15萬人廣鋼，能等來高端MALL嗎？

今天我們再來聊廣鋼1號地塊。

我相信老粉們一直記得，以前我說過，如果沒有廣鋼1號地塊沒有10萬方商業，我就直播跳舞。

時隔一年多，也不算放飛機。

最近，廣鋼1號地塊準備重啟。我也不廢話了，直接說重點：

1）廣鋼1號地塊24年規劃，是沒有調回住宅了。

目前調規基本大方向是這個思路，純商業，或不配住宅。

2）商業體量基本上不只是10萬方，最大或15萬方，能放在的商業空間更大。

畢竟，隔壁的廣船濱江已經打開了望江空間，到時候做個天橋過來，片區逛街會很舒服。

3）有兩家央企接觸。其中一家算是國內商業頂流，其在荔灣的高端商業MALL年底也計劃開業。

如果能落地，芳村大道的含“mall”量會增加。

芳村商業大爆發，進一步擴充芳村大道的商業配套，萬象城+太古里+廣船+廣鋼1號地+COCO Park；

下面，看我同事小C寫的內容：

今年，廣州掛了幾塊商業地，大家更期待廣鋼的誰來做？

·廣鋼地鐵上蓋商業，業主要等到了？

廣鋼1號地，位于11號線鶴洞東地鐵站，珠江金茂府旁。

目前，廣鋼商業配套分為兩塊，一是社區商業中心花灣天地，二是各個小區的沿街底商。

花灣天地，整個廣鋼的唯一商場，只有3層，總體量只有約9000方，算上中海社區旁邊的沿街商業，體量也完全比不上正經購物中心。

作為對比，聚龍灣太古里，15萬方；天匯廣場IGC，10萬方；長隆K11 Select，約8萬平；萬菱匯，約5萬平...

花灣天地的核心品牌是什么？肯德基。

更像是一個鄉下大賣場式的兒童樂園，還有各種補課機構或課外藝術機構，以及加了幾間給家長坐下來等孩子的食肆。

花灣天地只能滿足片區最基礎的逛街遛娃需求。

另一方面，廣鋼最多的是社區底商，基本各個小區都有屬于自己的小商業，以買菜、快餐、美容和各類補習班為主。

總的來說，各個小區的散裝商業配套，廣鋼依靠20來個住宅小區，甚至已經飽滿的溢出了。

整體出租率可能在7成左右，門口掛著“旺鋪招租”的店也是不少。

最近看多了勇哥餐飲評測，看到這些店都想“360度轉一圈”。

當然，有不少好品牌，比如說中海保利朗閱的社區商業引入了喜街，樓下麥當勞已經開業了。

學仕里喜街的幾家烤肉店，也獲得了業主認可；中海花灣壹號樓下，也有喜茶在營業。

整體來說，廣鋼商業需求是很強的，作為曾經被稱為城市中產聚集地的板塊，在日常購物、遛娃、吃飯的消費上都舍得花錢。

廣鋼社區的全面交付和入住，朗閱也交樓了，只有雅郡作為全新盤還尚未交付，板塊的商業需求溢于表面。

前年廣鋼1號地改規引起的軒然大波，也是業主苦無大型集中式購物中心久已，各個小區底商的小打小鬧就是同質化競爭，需要的是一個大玩家。

鋼民們的不斷反饋，拿到了很正向的結果，公示僅僅一周就收到了800多條建議。

我們統計了廣鋼各校區的戶數，超過4萬戶的超大型社區，還有2800戶的廣船，以及20萬方的廣鋼TOD，廣鋼1號地的商業輻射面近4.5萬戶。

按照每戶3-5人來計算，總居住人口在15-20萬左右，是可以支撐起一個中大型商業中心消費。

除了荔灣周邊社區進一步交付入住外，大家不要忘了地鐵交通的改變。

去年10號線、22號線后通段開通，給廣鋼片區帶來了第四個地鐵站。

西-西塱（1號線、10號線、廣佛線、22號線）

北-鶴洞（廣佛線）

東-鶴洞東（11號線，佛山11號線）

南-花圍站（10號線，佛山11號線）

在鶴洞站開通后，廣鋼1號地打造的購物中心可以嵌入11號線的文旅地鐵脈絡之中，與兩站之隔的太古里，三站之外的萬象城在芳村共襄盛舉。

可以說，在配套不斷落實后，現在的芳村和24年的芳村，早已經不是一個芳村了。

而早些年沉淀下來的廣鋼，想加入芳村這場party，1號地的商業購物中心是一張最好的門票了。

與此同時，芳村的商業版圖也會進一步擴充。

芳村打造白鵝潭，要先做一個展示區出來。11號線作為首條市區環線，及其背后豐富的文旅商業屬性，串聯起萬象城、太古里、白云山、麓湖公園、流花湖公園、越秀公園、荔灣湖公園、永慶坊。

還有芳村大道沿街規劃的基本都是商業辦公為主，打造江邊CBD展示區。

對于廣鋼業主們來說，1號地要是可以順利落地，配套的完善，也是能給片區帶來價值兜底。

廣鋼都是明牌了，像超高層、居住密度、天量二手供應的弱點，大家都知。

1號地的到來，意味著廣鋼近兩年已經補足了地鐵和商業的兩塊短板，而教育、樓齡、居住氛圍這些優勢，未來是學鐵商兼備的大型居住社區

在3-4萬/平價位段，廣鋼有自己的優劣勢和目標客戶。

至于廣鋼中央公園，蒜鳥蒜鳥，等吧。

今年，廣鋼片區在貝殼平臺上成交了433套，相比去年的322套，上漲了30%。

在去年中期到今年中期，廣鋼價格維持了很長一段時間的穩定，直到25年的3季度，由于成交量下降，業主也扛不住價格，有了下降，但也很快回溫。

各小區的成交量都不錯，排在前面的還是比較剛需的小區，性價比比較高。

廣鋼中介也透露，去年市場行情還可以，買家和業主的積極性挺高的，起碼市場是流動起來了，量上去了。

目前的廣鋼大形勢，特殊房源會下探到單價2字頭，但普遍還是能維持在3萬+，四房則在4萬上下；部分小區裝修、朝向比較好的大四房，能保持在5萬。

廣鋼二手房是一房一價，一戶一議，全看業主談價。

以上。