私人財富管理師｜基于分家協議的居住權，拆遷后能否延至安置房？

案情簡介

原告齊某與已故王某系夫妻，王某生前曾于2007年和長子王某甲、次子王某乙達成分家析產協議，內容大致為：西院歸王某乙所有，東院歸王某甲所有，空宅歸父親王某所有；誰在王某空宅上蓋房，父母親就一輩子住誰的屋；二老與王某甲約定，住長子東院，在二老去世后，空宅則歸王某甲所有。該協議達成后，長子王某甲在王某的空宅上建房并入住，王某與齊某則搬至王某甲的東院居住。

2015年王某去世后，齊某繼續在東院居住。2017年，齊某所在村莊進行棚戶區改造，案涉房屋均被拆遷，王某甲妻子就空宅與征收部門簽訂拆遷補償協議，與王某甲獲得了相應的拆遷利益，齊某則對空宅的拆遷補償協議一直存在爭議。在安置房交付后，齊某于該房屋內居住，因家庭內部矛盾無奈于2023年4月搬出。2025年8月，原告齊某以王某甲排除其居住權益為由，將王某甲訴至法院，請求根據分家協議約定，基于與已故王某的共有權設立的居住權益延續至該安置房，即要求對被告王某甲獲得的安置房享有居住權。

法院審理

法院審理后認為，本案當事人中的家庭成員即2007年簽訂的分家協議是就家庭房產分配、父母晚年居住保障達成的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。而齊某主張的居住權益系基于分家協議產生的用益物權性質權益，核心是保障齊某的基本生活居住需求，具有人身依附性和保障性。

在案涉房屋已被拆遷的背景下，其居住權益不因拆遷而消滅，且齊某所要求居住的房屋本身對應的宅基地登記在王某名下，齊某作為王某配偶，對宅基地享有同樣的使用權。安置房屋作為原宅基地拆遷后的產權置換物，二者具有對應關系，同時也是原房屋權利的延續，齊某的居住權益應及于該安置房，否則將導致齊某的基本居住權益無法實現，違背協議簽訂的初衷和公平原則。

同時，王某甲配偶在庭審中也明確表示同意齊某在該安置房屋內居住，系進一步對原告齊某居住權益的認可。

綜上，法院依法判決支持原告齊某的訴訟請求。判決后，雙方均未上訴，現已發生法律效力。

法官說法

案核心爭議焦點在于分家協議設立的居住權益，在空宅拆遷后能否延伸至安置房。

根據《中華人民共和國民法典》第三百六十六條規定“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要”。本案中，已故王某生前將名下宅基地使用權轉讓給王某東，為本人及配偶齊某設立了居住權益，以滿足未來生活居住需要。現王某、齊某居住的原宅基地及地上房屋已被征收，且原告齊某的年事已高，無其他固定居住場所，其基于合法協議享有的終身居住權益依法應受保護。而安置房作為原宅基地及地上房屋拆遷調換的替代物，承接了原房屋的居住功能，二者在權利歸屬上具有直接延續性。認定齊某的居住權益隨空宅滅失而消滅，將導致齊某的居住目的無法實現，也違背了分家協議簽訂的初衷和公序良俗原則。

從老年人權益保護角度出發，根據《中華人民共和國老年人權益保障法》第十六條第二款規定“老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他親屬不得侵占，不得擅自改變產權關系或者租賃關系”。王某甲作為齊某子女之一，不能在案涉房屋拆遷情況下排除齊某的居住權益，應當在獲得拆遷利益后優先保障齊某的基本生存權益，而齊某“老有所居”的居住權益不僅受到分家協議保護，更屬于社會基本保障范疇。因此，在分家析產協議沒有相反約定的情況下，齊某基于分家析產協議設立的居住權益應當延伸到拆遷后的安置房。

關于居住權益的設立問題，民法典物權編進行了明確規定，其設立的核心背景是為了應對當前社會人口老齡化狀況，滿足老年人的未來養老需求，同時在功能上也填補了以往法律的空白，從而完善了當前的用益物權體系。而作為特殊形式的農村老年人居住權，其核心是適配宅基地與分家析產的鄉土實踐，是以物權的方式保障老年人住有所居，其出現方式往往以分家協議的形式呈現在社會生活中，特別是農村地區和多子女家庭中較為普遍。但是，需要注意的是，家庭成員間在簽訂分家協議為老年人設立居住權時，應明確約定房屋拆遷、置換等特殊情形下居住權益的歸屬和實現方式，避免日后產生不必要的糾紛。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第八條 民事主體從事民事活動，不得違反法律，不得違背公序良俗。

第二十六條第二款 成年子女對父母負有贍養、扶助和保護的義務。

第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

《中華人民共和國老年人權益保障法》第十六條第二款 老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他親屬不得侵占，不得擅自改變產權關系或者租賃關系。