北京開年土拍，有點意外

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

一年前的1月2日，2025年北京首場土拍，殺得天昏地暗。

海淀朱房村HD-0803-0029、0030地塊，分開出讓，起拍總價達150.3億元。

0029地塊共有5家房企報名，經過161輪舉牌，最終由華潤置地+中鐵置業+招商聯合體競得，成交價91.52億元，溢價17.33%，樓面價8.92萬元/平米。

0030地塊有6家房企報名，經過244輪舉牌后，最終建發以90.404億元摘得，溢價25.04%，樓面價9.5萬元/平米。

2025年的開年土拍，頭炮打響。正可謂是：名利雙收。

但2026年1月2日，北京土拍沒了聲響。

今年的首場土拍，要等到2月3日，有三宗土地有望迎來主人。

它們分別是：

1、順義新國展的三期地塊03、04、05等地塊，規劃建面約12.86萬㎡，起價28.1億元。

2、石景山新首鋼核心區0012地塊，規劃建面約3.66萬㎡，起價13.9億元。

3、通州宋莊四村城改項目6002地塊，規劃建面約8.74萬㎡，起價15.62億元。

在花姐看來，三宗地皆不在熱門的朝陽與海淀，應該不會掀起多大的波瀾。

北京2026年1月土拍掛零，是比較罕見的。

過去兩年，2024年1月，賣地四宗，收金122億元，占全年7.85%；2025年1月，賣地五宗，收金280億元，占全年19.62%。

經此對比，可以看出2026年的供地策略，至少開年比較保守。

在剛剛過去的2025年，北京土拍成績比2024年要遜色一些，成交40宗宅地，收金1427.245億元，同比下滑8.17%。

2026年，北京土拍還會繼續下滑嗎？

朝陽區土拍競爭慘烈

來看一下朝陽區已釋放的供地信息，管中窺豹。

2025年12月29日，朝陽區召開了2026年擬供地推介會，一份參會名單流出，至少有17位央國企地產商負責人出席。

但是，越秀、金茂、建發和中建壹品等，沒有露面。

2026年朝陽區擬推出12塊宅地，共計規劃建面共計137萬平米——純住宅約128萬平米，每個季度供應三宗。

這個體量，看上去很驚人。

2024年，朝陽區成交4宗地，占地35.16萬平米，規劃建面80.28萬平米，329.12億元；2025年成交5宗地，規劃建面61.59萬平米，成交金額311.15億元。

如果按照2026年朝陽區供地順序，刨去第四季度供地——可能在2027年成交，預計2026年9宗地，成交建面約100萬平米。

當然，在實際操作中，計劃趕不上變化。即便有的地塊進入供地清單，可能被下架。（詳見《北京賣地，費盡心思》）

花姐預計，2026年朝陽區樓市的競爭會十分慘烈，有6塊地頗受關注：

1、東壩鄉單店區域平房區1105-01地塊，占地2.52萬平米，容積率2.6，建面5.1萬平米，限高45米，預計一季度上市；

2、將臺鄉JT-629地塊，居住用地占地4.85萬平米、容積率2.5，建面12.13萬平米，限高80米，另外配建體育用地建面5萬平米，預計一季度上市；

3、永安里舊城改造0401-01地塊。它是個釘子戶，占地3.47萬平米、容積率4.63，規劃建面16.1萬平米、限高100米。

它在去年第二、四輪，和第七輪都出現過，曾調過規，預計二季度上市。（詳見《北京土拍，潛藏一條暗線》）

4、南磨房廣渠路城中村03、04、10地塊。其中住宅10地塊，占地3.47萬平米、容積率2.8，規劃建面9.72萬平米、限高80米；另兩塊商服用地規劃建面5.82萬平米，預計三季度上市。

5、化石營舊城區改造項目6002地塊，占地1.99萬平米，容積率4.5，其中住宅6.3萬平米、公建2.7萬平米，限高100米，預計三季度上市。

6、酒仙橋舊城區改造項目13地塊，住宅占地4.27萬平米，容積率2.8，規劃建面11.96萬平米，限高60米，預計二季度上市；

這6塊地，可能會對中建智地太陽宮6027地塊，以及懋源松榆里地塊，有所影響。

海淀有三顆遺珠

2026年朝陽區土拍已掀起一角，接下來就看海淀了。

2025年，海淀區的賣地金額，排北京市第一：448億元。

共規劃了7宗地，規劃建面66.47萬平米，但尚有3宗地沒有被激活：

1、第五、六輪供地清單：四季青鎮西郊機場HD00-1410-0018地塊，占地3.81萬平米，規劃建面6.28萬平米；

2、第五、六輪供地清單：四季青鎮HD00-1410-0012/0007地塊，占地4.81萬平米，規劃建面8.24萬平米；

3、第九輪供地清單：東升鎮HD00-0907-0001、0002地塊，占地5.19萬平方米，規劃建面7.8萬平米。

這3宗海淀之地，總規劃面積22.32萬平米。

豐臺地塊位置越來越好

十分巧合的是，就在朝陽區召開土地推介會不久，豐臺區2026年擬供地清單也出來了。

2026年，豐臺預計供地10宗地，規劃建面約70萬平米。其中，二三環之間有3宗，三四環之間有5宗。

對于豐臺土拍，人們沒有太多期待。

2025年豐臺成交5宗地，規劃建面28.63萬平米，它們都是以底價賣出的，且地價在往下探。（詳見《豐臺樓市，庫存破萬套》）

有關2026年擬地塊，對現有樓盤的影響，中海麗金府會遭遇萬泉寺棚改項目FT00-0613-0007地塊。

后者容積率約2.6，占地3.84公頃，規劃建筑規模約9.98萬平方米。

嘉棠璟樾也會遇到東面不遠的岳各莊DC-L02地塊，容積率2.6，占地3.34公頃，規劃建面8.69萬平米。

花姐點評：

2026年北京供地，相信會更有藝術。

在2025年，開頭很猛，結尾卻很低調。2026年開年，繼續延續低調路線。

這一做法，是給2025年拿地的項目，多一點去化時間。

從目前已知的朝陽、豐臺和海淀供地情況看，絕大部分地塊會和之前的在售新盤，直面競爭。

這意味著，土拍腳步放緩后，明年上半年北京樓市的去化，依然是以2025地塊去化為主。

最期待的項目至少有四個：海淀的中海安瀾北京、保利半壁店項目，朝陽的中建智地太陽宮6027地塊，以及懋源松榆里地塊。

花姐希望它們能跑得快一點。因為，未來新供地塊，位置會越來越好。