17年舊改終破局 廣州蕭崗城中村里的綠城、國貿身影

觀點網 17年的蕭崗舊改，開始進入了兌現階段。

3月18日，廣州市白云區云城街道舉行蕭崗村城中村改造項目第一批集中簽約儀式，160多戶已簽約的被征收人代表領取每戶1萬元現金獎勵，現場備有驗鈔機供村民清點。

截至3月17日，項目入戶測量率達85%，簽約數近2300宗。

這個總投資261.91億元、改造范圍119.65公頃、總規劃建設量262.10萬平方米的白云核心舊改項目，在多年反復后，隨著集中簽約啟動、安置房動工、融資地塊出讓，開始向前推進。

17年破局

蕭崗村改造方案最早于2010年獲批。此后，項目曾在2012年因同意率不達標退出舊改，直到2021年才以98.64%同意率重新表決通過。

表決通過并不意味著項目落地，此后數年，蕭崗舊改仍未進入實質性建設階段。

其中一個重要原因，在于彼時項目仍沿用房企主導的一二級聯動模式。前期拆遷、補償及資金安排多由市場主體承擔，項目推進節奏與融資環境、銷售預期及房企現金流高度綁定。

2021年前后，房地產市場進入調整期，疊加政策收緊，房企高杠桿擴張模式難以延續，廣州一批推進周期較長的舊改項目由此放緩，蕭崗也再次失去推進條件。

蕭崗地處白云新城核心板塊，緊鄰地鐵2號線蕭崗站，處于白云山景觀視廊范圍內，也是白云新城連片發展中尚未整合的一塊核心區域。

不過，區位優勢并未自動轉化為推進效率。早年間，村民補償預期參照周邊新房及改善型住宅價格，而蕭崗村內部建筑密度高、利益關系復雜、改造體量又大，項目協調成本始終不低。

真正的轉折點出現在2024年8月。

彼時，蕭崗舊改正式由傳統一二級聯動切換為政府主導的“做地”模式。政府負責征地拆遷、土地整備及集體建設用地轉國有建設用地，完成前端整備后再將凈地掛牌出讓。

政策性資金支撐這一模式真正落地，國家開發銀行、中國農業發展銀行為蕭崗村改造提供專項借款，目前150余億元資金已到位，相關公示亦已張貼至全村。

若與261.91億元總投資額對照，這筆資金已覆蓋項目投資額一半以上。更關鍵的是，專項借款采取政府統借統還，全程接受政府監管及專項審計，與過往房企自籌模式存在明顯差異。

對于村民而言，補償款是否穩定、安置能否按時兌現，往往比紙上方案更重要。如今政策性資金先行進入、償付機制由政府統籌，也使項目推進獲得了新的信任支撐。

首宗融資地塊

資金之外，蕭崗舊改另一條主線是土地出讓反哺改造。

2025年10月，綠城以13.33億元總價摘得白云區蕭崗城中村改造項目齊富路北側AB2804035D地塊，折合樓面價3.33萬元/平方米。

該地塊原為蕭崗村集體建設用地，在完成征收收儲后掛牌出讓，是蕭崗舊改“凈地出讓”模式下首個落地地塊，也是白云區首宗掛牌的新模式城中村改造融資地塊。

據披露，出讓收入13.33億元將全額納入蕭崗舊改項目資金池，專項用于拆遷補償、安置房建設及基礎設施配套。

拿下AB2804035D地塊后，綠城引入國貿地產合作，推出云樾和鳴項目。

在廣州，綠城和國貿都算不上本土房企，前者大本營在杭州，后者來自廈門，兩家公司已進入廣州多年，但在主城區核心改善市場的根基都不算深厚。

綠城早期項目更多分布在花都、南沙、白云鐘落潭等區域，直到2024年底競得海珠客運站地塊后，才真正進入廣州主城區；國貿地產則于2021年進入廣州，目前在白云、天河、荔灣等區域均有項目落子。

企查查顯示，云樾和鳴項目由廣州貿城房地產開發有限公司負責開發，該公司成立于2025年10月13日，其中國貿間接持股51%，綠城間接持股49%。

項目占地約1.3萬平方米，規劃三棟31至32層住宅，共354戶，建面約100至138平方米，定位改善型四房產品，已于2026年3月開盤，市場報價約5.5萬元/平方米。

如果說融資地塊出讓解決的是資金循環問題，那么3月以來的集中簽約，則讓蕭崗舊改真正進入執行層面。

根據現行政策，集體土地上住宅房屋被征收人于2026年4月30日前簽約的，可獲1萬元獎勵及50年停車位使用權；5月簽約，獎勵降至8000元及30年停車位使用權；6月簽約，則為5000元及20年停車位使用權，逾期不再享受獎勵。

與此同時，云城街道組建了48名特派工作人員和17個攻堅小組，持續開展入戶摸排與政策宣講。據悉，部分動遷工作人員本身即為本村村民。

2025年10月，蕭崗舊改首期安置房地塊正式動工，共規劃9棟樓、約1940套房源，戶型覆蓋80至120平方米二至四房，總建筑面積約29萬平方米，并配建頤康服務站、托兒所、文化室等公共服務設施，預計2028年1月完工。

項目能否順利完成拆遷、安置與土地釋放，將影響這一片區后續空間整合。

據披露，蕭崗舊改規劃新增2處九年制學校、1處中學、6處小學及11處幼兒園，并同步完善路網體系，銜接軌道交通3線4站。

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