福州三遠片區新投映萬合分析

繼續樓盤分析，三遠舊改除了福厝遠山拾里外，板塊也上市了另外一個項目，價格更低，號稱三環內新盤單價最低的一個，下面來聊聊。

樓盤情況

新投映萬合：尚峰公館，地處：三遠舊改，福光南路與遠洋路輔路交匯口。

項目規劃10棟高層住宅，其中商品房4棟+安商房6棟，其中922戶安商房、344戶商品房，合計1266套，項目實行軟隔離，購房者需要特別注意。商品房主推：81、102，113、114平。

土拍情況

2022年9月29日，福州三江口建設發展以底價9.09億競得宗地2022-46號，樓面地價8419元/㎡。土地面積：55.85畝，容積率：2.9以，限高：100米，商品房銷售指導均價：33000元/平方米。

地塊須配建安置型商品房67500平方米，銷售均價為16700元/平方米，由福州市土地發展中心回購。

分析：3年的一場土拍，當時已經是國企兜底的市場，當天土拍，三遠首次推出，以安商為主，三幅地塊分別被福厝、左海、新區拿下，其中福厝拿下純商，樓面價13468，左海安商，樓面價6940。

對于新區這幅地塊，配建6.75萬方安商房，比例達到61%。

對于安商房的回購價1.67W，對比樓面價存在利潤差，目前可以發現商品房的售價和安商房回購價基本一樣。

很明顯安商房的市場，已經徹底改變，以往回購價遠低于市場，如今甚至比市場還高，只能說福州房價下跌的實在夠快。

換言之，安商房的實際價值已經低于回購價，拆遷戶上靠面積補差價，實際是虧本生意了。

對于三遠舊改，后來全部上架出讓，剩余的純商地塊被榕發一家全部拿下，樓面價1.3W左右。

面對這種天量庫存的外圍地塊，最終兩幅地塊被回購，也讓這個巨型舊改的供應一下子壓縮了不少。

對于新區集團，相比于其他國企，在土拍市場拿地并不算高調，只不過拿地的情況都比較糟糕。

項目主要以兜底三江口周邊地塊為主，2022年拿下的巨型純商，最終住宅部分被回購收回，算是幸運。

其他地塊，最成功的就是南二環的映南臺，最晚上市，去化最快，也是房企難得可以賺錢的項目。

作為對比，在五四北1.8W拿下的映悅湖，已經注定是虧本了，剩余的項目主要是安商，最后一幅三江口純商，預計也是艱難，就看能否在被回購了。

綜上，房企在福州這幾年的兜底過程中，參與度不高，基本拿不到優質地塊，對房企未來在市場的品牌效應也沒有太大幫助。

戶型情況

81平：三房兩廳一衛，位于中戶，非連廊產品，北向不通風，主打緊湊三房的剛需產品，優勢是沒有過多空間浪費，劣勢在于廚房、北面臥室開窗過小，不過介于項目定位，這個產品預計也是最吸引客源。

102平米：三房兩廳兩衛，進深大面寬小，客餐廳一體，兩個陽臺，劣勢在于兩個衛生間面積都偏小，這個面積段的三房對于剛需吸引力相對一般，加上非主流布局，市場吸引力偏低。

113平/114平：四房兩廳兩衛，一梯一戶，主流布局，三開間朝南，主要缺點餐廳沒有獨立空間，影響整個房間動線，次臥隔斷客廳電視墻，雙衛面積都偏小，還對著餐廳。

至于兩個戶型的差異在于113平位于內端，公衛采光偏小，北向臥室面寬變小。

分析：對于項目的戶型，2T4主打剛需產品，不過由于面積不大+高層，公攤不低，其中端頭戶型又非主流，只有81平的產品相對吸引剛需，對于113、114的獨梯產品，這個面積段在市場還是有吸引力，只不過安商房的屬性，讓總價會過高，抗性太大。

區位情況

項目位于三遠片區，距離地鐵2號線800米，4號線1.2公里，算不上純粹的地鐵房，對于剛需加分不高，周邊有宜家、臺江萬達，休閑購物尚可，項目南側就是光明港，有一定的河景資源。

項目西南側存在一邊存在廟宇、一邊存在祠堂，對于商品房9#、11#存在一定影響。

由于項目是安商，雖然也給了所謂的軟隔離，但是福州這么多年市場下來，除非馬路硬性隔離，否則安商鬧劇就結束不了。

特別是商房的套數遠高于商品房，最終鬧起來，結局也不要多想。

最后就是劃片爭議，隔壁的福厝劃片了鼓山苑、鼓山新區、遠洋小，三所任選。

項目對外宣稱是還沒批下來文件，大概率也是一樣，只能說目前周邊的劃片，福厝僅僅是特殊情況。

所以這個安商房有個最大的問題存在就是，如果給這個項目同樣的劃片，那意味著拆遷戶只要把戶口遷移到安商房上，同樣可以劃片進去。

那屆時北側的左海安商的拆遷戶，預計也會鬧，所以遠洋小學該如何存在？

介于這么多隱藏問題后，這個劃片還是建議和福厝一樣，除非售樓部能給出文件，否則不確定性太大。

綜上，對于項目而言，地處三遠片區，剛需配套加持并不大，劃片預期并未明確，安商隱患較大。

價格情況

項目已經上市，目前均價在1.6W左右，最大的對比就是隔壁的福厝遠山拾里1.9W左右。

兩個項目都存在剛需產品，福厝有79的三房一衛，87的三房兩衛，對于新投的81平三房一衛，是直接競品。

新投總價130W，福厝79-150W，87-165W，差價20-25W，存在一定價格差，不過差異并不算非常大，特別87平的兩衛產品，在市場的流通性以及居住性都明顯更優。

至于項目113平的一梯一戶，由于福厝的89-四房已經沒有庫存，其他同面積產品是2T4的端頭，所以存在一定稀缺，只不過210W總價，這個區位的安商存在產品不匹配的情況。

整體來說，項目對比福厝，只能靠低價破圈，奈何拉不開過大的差距，安商在現在市場，已經是變向稀缺的存在。

歷史的過多經驗表明安商二手殺傷過大，現在買安商，已經不是49年入國軍了，而是入清軍的感受。

對比周邊定價：周邊老舊二手在1.5W左右，不過有劃片加持，沒有劃片的安置房三遠佳園這些，已經有掛牌8.6K的高層存在。

綜上，對于項目而言，目前最大的預期就是劃片，如果劃片能夠明確，對于81平的剛需產品，對比目前周邊二手，價格還算不錯，只不過隔壁有福厝存在，庫存又不少。

所以目前最簡單的方案就是等市場變化，目前1.6W的價格完全是基于劃片了，后續多等就是了。

盤點總結

項目位于三遠片區，優勢在于價格比較貼合剛需，部分產品有自身特色，劣勢在于周邊硬性配套不足，劃片不明確，安商隱患過大，隔壁存在純商競品，板塊供應不低，后續二手壓力也不小，房企在福州市場的品牌效應不高。

綜上，這個項目目前來看等劃片明確，等價格平穩到正常流速后再考慮81平的產品。

題外話

對于剛需市場，近期個別項目推出80平以下的三房一衛，不過從大部分項目的去化來看，極限剛需產品市場反而并沒有買賬，案例比如榕發攬湖77平去化低于89平，榕發北源的76平去化低于89平。

從這些去化就能剛需市場，89左右的三房兩衛才是主流，多一個衛生間，對于居住和流通加持并不低。

對于購房者，買房過程，可以通過其他新盤的戶型去化差異，去發現自身的選擇側重點，畢竟這些戶型面積差異導致的總價并沒有過大。

此外就是目前市場，很多房子，特別是安置房，已經跌到沒有流動性了，這對于剛需買房尤為重要。