扒開地產酒店財報，我發現光鮮背后多是硬扛

近日，太古地產、九龍倉置業、越秀房產基金三家地產系酒店玩家相繼交出2025年答卷。

不同于往年財報中酒店業務“一筆帶過”的尷尬，今年三家房企都主動提及酒店板塊表現——有人逆勢盈利，有人艱難回暖，有人靠精細化運營穩住基本盤。

STR數據顯示，2025年中國內地酒店市場RevPAR指數同比下滑3%，高端酒店更是陷入“供需失衡+以價換量”的雙重困境，而地產系酒店作為行業特殊符號，既承載著地產主業的配套使命，又要在獨立運營中尋找盈利突破口。

當大型房企紛紛在財報中主動“晾曬”酒店業務的家底，我們看到的不僅是三家房企的經營取舍，更是整個地產酒店行業的縮影：

告別野蠻生長，褪去泡沫光環，地產酒店正站在陣痛與轉型的十字路口

幾家歡喜幾家愁

2025年，地產行業仍在深度調整期，太古地產、九龍倉置業、越秀房產基金的整體業績呈現分化態勢，但酒店業務卻不約而同地成為財報中的亮點。

不是因為盈利有多亮眼，而是在地產主業承壓的背景下，酒店板塊的抗周期能力愈發凸顯。

作為高端地產與酒店運營的標桿，太古旗下的酒店業務一直是其核心盈利板塊之一，擁有北京瑜舍、上海鏞舍、廣州太古匯酒店群等多個標桿項目。

圖源：太古地產財報

據其財報顯示，2025年太古地產160.41億港元營收中，酒店板塊收入9.17億港元，同比增長3.3%。

值得注意的是，太古在2025年完成多項核心資產出售，釋放大量資本用于高回報項目投資，其中就包括酒店板塊的布局優化，計劃2027—2029年陸續在深圳、西安、東京等城市開設新酒店，進一步拓展高端酒店市場。

另外，2025年太古酒店還推出了全球品牌“居舍”，將旗下居舍系列酒店項目正式整合為統一品牌。截至目前，太古酒店旗下共擁有居舍和東隅兩個酒店品牌。

九龍倉置業的酒店業務表現也尤為亮眼，據其財報顯示，2025年度其酒店板塊收入增加6%至港幣16.31億元，營業盈利更是大增54%至港幣1.52億元。

盡管酒店業務收入上升6%，但內地酒店市場仍表現偏軟，長沙柏悅酒店和瑪珂酒店的虧損收窄，營業盈利仍僅達到收支平衡。

與太古不同，九龍倉并未計劃出售酒店資產，反而在業績公告中表示將通過戰略性資產提升維持競爭地位。

這種“硬扛”背后，是不少地產系酒店的尷尬：一方面，高端客群需求收縮，品牌溢價難以為繼；另一方面，重資產投入巨大，回收期長，現金流壓力持續增大。

截至2025年底，九龍倉自有酒店品牌（馬哥孛羅、尼依格羅、瑪珂）國內開業在營酒店僅有9家。

與太古與九龍倉側重傳統高端酒店不同，越秀房產基金的酒店業務憑借“酒店公寓+輕資產運營”的模式，實現了逆勢增長。

2025年財報顯示，其全年營收18.56億元，酒店公寓業態貢獻持續提升，成為核心增長板塊之一。

圖源：越秀房產基金財報

具體來看，越秀房產基金旗下的廣州四季酒店完成首批客房翻新，落地近零污染精裝修技術，平均房價同比提升5.8%達2260元/間/晚，RevPAR同比增長0.9%，在奢華酒店競爭群組中保持領先地位。

圖源：越秀房產基金財報

此外，廣州IFC雅詩閣服務公寓深耕外籍客群，優化長短租比例與服務體驗，全年平均入住率91.5%，同比提升1個百分點，平均房價與RevPAR分別同比提升1.6%與2.7%，經營收入自2016年起連續十年穩居雅詩閣集團中國區第一。

三家房企的酒店業務，看似路徑不同，卻有著共同的底層邏輯：

那就是不再將酒店視為地產主業的配套附屬，而是作為獨立的盈利板塊進行精細化運營。

地產酒店的轉型陣痛

隨著地產行業進入深度調整期，高周轉、高杠桿模式徹底退場，酒店業務不再是地產開發的附屬品，而是成為房企們盤活存量資產、穩定現金流、實現多元化發展的重要支柱。

這種角色轉變，必然伴隨著陣痛與掙扎。

第一個困局，是供需失衡凸顯。

近幾年，隨著勾地配套酒店模式成為主流，高端酒店的供給出現了嚴重過剩。舊時王謝堂前燕，飛入尋常百姓家，像希爾頓、萬豪這樣的奢華品牌已經隨處可見。

粥少僧多、供需失衡的局面，使得地產酒店的日子并不好過。

圖源：str

即便是太古、九龍倉這樣的大型房企，其旗下酒店也無法避免價格戰的沖擊。

就比如九龍倉置業，其在業績公告中指出，盡管酒店業務收入上升6%，但內地酒店市場仍表現偏軟，長沙柏悅酒店和瑪珂酒店的虧損收窄，營業盈利仍僅達到收支平衡。

隨著地產市場從快速增長階段轉向成熟、飽和階段，高端酒店市場的增長模式，由過去的新增開發轉向對現有資產的重新定位和優化。

這種轉變意味著，酒店資產易主頻率加快，投資者和開發商尋求通過收購、重塑和再定位現有酒店來尋找增長點。

據不完全統計，富力68家酒店資產包中，有17家酒店處于流拍階段，44家尚未掛拍，7家已經通過司法拍賣或轉讓完成處置，基本都低于評估價，最多甚至打到六折以內。

第二個困局，是運營能力薄弱。

當前，伴隨國內經濟發展步入緩行周期，酒店投資市場格局發生重大變化，增量資產投資轉為存量資產運營。

地產酒店也需要回歸酒店作為經營性資產的投資邏輯，尋找新的支點，來實現資產價值最大化。

即便是太古、九龍倉這樣的巨頭，其酒店業務也面臨著運營能力的考驗。

太古酒店依賴商業協同效應，九龍倉酒店依賴核心區域客流，一旦這些外部支撐減弱，運營短板便會暴露。

而越秀恰恰印證了運營能力的重要性。

其核心酒店項目通過客房翻新、餐飲IP打造、客群精細化運營，實現了房價和入住率的雙重提升；

服務式公寓則通過優化長短租比例、提升外籍客群服務體驗，實現了持續盈利。

這說明，地產酒店要實現突圍，必須擺脫地產思維的束縛，建立酒店運營思維，將運營放在核心位置，通過精細化運營提升盈利能力。

第三個困局，就是資產過重。

地產酒店的核心痛點，始終是重資產。酒店項目投資大、回收周期長，動輒數十億的投入，加上后續的運營成本、人力成本，對地產企業的資金實力提出了極高要求。

2025年，地產行業融資環境依然緊張，三大巨頭的酒店業務，都面臨著去杠桿與保盈利的兩難抉擇。

從財報數據來看，九龍倉置業2025年債務凈額減少22億港元至320億港元，債務水平降至上市以來最低，酒店業務雖實現盈利，但盈利規模有限，難以成為公司的核心盈利引擎。

越秀房產基金雖然通過精細化運營，實現了酒店業務的穩步盈利，但也未進行規模擴張。

盡管面臨諸多陣痛，但2025年三大房企的酒店業務表現，還是讓行業看到了地產酒店轉型的希望。

地產酒店下半場，如何擁抱市場？

僅靠“地產+酒店”的協同效應、并不能成為地產酒店實現長遠增長的根基，地產酒店想要“穩增長”，還需要更為長遠的運營策略。

當酒店由附屬品變為投資品，地產酒店又來到了新的十字路口，如何盤活資產、提升經營、實現資產價值最大化，成為當前所有地產酒店亟需思考的問題。

高端存量酒店物業也在持續釋出。作為曾經地產皇冠上最耀眼的明珠，高端酒店正成批地出現在拍賣平臺上。

房地產多元化發展必然會讓一些優質物業成為酒店物業，也會讓一些過去存在經營問題的酒店物業迎來新生，這對地產酒店也是一個非常好的機會。

近年來，地產酒店通過多種方式尋求新的業績突破口，向著多元化、精細化、專業化的方向發展。

而越秀正是抓住了短租公寓這一細分賽道的機遇。

廣州IFC雅詩閣服務公寓 圖源：攜程

越秀旗下的廣州IFC雅詩閣服務公寓，深耕外籍客群，優化長短租比例，全年平均入住率達到91.5%，連續十年穩居雅詩閣集團中國區第一。

值得一提的是，隨著商業不動產REITs市場的不斷完善，酒店資產的證券化程度將不斷提升，REITs將成為酒店資產退出的核心通道，幫助房企盤活存量資產、減輕現金流壓力。

近日，海珠城發宣布廣州朗豪酒店REITs正式啟動，標志著廣州首單以五星級酒店為底層資產的公募REITs正式進入實質推進階段。

從太古的高端布局、九龍倉的資產優化，到越秀的差異化突圍，我們可以看到，地產酒店的破局，從來不是一蹴而就的，而是需要擺脫地產思維的束縛，聚焦核心能力的提升，在精細化運營、差異化競爭、輕資產轉型中，尋找適合自己的發展路徑。

2026年，行業洗牌仍將繼續，地產酒店的轉型步伐也將加快。

期待更多地產酒店能夠看清行業趨勢，找準自身定位，走出屬于自己的突圍之路。