樓面地價“1.7萬+”！超低容積率，曲江供地！

西安土地市場上的王炸地塊供應了。

這幾塊地，就是大家關注、期待了很久的曲江超低容積率地塊。

并且一出手，就是3宗地塊同時供應。

這樣的地塊，在西安真的是可遇而不可求，不管哪家開發商摘得，都必將是豪宅級別的產品！

樓面地價“1.7萬+”，房價會賣到多錢？

01

曲江3宗超低容積率地塊出讓

今天，西安發布了4宗開發用地、6宗產業用地掛牌出讓的公告，掛牌時間為2月24日至3月6日。

4宗開發用地，3宗位于曲江，1宗位于高新。

我們重點關注一下曲江的3宗地塊，這幾宗地有一個共同的特點，那就是超低容積率。其中，1宗地的容積率為1.2-1.7，另外2宗地的容積率為1.0-1.2，在西安土地市場市屬難的。

3宗地塊的具體信息如下：

• QJ8-9-39地塊：位于曲江新區公田三路以東、公田四路以西、春臨四路以南、春臨五路以北，土地面積30.007畝，土地用途為住宅、商服，容積率1.2-1.7，建筑密度不大于28%，綠地率不小于35%，地上計容建面24006-34000平方米。
  
• QJ7-7-73-1地塊：位于曲江新區雁林路以南、鴻飛路以北、雁泊路以東、鴻泊路以西，土地面積23.921畝，土地用途為住宅、商服，容積率1.0-1.2，建筑密度不大于35%，綠地率不小于35%，地上計容建面15947-19137平方米。
  
• QJ7-7-73-2地塊：位于曲江新區雁林路以南、鴻飛路以北、雁泊路以東、鴻泊路以西，土地面積37.344畝，土地用途為住宅、商服，容積率1.0-1.2，建筑密度不大于35%，綠地率不小于35%，地上計容建面24896-29875平方米。

上述3宗地的掛牌起始價分別為4.61億元、3.375億元、5.295億元，折合地價分別為1536.31萬元/畝起、1410.89萬元/畝起、1417.9萬元/畝起，樓面地價分別為13558.82元/㎡起、17635.99萬元/畝起、17723.85萬元/畝起。

也就是說，西安土地市場將同時誕生3宗“萬元地”，其中QJ7-7-73-1宗地、QJ7-7-73-2宗地即使按照起始價成交，其樓面地價也可以排到西安樓面地價TOP10！

值得注意的是，根據土地出讓文件，QJ7-7-73-1宗地、QJ7-7-73-2宗地需要統一規劃、統一設計，并且不得違規建設別墅和類別墅。

這意味著，這2宗地很有可能被同一家開發商摘得。

另外，QJ7-7-73-2宗地競得者需要須同步建設宗地周邊公園綠地15.222畝，投資不低于305萬元。

曲江此次供應的3宗地，實際上地產房劍此前在相關文章中也有過介紹。

QJ8-9-39地塊就是《容積率僅1.2-1.7！曲江“寶藏”住宅地塊曝出！》一文中介紹的地塊，位置在曲江電競文化公園東北角，整個地塊被公園包圍，可以說是公園里的住宅地塊。更重要的是，其周邊的生活氛圍已經成熟。

這塊地，可以說是目前曲江壓箱底級別的地塊！

從這塊地向南約500米，就是本月剛剛迎來首開的中鐵云岫曲江。

中鐵云岫曲江是2025年5月份摘地，容積率1.7，當時拿地樓面地價13935.49元/㎡，是2025年西安樓面地價“單價地王”！項目規劃的是189-289㎡的純洋房產品，首批次房源備案均價在2.8萬元/㎡至3.5萬元/㎡，其中包括千萬元級別的房源。

QJ7-7-73-1宗地、QJ7-7-73-2宗地在雁翔路板塊，這兩宗地也是去年到今年大家一直關注的地塊，因為其容積率超低，地塊具體位置在曲江第一學校北側。

超低容積率+曲江第一學校，已經決定了這塊地的價值。

不過，按照土地出讓文件，這兩塊地上不能開發別墅和類別墅產品了，這個時候就要看大家對別墅、類別墅的概念界定了，就看開發商如何來規劃。

目前，距離這兩塊地最近的在售項目是曲江九曲松間、中大國際99。

曲江九曲松間規劃的是約313-522㎡的疊拼，備案價在5萬元/㎡左右，屬于頂豪級別的產品；中大國際99主打的是康養概念，規劃的是約80-180㎡的洋房產品，售價也在“5萬+”。

因此，曲江此次出讓的3宗低密地塊，不管哪家開發商摘得，產品層面也必將是豪宅級別！

02

西安還有哪些低密項目？

目前，西安市場上在售容積率2.0以下的項目主要包括綠城清水灣、中鐵云岫曲江、華潤置地璽宸上院、曲江九曲松間等，都屬于豪宅級別，大部分在千萬元級別。

除了這些項目之外，西安實際上還有一個超低密的地塊正在崛起，那就是秦漢新城蘭池大道板塊。

一提到秦漢新城蘭池大道板塊，很多人從心理上會覺得比較遠。

實際上，這個板塊與經開高鐵新城一河之隔，通過草灘八路跨渭河大橋、正陽大橋等將渭河兩岸連接在一起，未來還規劃有明光路跨渭河大橋。

同時，地鐵14號線也沿著蘭池大道板塊分布，再加上福銀高速咸陽東高速口、機場高速秦漢新城高速口，實際上自駕車到經開也就十來分鐘，到高新也就30多分鐘，相當于從高新到港務的時間。

在基礎配套方面，蘭池大道板塊擁有秦漢小學、秦漢中學、星河灣酒店、立德思小學、星河灣星慧小學等教育、酒店等資源，并且還有多座高品質酒店即將建成投用。

2025年以來，蘭池大道板塊還迎來了西安戲劇學院的投用、西部國際短視頻基地的投用，正在給這個板塊導入更多的人口、產業等。

與西安其它板塊相比，蘭池大道板塊最大的優勢實際上是生態資源。除了緊鄰渭河生態公園之外，還擁有數千畝的大秦文明園，再加上整個板塊限高、容積率普遍較低，因此成為西安主城的后花園。

2026年，蘭池大道板塊在住宅產品方面，將迎來最大的驚喜，那就是市場上稀缺、大家期待的純合院產品！其中，秦漢中學西側陜建開發、綠城代建的秦源里項目，規劃已經公示。

放眼整個西安，這樣的純合院產品，僅有這里！

除了秦源里之外，這個板塊還將迎來超低容積率的地塊供應，具備打造純合院產品的規劃條件。當多個低密產品聚集在一起時，整個板塊未來可以想象。

目前的市場環境之下，預計接下來西安各大區域都會拿出一些非常優質的地塊供應，畢竟大家都要搶上半年這波土地市場行情。

誰能拿出更優質的地塊供應，誰就占據了搶房企先機！