大摩：房東信心再度惡化

大摩最近發布了一篇報告，內容是關于購房者信心變化。我一直比較喜歡看外資研報這類草根調研，真實性很強。這篇報告的數據來源就是3月中旬收集的很多房東反饋表，我們從中可以看到房東信心再度惡化。

首先是關于購房意愿的， 在所有受訪者中，表示自己會在未來6個月、12個月購房的占比依然偏低，分別只有1%和3%。還是那句話，買漲不買跌，房價跌了，大家就會突然發現好像自己也不是剛需，再等兩三年買房也不是不可以。

不過即便如此，未來一年只有4%的人有購房需求，這個數字還是很低的。與之對應的是，大概6%的人打算未來2~3年再買房。這就代表了一件事，大部分剛需用戶都還在觀望，想等房價企穩后再購買。

接著是對房價的預期， 47%的潛在購房者（注：在采訪中表示自己極有可能買房的）認為未來12個月房價會下跌，這比去年10月調查的凈42%更惡化。這也對應了我上面說的，剛需都在壓制自己的購房需求，至少是把需求往后拖，躲過目前房價下跌階段。

不過也可以看出一件事，現在買房的人已經有一半抱有房價會繼續跌的覺悟了，也就是說，他們是真的把房子當作消耗品，而非投資品。這件事情就顯得很悲壯，他們知道自己要接盤，但是卻無能為力，時代的洪流面前，個人是非常微不足道的。之后如果有人說自己買房虧了，別急著嘲諷對方愿賭服輸，很多人確實是被迫買房的。

分城市來看， 一線城市凈46%的潛在購房者認為未來12個月房價會下跌，明顯優于去年10月調查的凈67%。這也很正常，去年下半年一線有一波補跌，所以那段時間一線城市的居民對房價的悲觀態度達到了頂點。今年開春迎來了一波小陽春，大家突然又有了“房價又行了”的錯覺。

歸根結底，還是因為大部分人只能看到眼前的價格波動，而無法分析資產的真實價格。追漲殺跌，不管是股市還是樓市，都是這樣。

接著看想要賣房的人，表示自己迫于壓力而賣房的業主比例進一步上升。在潛在賣房者中，49%表示自己會在未來6個月把房子拋掉，高于去年10月調查的41%；另有8%表示自己已經掛牌。

2020年左右，很多人買房的杠桿是非常高的，直接鎖死未來30年的收入。但是現在一旦遇到行業發展不順（這是大概率事件），那么當手上存有的現金被消耗掉之后，似乎就只剩下賣房這一個選項。遺憾的是，很多家庭賣房的時候才發現，隨著房價蒸發掉一半的泡沫，房子賣掉后可能也就僅夠還銀行剩余的貸款。這就意味著，自己之前還的房貸和首付都沒了，白干這么多年，都是免費給銀行打工。

但其實銀行也就賺個中介費，雖然這筆中介費并不低，但是大頭還是被買家拿走了。財富并沒有消失，只是發生了轉移。

然后房東在確定賣價時，高達61%的業主愿意虧損賣房，對比去年10月的52%，去年7月的56%。其中有48%的業主，愿意接受10%以內的虧損幅度；有10%的業主，愿意接受20%以內的虧損幅度。另外有3%的業主，表示無論價格如何，都愿意盡快售出。

小陽春之后，很多人說房價企穩了。如果我們來看真實的調研數據就會發現，就算是賣家都不覺得房價能夠企穩，更何況是買家。判斷房價企穩的指標有兩個：第一是范圍要大，一線和絕大多數二線要大面積企穩，像小陽春這樣只有上海房價反彈是不夠的；第二是時間要久，最起碼要有半年以上吧，小陽春就持續一兩個月，目前看已經有穩不住的跡象了。

目前看，只有香港一個城市真正是實現了房價企穩。至于核心原因嘛，跟租金回報率有關，之前在知識星球發過一些判斷租金回報率的標準，大家可以比照各自的房子算一算。

總的來說，大摩給出的觀點和論證方法都是很靠譜的，數據也是非常詳實。像這種草根調研也就只有外資研報才有，內資研報根本不可能做這些事情，一是沒有預算，二是帶不來派點。內資券商研究所更多還是在搞能夠直接賺錢的勾兌，這類費力不討好的深度研究是比較欠缺的。

不過現在房價調整幅度確實很大了，目前國內已經有少部分房子具備了一定的性價比。之后隨著房價繼續下跌，這類我覺得“能夠買”的房子應該會越來越多，甚至會慢慢出現“值得買”的房子。

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