豐臺樓市，庫存破萬套

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幾天前，京城樓花發布了《豐臺樓市，來了一條鯰魚》一文，一些粉絲意猶未盡。

大家希望花姐再深度剖析一下，花鄉0001地塊到底會出什么產品？豐臺樓市的現狀如何？

講真，于豐臺樓市而言，北京建工拿下花鄉0001地塊，不啻為一個深水炸彈——它的樓面價實在太低了，僅有4.2萬元/平米。

這可是北京西南三四環之間的住宅地塊：北距三環900米，南距四環600米。

它往東6公里中環悅府，樓面地價6.5萬元/平米，房價達9.28萬元/平米。

兩者同緯度，樓面價竟然相差2.3萬元/平米。

如果你覺得這個例子還不夠直觀，那就看看北京隅西頌吧——花鄉0001地塊西南1.3公里之外，樓面價為5萬元/平米。

四環外的北京隅西頌，比四環內的花鄉0001地塊，樓面價貴了0.8萬元/平米。

有了中環悅府和北京隅西頌作參照，會發現花鄉0001地塊的性價比，真的很高。

一個靈魂拷問來了，為什么要給花鄉0001地塊定如此低的價格呢？

實際容積率升至2.95

花鄉0001地塊的素質不錯。

先看地段，在西南三四環之間，南距房山地鐵線花鄉東橋站750米，北距地鐵10號線、房山線交匯站首經貿900米。雖不算純地鐵房，但交通也很方便。

它的大小適中，占地面積2.35萬㎡，規劃建面約5.89萬㎡，容積率2.5，限高60米。

更關鍵的是，它的地塊為長方形，東西長210米，南北長110米，樓棟排起來很舒服。

但，它有兩個小弱點：

1、西門緊挨地鐵房山線，外軌中心線距離地塊西紅線為7.6米。按照地鐵退線規則，0001地塊的建筑須再退線7.4米。

2、在0001地塊往南，緊挨著的是0002地塊，它們的東西寬度一樣。兩塊南北相鄰地塊，權益退距至少各14米。

這兩組退線，導致0001地塊的實際容積率，從2.5飆升至2.95左右。

好在，它的北面是一條河與綠地，建筑可以緊挨紅線設計。

按照0001地塊的條件，花姐做了一版強排推測。

1、分三排設置，第一排3棟11層洋房、第二排2棟18層高層，最后一排3棟18層高層。

2、有關戶型面積段，花姐建議在100平米至130平米之間；

3、關于定價，可以參照北京隅西頌的7.85萬元/平米，做適當讓步，賣7.5萬元/平米，縫差3.2萬元/平米。

誰受沖擊最大？

但凡地產從業者，都會算一筆賬——根據樓面價推算房價。

以花鄉0001地塊4.2萬元/平米樓面價算，即便房價賣7萬元/平米，建工集團也是有得賺。

如果這么定價，它將沖擊一大片，像一條鯰魚，攪動豐臺樓市。

花姐把受它沖擊的樓盤，分成三個梯隊：

第一梯隊：北京隅西頌、中建云境、中海豐和叁號院；

第二梯隊：森與天成、建發觀宸一、二期、中海公元里；

第三梯隊：京能西賢府、中建和頌九里、城建璽院和城建宸知筑。

其中，北京隅西頌受沖擊最大——靠得太近、戶型面積差異不大；中海豐和叁號院受沖擊最小，因為走了純大戶型路線。

北京隅西頌是個老大難。

它在2024年10月拿地，2025年4月拿證，供應439套房，至今網簽115套，網簽率26.2%，均價7.85萬元/平米，地價覆蓋率39.18%。

它的縫差2.85萬元/平米，利潤是蠻可觀的。金隅嘉業一直挺住了價格。

現在，花鄉0001地塊來了，北京隅西頌該怎么辦呢？

如果降價，老業主是不會答應的。

三大指標透視豐臺樓市

豐臺樓市很低迷。

在2025年，豐臺賣出5宗宅地：中海麗澤叁號院、建發金茂觀宸二期，嘉棠璟樾、張郭莊6028地塊、花鄉0001地塊。

它們有一個共同的特點：底價成交。

截至20205年12月28日，花姐統計了豐臺主要在售19個樓盤和3塊未開盤的地塊，共計供應套數12729套，已網簽4374套，待售套數8355套。

再加上一些尾盤，預計豐臺的新房庫存突破1萬套。

如何讀懂豐臺樓市，看三個指標：網簽率、地價覆蓋率和縫差。

1、網簽率。在售19盤，平均網簽率40.19%。

前三位是建工熙華臺、花香壹號和建發金茂觀宸一期，分別為98%、81%和75.57%；倒數后三名是城建璽院、京能西賢府和建發金茂觀宸二期，分別為6%、12.85%和13.93%。

2、地價覆蓋率。在售17盤，平均地價覆蓋率61.61%。

排名前三的是建工熙華臺、建發金茂觀宸一期和花香壹號；倒數后三名是京能西賢府、中海公元里和中建和頌九里，分別為14.55%、21%和22.47%。

3、縫差。在售17盤，縫差最大前三位是中海麗金府、建發金茂觀宸一期、金茂璞逸豐宜，分別為4.54萬元/平米、3.87萬元/平米和3.67萬元/平米；倒數后三位是中建和頌九里、京能西賢府和中海公元里，分別為0.57、1.09和1.24。

從這三大指標綜合來看，熙華臺、觀宸一期、花香壹號、金茂璞逸豐宜是最大的贏家；中海麗金府的價格最堅挺；最悲催的是中建和頌九里、京能西賢府和中海公元里。

如何攪動豐臺樓市，放出花鄉0001地塊，讓人們對豐臺房價有了新的認識。