穩健經營理念高度契合。

當前越秀面臨的，是行業轉型期國企共同的平衡命題：一方面要履行穩地價、促更新、提升城市功能的社會責任；另一方面要兼顧上市公司盈利水平與財務健康。這種兩難并非經營困境，而是高質量發展階段的必然選擇。越秀以拿地行動穩定市場預期，以財務紀律守住風險底線，以優質產品兌現市場需求，在責任與效益之間找到可行路徑。

放眼長遠，馬場地塊的價值將隨時間逐步釋放。越秀依托萬億級越秀集團的全方位支持，疊加商業運營、TOD開發、國資信用三大核心壁壘，有能力化解中期現金流壓力，推動項目順利落地。隨著廣州核心區高端住宅與商業需求持續釋放，項目去化與運營有望超預期，逐步改善財務指標，推動杠桿率穩步回落。

此次評級調整是短期財務節奏的正常反映，而非長期價值的否定。越秀地產以核心資產為盾、以穩健財務為基、以城市共建為使命，在行業調整期主動作為、精準布局，既彰顯國企擔當，也為自身長期發展儲備動能。

市場應跳出短期數據波動，聚焦核心城市、核心資產與核心能力的長期邏輯。越秀地產的選擇，既是對廣州未來的信心，也是對行業趨勢的把握。在房地產市場從規模擴張轉向質量提升的新階段，堅守核心、穩健經營的房企，終將穿越周期，收獲長期價值。