破冰者新城

當下的地產(chǎn)圈，依然冷得能割人。

融資市場更像一片結了厚冰的湖面，民營房企在上面走路，腳底下全是咔咔作響的危機感。

然而——8月1日，新城控股突然宣布：

成功發(fā)行一筆10億元中期票據(jù)，中債信用增進投資股份有限公司（中債增）提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。

不僅如此，這筆中票獲2.28倍超額認購、票面利率更是低至2.68%。

是的，民營房企融資的冰面裂了：

民營房企又能借到錢，而且能借得漂亮。

事實上，這已經(jīng)是新城自2022年9月以來，第七筆中債增全額擔保的中期票據(jù)，且連續(xù)四年收獲民企債券融資支持工具的政策支持。

更加令人驚嘆的是，就在一個多月前，其母公司新城發(fā)展剛剛完成3億美元債券的成功發(fā)行。

據(jù)說，認購熱烈得像久旱逢甘霖。

在這個行業(yè)，這種“雙輪融資”破冰的玩家，屈指可數(shù)。

這更不僅僅是一次簡單的融資行為，而是一個標志性事件：

意味著民營房企境外融資正式重啟，市場對民營房企的信心又回來了！

01

為何新城能成為民營房企中罕見的“雙輪融資”破冰者？

在炸天團看來，作為民營房企中的標桿，新城擁有幾張關鍵底牌：

第一張，基本面夠硬！

根據(jù)新城6月份及二季度經(jīng)營簡報顯示，其上半年實現(xiàn)合同銷售額103.3億元，實現(xiàn)合同銷售面積133.5萬平方米。

雖然不能和頭部央國企同日而語，但已經(jīng)是民企中的佼佼者。

第二張，“雙輪驅動”戰(zhàn)略！

2025年上半年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入69.44億元，同比增長12%，吾悅廣場平均出租率高達97.77%。

商業(yè)板塊如同穩(wěn)健的“現(xiàn)金牛”，在經(jīng)濟波動中為新城構筑了難以撼動的護城河。

第三張，底線思維！

過去幾年，債務是壓死很多民營房企的稻草。

對比同行，新城反而是那個把稻草擰成繩的人——積極主動的債務管理，確保每一筆債務提前或到期償付。

截至目前，新城及母公司已償還境內外公開市場債券人民幣10.67億元及美元債3億美元。

零違約，這三個字，比任何公關稿都要有分量。

更狠的是，2024年末，新城已償還全部境內信用債。有息負債中90%以上是抵押類融資，經(jīng)營性物業(yè)貸等融資比例持續(xù)提升，2024年末占比達到62%。

自6月新城發(fā)展境外美元債發(fā)行以來，從有關渠道獲悉，某些金融機構也在研究對新城境內信用債的投資，市場信心得到進一步恢復。

對于今年即將到期的其他債務，新城方面也表示已制定穩(wěn)妥全面的還款計劃，已儲備好償付資金，將一如既往確保公司信譽。

前不久，國際評級機構穆迪率先將新城發(fā)展評級展望調升至“正面”。

顯然，新城在債務管理上的“零違約”記錄，已經(jīng)為其贏得市場長期信任。

02

一個能在資本市場拿到錢的民企，大多在經(jīng)營上也有自己的打法。

今年5月以來，在新城“吾悅愛健康”主題活動中，吾悅廣場整體客流量提升13%、銷售額增長15%、會員消費占比躍升20%。

這并非偶然的營銷勝利，而是新城長期深耕商業(yè)運營、精準激活消費場景能力的集中爆發(fā)。

商業(yè)業(yè)績創(chuàng)新高以及境內外融資取得突破進展，新城的破局之道也給行業(yè)帶來三重啟示：

其一，“雙輪驅動”是生存關鍵。

當傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式承壓，新城的商業(yè)運營能力成為穩(wěn)定收益、抵御風險、穿越周期的關鍵引擎。

的確，當住宅周期性低迷，有一個穩(wěn)得住現(xiàn)金流的商業(yè)板塊，就能撐過不少寒夜。對當下的開發(fā)商而言，構建“開發(fā)+運營”的生態(tài)閉環(huán)刻不容緩。

其二，信用即生命線。

在行業(yè)信任危機中，新城“零違約”，中債增連續(xù)四年為其擔保，這就是長期主義的紅利。

這也說明，監(jiān)管不是不救民企，而是精準地救那些值得救的。

其三，運營能力決定未來高度。

持有物業(yè)容易，經(jīng)營出價值難。商業(yè)地產(chǎn)并非簡單持有資產(chǎn)，需通過精細化運營激活價值。

誰能在存量時代做出更高坪效、更深黏性的商業(yè)運營，誰就能活得久。

結語

新城的融資破冰，絕非政策暖風的孤例受益者。它更像是用行動告訴行業(yè)：

資本市場的目光已經(jīng)變了——不再一視同仁，而是用放大鏡挑企業(yè)。那些基本面扎實、戰(zhàn)略清晰、信用過硬的民企，正在重新拿到門票。

當高杠桿、高周轉的粗放時代落幕后，留在牌桌上的玩家，必須學會深耕價值、敬畏信用、精于運營。

唯有如此，房企才能在存量競爭時代構筑真正的護城河，重獲資本市場的青睞。

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