北京買新房，2025年后物業(yè)費分了幾星級？

2025年，北京市修訂發(fā)布《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》要新實施了。

不知道最近拆哥粉絲們對于物業(yè)服務(wù)的變動有沒有實感。拆哥粉絲群里，卻對物業(yè)較為反應(yīng)冷清。加拆哥北京新房群，添加夢麟微信menglin_2019

拆哥之前就在2月份發(fā)布過一篇文章：

新政出來后，價格還會上漲嗎？結(jié)論很顯然，隱漲。

標(biāo)準(zhǔn)第一項：“剛性指標(biāo)+柔性指標(biāo)”，剛性指標(biāo)指的是消防安全、信息公示等這一類的硬性指標(biāo)，每一家物業(yè)必須達(dá)成。；柔性指標(biāo)則劃定三個服務(wù)等級，根據(jù)服務(wù)頻次等進行劃分，從低到高依次為一級、二級、三級。還要求明確責(zé)任糾紛，增加透明度。

對于剛性指標(biāo)，基本是每一家物業(yè)應(yīng)該做的，對于消防，也在這里提醒一句，建議粉絲朋友們定期詢問物業(yè)是否消防栓可以及時出水。不論是貴陽，西安還是上上周的香港，都有一部分物業(yè)的責(zé)任。

菜單服務(wù)比想象的復(fù)雜但也負(fù)責(zé)

而漲主要體現(xiàn)在柔性指標(biāo)上。新規(guī)里還有一句。菜單式選擇，支持打造專屬服務(wù)。

那么實際執(zhí)行時，先不論業(yè)務(wù)是否有選擇余地，這一類菜單式的服務(wù)，有點像是某些車企了。部分良心的物業(yè)，會提供增加頻次，或者其他附加價值的服務(wù)，但合理懷疑會有物業(yè)，把本來應(yīng)該打包的服務(wù)拆分收費。

咱跨行業(yè)舉個例子，比如現(xiàn)在咱們?nèi)コ詡€18塊的牛肉面。

店家說給你換成有機的小麥做的面，加一塊，這叫附加價值。

但是店家如果把牛肉面拆分成：湯底3塊，面4塊，牛肉5塊，辣椒油2塊，香菜2塊，鹵蛋2塊，然后讓你菜單式選擇。（注：大部分的老板會偷偷選幾項加價）

那可能有兩種結(jié)果，一我少選一點配料，減少服務(wù)也減少支出但是我并沒有因為菜單式服務(wù)而賺到什么，反而論性價可能還低了，二是大不了我不吃了，轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓下南城香。

但是房子可不是牛肉面，我不吃牛肉面我吃豚骨拉面可以嗎？想得美。

大多數(shù)業(yè)主沒有換物業(yè)的余地，之前網(wǎng)上吹上天的“蘇州小區(qū)換日本物業(yè)后服務(wù)質(zhì)量上漲“的神話，也只是因為日系物業(yè)在南方，尤其江滬有拓展，放在護城河深的北京，外資系物業(yè)幾乎是無解。

日系物業(yè)和日系地產(chǎn)在蘇州開發(fā)的樓盤 源：大和房屋官網(wǎng)

以現(xiàn)有2/3業(yè)務(wù)投票表決（先不說這多難），即使表決成功后，多家物業(yè)也可以以馬甲競標(biāo)。

那你說新政完全沒有用嗎，也不是的。菜單式影響的是評估價，新規(guī)后，在物業(yè)費繳納中，只要業(yè)主少選擇服務(wù)，那對應(yīng)的評估價也應(yīng)該降低。物業(yè)公司再根據(jù)評估價和實際經(jīng)營狀況再次定價。

二是細(xì)化標(biāo)注這塊，是電梯一天擦一次，一天擦兩次；樓道掃塵和拖地每日一次還是每2日一次，小區(qū)綠化的更換頻率是每季更換還是每月更換，地庫保養(yǎng)和保安巡邏強度。這些細(xì)小的差別都會導(dǎo)致物業(yè)費的增加或者減少。

目前市場上的天花板，縵合北京物業(yè)費在30元/平，北京普遍的改善新房，8萬+的項目。也都在9.8元/平左右，近幾年綠化，地庫和公區(qū)的內(nèi)卷也是肉眼可見。

如果小區(qū)里有水系那更是必須10以上，一個定額的參考就是北京宸園物業(yè)費12.98.

對應(yīng)的小區(qū)里近乎大手筆的水系和瀑布。在遠(yuǎn)一點，剛需盤也平均在5-6元的物業(yè)費，相比于十幾二十年前也有了明顯漲價。

新政也要結(jié)果導(dǎo)向要學(xué)大廠

還有兩條，突出效果導(dǎo)向，強化風(fēng)險管控。第一條主要針對在對于服務(wù)程度指定了硬性標(biāo)準(zhǔn)，第二條，對于次新尤為重要，北京的次新正在迎來一個加速的衰老期，電梯以及外立面的脫落，都需要風(fēng)控手段以及相關(guān)定則。這兩條反而是新政里最值得夸耀的。但是這兩項也無疑會增加實際的人員支出。

拆哥跟大家需要說明的是，目前對于市場上的數(shù)值沒有一個固定的描述。比如xx元/平服務(wù)費就一定要包含了某項的服務(wù)。在更早的一篇文章中，拆哥也講過，目前物業(yè)行業(yè)需要的是從業(yè)人員有素質(zhì)提升和專業(yè)度提升，但是這些提升一定會帶來物業(yè)費的上漲。

北京相比首爾，東京相比的平均物業(yè)費其實是偏低的，后續(xù)會經(jīng)歷一個由便宜量大品質(zhì)差，到精致小資性價比的轉(zhuǎn)變過程。

政策一般都會慢于市場，且由于物業(yè)管理公司的歷史原因，非常難以管轄。但能夠看到新政中對于居住條件的追求和努力。最近粉絲的房子有物業(yè)費的變化嗎？

想了解更多物業(yè)費或者實地看房，拆哥會組織咨詢+看房，加微信menglin_2019