上海一季度大宗資產成交146億元，辦公物業占66%

“商業公寓實際上早就打破了區域的限制，因為市中心的存量非常少，所以在公寓范疇已經有了明顯的資本外溢（向核心區域以外）信號，今年公寓可能會回歸市場交易核心，其他大宗投資則未必能夠看到資本外溢情況，可以明年看看。”4月14日，仲量聯行投資及資本市場華東區負責人孫翎在采訪中表示。

孫翎表示，今年一季度，大體量資金涌入上海大宗交易市場，內環內資產成交勢頭高漲，累計達成24宗交易，成交額錄得約146億元，同比上升27%。

該季度，數宗地標性辦公樓成交拉高了單體交易規模，單體平均成交額達6.1億元，較2025年第一季度的4.8億元同比增長27%。

成交區位來看，在一季度錄得的24宗交易中，15宗為內環內資產，成交總額達103億元，占本季度總成交額的70%。同時資產分化態勢顯著，非核心區域資產成交普遍較少，市場呈現出核心優質資產稀缺，外環區域供應仍在高位的局面。

吳典/攝

業態方面，一季度地標辦公樓資產備受大資金青睞，核心區域辦公物業仍為買家投資首選，辦公物業交易額達97億元，占成交金額的66%和成交宗數的54%。其余類別資產的交易金額中，零售商業占19%，酒店占9%，長租公寓和工業地產分別占5%和1%。

孫翎提到，一季度自用型需求占比增至42%，較2025年全年水平顯著上升，疊加當前貸款利息優惠政策，進一步推動自用型買家入市，境內企業與高凈值人士保持活躍態勢，港資及東南亞資本亦開始積極布局上海核心資產，“伴隨投資人對核心資產的持續收購，上海核心區域可售資產持續減少，我們預計核心區資產價格進入筑底階段”。

辦公樓資產受到青睞的原因之一是需求持續復蘇。一季度，上海全市凈吸納量錄得20.1萬平方米。中央商務區凈吸納量錄得7.2萬平方米，非中央商務區市場凈吸納量錄得13.0萬平方米，市場持續受益于成本驅動與升級型需求。

租金跌幅也在收窄。

一季度，中央商務區市場租金環比下降1.2%至6.3元/平方米/天，環比跌幅較上季度收窄1.6個百分點；非中央商務區租金環比下降1.5%至4.1元/平方米/天，較上季度收窄1.2個百分點。部分已成功續租主力租戶或者達成目標出租率的優質項目率先收緊議價空間，而鑒于市場仍有大量可租賃面積，以及新近竣工項目帶來的競爭格局，整體市場租金依舊承壓。

仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻表示：“金融服務企業仍是主要需求來源，部分外資金融及專業服務企業展現積極的租賃策略，同時科技互聯網企業升級型需求活躍。”

該機構指出，2025年全國主要代表性城市辦公樓市場新增供應面積441萬平方米，凈吸納量208萬平方米，租金繼續承壓下行。其預計，2026年依然是辦公樓的“供應大年”，但同比增幅將從去年的44%回落至27%；需求端仍以金融和專業服務為基石，受益于大量“新元力量”催生的需求增量，辦公樓凈吸納量將溫和復蘇。

以上海為例，2026年，上海辦公樓市場伴隨新興支柱產業和多元賽道的推動，出現了新動能。例如來自運動、戶外潮玩、消費電子等零售行業的更多辦公需求，以及生命科學等新興產業持續釋放的空間需求。