2026年首單公募REIT啟動(dòng)詢價(jià)，多只在審項(xiàng)目獲進(jìn)展，市場延續(xù)震蕩下跌

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，上周公募REITs二級市場延續(xù)下跌態(tài)勢。截至上周五（3月20日），中證REITs（收盤）指數(shù)收于785點(diǎn)，周內(nèi)環(huán)比下跌0.15%；中證REITs全收益指數(shù)收于1021.8點(diǎn)，環(huán)比下跌0.13%。

來自國信證券的數(shù)據(jù)顯示，年初至今，各類主要指數(shù)漲跌幅排序?yàn)椋褐凶CREITs（+0.8%）>中證全債（+0.6%）>中證轉(zhuǎn)債（+0.1%）>滬深300（-1.4%）。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，已上市的79只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的增加至39只。漲幅最大的三只產(chǎn)品為中金重慶兩江REIT、華夏北京保障房REIT和中金廈門安居保障性租賃住房REIT；跌幅最大的三只產(chǎn)品為南方順豐物流REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT和華夏合肥高新REIT。

行業(yè)方面，本周公募REITs將迎來2026年第一單新產(chǎn)品發(fā)行。3月25日，東方紅隧道股份高速REIT將啟動(dòng)詢價(jià)，詢價(jià)區(qū)間4.012元～4.700元/份。此外還有多個(gè)在審REITs項(xiàng)目獲進(jìn)展。

二級市場延續(xù)下跌態(tài)勢，保租房板塊漲幅領(lǐng)先

上周，公募REITs二級市場延續(xù)下跌態(tài)勢。截至上周五，中證REITs（收盤）和中證REITs全收益指數(shù)分別收于785點(diǎn)和1021.8點(diǎn)，周內(nèi)分別下跌0.15%和0.13%。

從底層資產(chǎn)來看，來自國盛證券的數(shù)據(jù)顯示，保障房、交通基礎(chǔ)設(shè)施板塊REITs表現(xiàn)較優(yōu)，市政水利、倉儲物流板塊REITs則出現(xiàn)回調(diào)。倉儲物流/產(chǎn)業(yè)園區(qū)/保障房/交通基礎(chǔ)設(shè)施/能源基礎(chǔ)設(shè)施/生態(tài)環(huán)保/消費(fèi)/水利設(shè)施/數(shù)據(jù)中心REITs板塊周內(nèi)漲跌幅分別為-1.08%/-0.18%/0.83%/0.76%/0.19%/0.45%/-0.2%/-1.76%/0.22%。

單只產(chǎn)品方面，已上市的79只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的增加至39只。漲幅最大的三只產(chǎn)品為中金重慶兩江REIT、華夏北京保障房REIT和中金廈門安居保障性租賃住房REIT，周內(nèi)分別上漲3.18%、2.77%和2.38%。

上周漲幅排名前十的公募REITs

環(huán)比下跌的則減少至37只，還有3只表現(xiàn)持平。跌幅最大的三只產(chǎn)品為南方順豐物流REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT和華夏合肥高新REIT，周內(nèi)分別下跌了4.62%、4.46%和3.30%。

上周跌幅排名前十的公募REITs

光大證券數(shù)據(jù)顯示，上周REITs成交總規(guī)模為18.5億元，新型基礎(chǔ)設(shè)施類REITs區(qū)間日均換手率領(lǐng)先其他。

從不同底層資產(chǎn)REITs來看，期內(nèi)主力凈流入額前三的是交通基礎(chǔ)設(shè)施類/能源基礎(chǔ)設(shè)施類/保障性租賃住房類；從單只REIT來看，期內(nèi)主力凈流入額前三的REITs是嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華夏中核清潔能源REIT和華夏越秀高速REIT。

東方紅隧道REIT將啟動(dòng)詢價(jià)，公募REITs迎來2026年第一單新產(chǎn)品發(fā)行

行業(yè)方面，公募REITs迎來2026年第一單新產(chǎn)品發(fā)行。

3月25日，全國首單隧道公募REITs——東方紅隧道股份高速REIT將啟動(dòng)詢價(jià)，詢價(jià)區(qū)間4.012元～4.700元/份。申銀萬國證券指出，對應(yīng)底層資產(chǎn)估值，區(qū)間上限溢價(jià)13.0%，下限折價(jià)3.5%，定價(jià)區(qū)間明顯收窄，相較去年下半年發(fā)行產(chǎn)品的上限溢價(jià)率亦處于偏低水平。

此外，上周還有多單公募REITs審批獲進(jìn)展。例如，紅土創(chuàng)新星河集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT獲受理；中金廈門安居保障性租賃住房REIT擴(kuò)募注冊生效；國泰海通崇邦集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT、嘉實(shí)首開商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT獲上交所反饋；還有易方達(dá)廣西北投高速REIT、中航中核能源REIT、山證晉中供熱REIT回復(fù)反饋等等。

值得一提的是，上周上市公司天虹股份公告撤回天虹消費(fèi)REIT申報(bào)，這只REIT于2025年7月申報(bào)至深交所，并于當(dāng)年9月獲得交易所反饋，申報(bào)稿2026年預(yù)測分派率4.92%。業(yè)內(nèi)人士稱，撤回或與壓估值后募資規(guī)模不達(dá)發(fā)行人預(yù)期有關(guān)。

對于近期各板塊的走勢，中金公司在研報(bào)中指出，中證REITs全收益指數(shù)周度跌幅逐步收窄，經(jīng)營權(quán)回撤幅度小于產(chǎn)權(quán)且率先反彈。

具體來看，數(shù)據(jù)中心前期漲至高位有所止盈后維持強(qiáng)勢；高速公路板塊最近反彈或受益于春節(jié)前后出行車流量抬升對業(yè)績支撐的預(yù)期；能源板塊3月表現(xiàn)相對穩(wěn)健，可能受到油價(jià)高漲及算力需求敘事下的電力需求邊際向好預(yù)期的支撐；保租房板塊在權(quán)益市場情緒邊際轉(zhuǎn)弱且多只保租房REITs回調(diào)至近半年價(jià)格震蕩區(qū)間下沿時(shí)，資金有所回補(bǔ)；消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流春節(jié)前漲幅均相對較大，春節(jié)后至今，消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)園周度跌幅邊際收窄，主要為資金做多情緒暫退導(dǎo)致的回調(diào)，而倉儲物流板塊受前文所述事件擾動(dòng)下的情緒影響，近期波動(dòng)仍相對較大。

“我們認(rèn)為產(chǎn)權(quán)類經(jīng)歷本輪回調(diào)后賠率有所好轉(zhuǎn)，后續(xù)注重?fù)駮r(shí)和組合優(yōu)化；經(jīng)營權(quán)類建議結(jié)合行業(yè)景氣度和項(xiàng)目估值綜合考慮配置價(jià)值?！痹摍C(jī)構(gòu)表示。