解碼江蘇城市高質量發展“行動方案”：商業地產視角的10個關鍵詞與資金新邏輯

江蘇省委省政府日前印發的《推進江蘇城市高質量發展行動方案》，可謂重磅。不僅明確市委書記或市長牽頭的高位統籌，還明確省住建廳、省發改委共同協調更多部門的機制。通讀“行動方案”，很多創新點和具體措施撲面而來，比如“推動城市更新項目簡易審批和多部門并聯審批”，令人耳目一新。筆者僅從商業地產行業，以及城市更新的角度出發，找到10個核心關鍵詞進行解讀。個人觀點，僅供交流。

南京城，每天都在更新

關鍵詞01

混合用途

第（六）條“推進城市更新與產業升級、人居改善、新業態發展相結合，建立與空間治理、用途轉換和混合利用相適應的規劃調整機制，支持優化建筑密度、綠地率、間距等指標。”第（二十七）條“建立混合兼容正負面清單管理制度，推動土地混合開發利用和用途合理轉換”。

方案突破了傳統規劃中土地用途單一的局限。對于南京的商業地產項目，這意味著未來在商圈升級、老舊廠房改造、低效樓宇更新時，可以更靈活地融合商業、辦公、居住、社交等功能。比如，未來更新改造一棟樓，可以嘗試將辦公、長租公寓、底商，通過功能的垂直混合，提升全天候的活力和資產價值。

關鍵詞02

創新產業社區

第（五）條“打造創新活力空間”。支持中心城區建設創新產業社區，發展樓宇型研發辦公城市綜合體，構建開放共享的復合型創新空間。推動創新空間與園區、高校院所和社區深度融合，打造集辦公、居住、休閑、健身、社交與自然于一體的高品質融合型社區。

這打破了傳統產業園區的圍墻模式，與南京正在打造的“硅巷”模式高度契合。商務樓宇和產業園區的更新方向，可以從單純的辦公空間，轉向集研發辦公、商業休閑、居住公寓、社交空間于一體的復合型社區了。配套占比提升，也許能吸引更多高附加值的創新企業。

關鍵詞03

非標制造與非標商業

第（七）條“大力發展都市型產業，支持非標制造和非標商業等新業態發展”。

這是對傳統商業同質化競爭的政策糾偏。南京的國創園、D9街區等就是非標商業的代表。這次行動方案的創新點在于，政府將正式支持這種去標準化、強調個性化、策展化、主理人品牌的商業形態。在商圈、商業體、商業街區的更新中，鼓勵引入更多非標內容，打破“千店一面”的格局，提升對年輕消費和圈層消費群體的吸引力，還將推動生產性服務業與制造業的深度融合。

百家湖1912街區

關鍵詞04

場景+消費

第（九）條“打造‘蘇適生活’新標桿。實施消費新業態新模式新場景拓展行動，推動產品消費轉向‘場景+產品’消費”。

商業地產的競爭正從“賣東西”轉向“賣體驗、賣時間”。行動方案鼓勵將消費融入特定場景，如文旅、社交、賽事等。對于南京的商業體，這意味著需要把空間打造成一個能發生故事的“場景”，通過場景來帶動零售。

更新過的先鋒書店頤和路店

關鍵詞05

存量資產盤活（M0、地下商業）

第（十四）條“盤活城市存量資產”。 推動老舊廠區、街區、園區和低效樓宇功能轉換、品質提升、業態升級、場景再造，探索新型產業用地（MO）政策。加強地下商業街規劃建設運營管理，支持通過收購、租賃、改造利用等方式盤活社區閑置房屋。

這是解決城市更新中土地性質瓶頸的關鍵。新型產業用地（M0） 政策的探索，將為南京主城區的老舊工業廠區向“工改科”、“工改商”轉型提供了更低成本的土地路徑。同時，行動方案特別提到地下商業街，這意味著更多地下空間的深度開發和互聯互通，將獲得更多支持，這是地下空間資產價值重估的機遇。

城市更新代表項目：金陵長樂坊

關鍵詞06

產業用地配置方式創新（租讓結合）

第（二十七）條“強化用地支撐保障。綜合運用長期租賃、先租后讓、彈性出讓等，豐富產業用地配置方式”。

對于產業園和商務樓宇的開發商或運營機構面臨的初始投資壓力，行動方案提供了新解法。例如，對于一些優質產業項目，可以先以較低租金入駐，運營成熟后再獲得產權。這降低了企業前期拿地成本，加快了更新速度，也倒逼運營方提升長期運營能力。

關鍵詞07

可持續投融資（REITs）

第（二十八）條“支持發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）、資產證券化產品、公司信用類債券。拓寬社會資本參與路徑，探索‘財政資金+專項債+社會資本+REITS’等模式。

這是行動方案的最后一條，最受關注的“錢”壓軸。行動方案提出“建立可持續的城市建設運營投融資機制。積極爭取中央財政支持，支持符合要求的項目申請專項債券和超長期特別國債”。

商業地產從“開發模式”轉向“資管模式”，需要金融支撐。方案明確支持通過REITs退出，對于南京已經成熟運營的優質商業樓宇、長租公寓、產業園來說，打通了“投融管退”的最后一環。這將鼓勵商業地產，從短期銷售轉向長期持有并提升運營質量，通過資本市場變現資產價值。

城市更新的錢從哪里來？行動方案中有兩句話：一句是“整合專項資金，以‘撥改投’、貼息等方式支持城市更新”，這句話的核心在于財政資金使用方式的“杠桿化”改革，政府從“給錢”變為“投資入股”。過去，政府的專項資金往往是直接劃撥，即“撒胡椒面”式的補貼，這種方式效率有限，也難以撬動更多的社會資本，而現在強調的是“整合”和“撥改投”，同時“貼息”也是更直接、更高效的杠桿，鼓勵更多的社會資本參與城市更新。

另一句是“探索利用國際金融組織資金路徑，推動金融機構運用信貸、保險、信托等參與城市更新”，更具有創新性，這是城市更新資金來源“全球化”和“多元化”，標志著城市更新從主要依賴國內銀行貸款，轉向全方位對接國內外資本市場。

關鍵詞08

織補式更新

第（二十二）條“加強歷史文化名城、街區整體保護，通過‘織補式’有機更新，保留老建筑、古樹名木等鄉愁載體”。

這體現了對城市歷史風貌的尊重。當然，保護與活化利用并存，如何將老建筑、古樹名木等“鄉愁載體” 轉化為商業空間的獨特競爭力，如何在注重保留歷史肌理的行動中，引入與建筑氣質相符的高品質商業，實現文化保護與商業價值的雙贏，拼的是功夫。

城市更新代表項目：錦創書城

關鍵詞09

完整社區與嵌入式服務

第（十三）條“推進完整社區建設。統籌建設嵌入式服務設施和一刻鐘便民生活圈”。

這是社區商業的升級版。行動方案要求因地制宜完善托育、養老、助殘、醫療、文體、商業、政務服務、綠化、停車等設施，這意味著社區商業項目，不應只做底商，而應定位為“社區服務綜合體”，通過嵌入剛性的公共服務（如社區食堂、四點半課堂）來引流，帶動周邊的便民商業，實現社會效益與經濟效益的統一。

關鍵詞10

智慧商圈

第（二十五）條“推廣數字人民幣、智慧出行、智能家居、智慧養老應用，建設智慧社區、智慧商圈、智慧圖書館等”。

“智慧商圈”喊了多年，但成效不大，此次再提，又恰逢AI時代，意義不一樣。這是資產升值的必經之路：一個擁有智慧大腦的商圈，其吸引力和競爭力遠超傳統商圈，將直接帶動周邊物業的資產價值提升；同時，這也是運營能力的新賽道：它要求商業地產的運營者，不僅要懂招商、懂物業，還要懂數據、懂科技。當然，智慧商圈的建設，需要政企合作的新模式：商圈的數字化需要政府的頂層設計（如“一網統管”平臺）和投入，更需要商家的積極參與，比如數據共享、場景落地。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法