保障房籌措目標達成后，“十五五”該怎么走？

上一個五年，我國保障性住房建設(shè)成就舉世矚目。“十四五”期間，全國計劃建設(shè)籌集保障性住房超870萬套，而截止十四五末，全國建設(shè)籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾。國家和多地制定的保障性住房建設(shè)目標已全面完成，部分城市甚至超額完成?，效率之高很多國家可望不可及。下一個五年，保障房住房該如何更好地發(fā)展？根據(jù)兩會政府工作報告中的提法，可以看出未來保障性住房的三個變化。

▲圖片來自網(wǎng)絡(luò)整理

第一、為地產(chǎn)去庫存扛大旗，“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”。2015年12月中央經(jīng)濟工作會議上“化解房地產(chǎn)庫存”被確定為2016年社會發(fā)展五大任務(wù)之一。時隔十年再提“去庫存”，但去庫存的含義完全改變。上一輪去庫存行動主要靠全國多地的棚改貨幣化安置政策，大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，邏輯是“以購房需求推動庫存消化”。第二次去庫存行動路徑和節(jié)奏完全不同，此次去庫存的核心，是由政府專項收儲閑置土地與存量住房，并將其轉(zhuǎn)化為保障性住房，直接服務(wù)低收入群體和剛需人群，同時減少市場上無效庫存。這意味著政策目標從“刺激個人投資與消費”轉(zhuǎn)向“優(yōu)化資源配置、維護社會穩(wěn)定”。

對于保障房而言，“收存轉(zhuǎn)保”成為未來保障房供給的重要途徑，國企則是收儲、建設(shè)、運營的主力軍，目前多地國企都在探索“收存轉(zhuǎn)保”的本土模式，因城施策，比如上海浦東試點以房票模式啟動收儲轉(zhuǎn)保工作，面對符合條件的居民；鄭州安居向全民征集閑置房源轉(zhuǎn)保；杭州收儲以國企對國企模式，產(chǎn)權(quán)方與運營方均為國企；廈門安居集團為企業(yè)定制化保障性住房，帶動產(chǎn)業(yè)興城；深圳安居收儲工作啟動較早，深圳安居是最早一批成功上市REITs的發(fā)行商。可以看出，保障房被收購主體、房源類型、收購模式都更加多元，保障房從完成硬性指標到精準高效主動出擊，有本質(zhì)區(qū)別。

第二、由量向質(zhì)，“優(yōu)化保障性住房供給”。政府報告對保障房供給的提法從“有效增加”調(diào)整為“優(yōu)化”，定調(diào)上發(fā)生了變化，重點不再于“增”而是“優(yōu)”，不能走的房地產(chǎn)老路，讓低質(zhì)供給成為新的庫存。優(yōu)化方向包括不限于優(yōu)化供給規(guī)模，規(guī)模不設(shè)目標線，來源方式也發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，一是存量轉(zhuǎn)換，通過收存轉(zhuǎn)保方式作為核心來源之一，二是增量用地來源于零散開發(fā)，近期自然資源部發(fā)布的嚴控房地產(chǎn)開發(fā)用地，但是城中村改造零星用地新增供地用來建保障房可以審批新用地。優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)（區(qū)域及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)），供給要與區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、人口結(jié)構(gòu)結(jié)合，以需定建，以需定供。優(yōu)化供給品質(zhì)，保障房也要建成“好房子”，要符合好標準，使用好設(shè)計、好材料、好建造、好運維。還要管理好，持續(xù)完善住房保障輪候庫和信息系統(tǒng)建設(shè)。保障房供給已經(jīng)從前期建設(shè)階段到中期運維管理優(yōu)化階段過渡。

第三、從“兜底”走向“普惠”，“加強初婚初育家庭住房保障”。2026年全國兩會首次提出“加強?初婚初育家庭?住房保障”，保障性住房一直的思路都是保低保優(yōu)，保障低收入群體及高端人才（）。保障范圍擴大至真實剛需的普通群體，并且也將住房政策與人口政策深度綁定。未來針對新婚、首育家庭的保障性住房支持政策如保障房優(yōu)先配租、租金減免等政策會陸續(xù)出臺。如福建省就提出，要推動住房政策向婚育青年傾斜，增設(shè)婚育青年保障房房源，未來其他城市都會陸續(xù)跟進。

綜上所述，下一個五年，保障性住房將不再是單純的數(shù)字游戲，而是深度融合于城市發(fā)展、人口政策與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的大棋局中。從“收存轉(zhuǎn)保”扛起去庫存大旗，到供給優(yōu)化邁向“好房子”，再到保障范圍延伸至初婚初育家庭，保障房正從過去的“兜底工程”升級為“民生與發(fā)展的戰(zhàn)略支撐”。十五五期間，我們期待看到一個更加精準、更有溫度、更可持續(xù)的保障房體系，為全體人民住有所居、住有宜居寫下新的注腳。

—關(guān)注同策研究院視頻號—

—上海樓市年報—

聲明：本同策研究院微信公眾號內(nèi)容版權(quán)、報告發(fā)布等最終解釋權(quán)歸同策研究院所有。所述內(nèi)容和意見僅供參考，不構(gòu)成市場交易和投資建議。未經(jīng)本公眾號授權(quán)，嚴禁在任何平臺(包括但不限于微信公眾號)以任何形式(包括但不限于文字、圖片、錄音、錄像)傳播本同策研究院公眾號刊發(fā)的所有內(nèi)容。抄襲、盜用及篡改我司發(fā)布內(nèi)容者，將依法追究法律責任。歡迎大家監(jiān)督舉報。部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，若有疑問請聯(lián)系郵箱songxuemei@tospur.com