品區·周末侃｜上海商辦樓宇如何靠更新“翻盤”

建成近20年的商辦樓宇“中港匯·黃浦”更新后，辦公空間出租率從更新前的14%躍升到85%；百年建筑“古象大樓”更新后，從封閉的辦公樓變身為帶動周邊街區活力的“功能錨點”。

上海是中國商辦樓宇最為集中的城市之一。近年，一批商辦樓宇由于硬件老化、功能單一，面臨市場競爭力下滑的困境。從國家到市級層面，紛紛推出鼓勵樓宇更新的政策，特別是去年上海對商務樓宇啟動大規模更新——首批啟動全市10個試點商務單元的更新。在政策的東風下，越來越多商辦樓宇開始探索更新改造。

“中港匯·黃浦”“古象大樓”近兩年相繼完成更新，一個大刀闊斧地改，一個輕量化地改，重新面市后，市場接受度都很高。記者日前走訪了兩幢樓宇，看看它們如何通過更新實現“翻身”？對上海其他商辦樓宇更新又有何借鑒經驗？

從企業入駐率14%到稅收“億元樓”

步入位于打浦路15號的“中港匯·黃浦”，一層是裝潢氣派的五星級酒店“鉑爾曼”的大堂；二層是由低效辦公區域改造而來的“廣慈思南·中港匯黃浦生命港國際創新中心”——專注于生命科學產業的孵化空間與共享實驗室。再往上，是酒店與辦公區域，包括會議廳、客房、配套酒廊和餐飲以及25個樓面的辦公區。目前，入駐“中港匯·黃浦”的企業有半數以上為生命科學類企業，形成了“上下樓就是上下游”的關系。

“中港匯·黃浦”前身為一家星級酒店，開放于2007年，當時是服務上海世博會的配套酒店。后因更多五星級酒店的崛起加上自身硬件老化，酒店入住率下滑。樓內部分高樓層一度被用作辦公區域，但辦公出租率僅有14%。

2019年底，酒店原址被香港滬港聯合控股集團收購并著手改造。“樓宇更新不僅僅是硬件設施的提升，而要圍繞產業精準改造。”香港滬港聯合控股集團中國區房地產董事總經理張濤告訴記者，酒店周邊兩公里之內有3家三甲醫院，距離最近的瑞金醫院僅700米，對吸引生命科學企業有著天然優勢。

錨定生命科學產業賽道，香港滬港聯合控股集團斥資近2億元對樓宇進行內外煥新，更是 “砍掉”了一半數量的客房，調整為辦公區域。

香港滬港聯合控股集團的判斷沒有錯。生命科學產業是黃浦區近年重點發展的產業之一。黃浦區在瑞金醫院周邊打造了沒有圍墻的“廣慈-思南國家轉化醫學創新產業園區”，集聚生命健康、轉化醫學以及上下游企業。

更新后的“中港匯·黃浦”填補了該區域高品質辦公樓宇的短缺，因此“廣慈-思南國家轉化醫學創新產業園區”運營方主動找到樓宇，一舉租下了八個樓面。這也奠定了“中港匯·黃浦”的產業底色。樓內入駐企業既有醫潤博康、上海市數字醫學創新中心、廣創臨床科研轉化中心、MERCI腫瘤臨床診療創新中心等產業基礎設施類機構，也有沛嘉醫療、北京泰德制藥等知名前沿醫療和生命科學企業。樓宇不僅形成樓內的產業生態，也與周邊樓宇內企業深度聯動。

樓內的辦公業態也激活了酒店業態。酒店17個會議室有七成以上常年被醫學行業會議預訂，有15％的客房訂單來自醫學行業人士。

更新徹底盤活了樓宇。“中港匯·黃浦” 躍升為稅收“億元樓”，其 辦公區域 平均租金高于周邊同級別樓宇15％，2025年酒店業態全年出租率達到87％。

從低效辦公樓到激活街區的錨點

“中港匯·黃浦”通過更新提升了企業入駐率、樓宇方的租金收益；另一幢樓宇——“外灘FTC”更新后在短期內雖未增加樓宇方收益，但因補強了周邊產業功能，對區域發展至關重要。

位于九江路69號的“外灘FTC”，前身為建造于1936年的“古象大樓”，此前由于長期承擔著低效的商務辦公功能，空間封閉、設施老化，樓宇價值沒有發揮出來。

外灘FTC

“ 樓宇更新并不是‘一刀切’讓樓宇變得更高端，而是要因地制宜為功能服務。”黃浦區城市更新推進辦副主任錢峰說。

對“古象大樓”的更新目標，就是要補足、補強外灘地區的產業生態功能。“一方面，作為上海互聯網優質內容創作集聚區，黃浦區需要打造一處服務與集聚互聯網優質內容創作機構與創作者的地標性空間，首選最具標識性的外灘。另一方面，外灘是黃浦金融產業的重要承載地，‘十五五’期間黃浦發力金融科技賽道，亟須一處樞紐型空間集聚產業鏈上的生態企業，讓它們能與聚集外灘的金融機構發生化學反應。”“外灘FTC”董事長陳萌說。

因“古象大樓”地處外灘歷史風貌區，黃浦區對其更新選擇了“輕量化改造”。在建筑主體結構與外觀不改變的前提下，增加了建筑的開放度，在一層打造了通透的入口和商業外擺空間。內部則采用模塊化、可拆卸設計實現功能切換：打造了路演、發布中心、混合辦公與孵化空間、閉門研討與藝術展示空間等，精準匹配互聯網優質內容創作者與金融科技生態企業的需求。樓內設計風格極其簡約，在很多房間頂部還能看到各種管線，而不是像一些高端商務樓那樣全部包入裝飾中。

“外灘FTC”的內部空間

“外灘FTC”的外擺位

更新后的樓宇有了一個更現代的名字——“外灘 FTC”，意為“趣味、潮流、創造”在此匯聚。一家入駐其中的初創金融科技企業負責人告訴記者，外灘區域過去給人的印象都是高大上的金融機構，很少有向各方人群開放的專業空間。“在外灘 FTC能碰到專業的投資者、科技企業資深人士以及跨領域的專業人士，還有政府提供的集成式政務服務。對企業來說，這里意味著機會。”

“外灘FTC”位于一層的公共空間

“外灘FTC”在去年7月開放，迅速成為承載“金融科技 + 互聯網優質內容創作” 綜合生態的重要載體，截至今年3月底已吸引95家企業落地。

“外灘 FTC”的更新也激蕩起九江路街區的活力氛圍。一墻之隔的一幢商務樓宇正在對底層樓面進行更新，計劃與“外灘 FTC”打造聯通的共享空間；同街區的另一幢大樓也對更新躍躍欲試。

樓宇更新著眼當下，更要面向未來

縱觀上海推動樓宇更新，近年因地制宜探索了多種更新方式。

有不動結構、不改產權的輕量級改造，如外灘FTC僅用25天完成了改造，亞洲大廈“原地”由寫字樓變為“垂直劇場”；有硬件煥新的中量級改造，如陸家嘴商務廣場、中港匯·黃浦以整樓煥新來改變樓宇環境，實現樓內企業的更替；還有結構重置或功能性改變的重量級改造，如錦滄文華廣場從酒店業態轉變為商場、辦公，蘇河美欣公寓從純辦公性質轉變為保障性租賃住房。

無論哪一種更新模式，有三個核心經驗被樓宇運營方與政府部門反復提及。

其一，樓宇更新絕非簡單裝修升級，必須緊扣產業定位與區域發展。

“現在上海新建寫字樓供應大，老樓改造如果沒有差異化，沒有人租。”張濤說， 盲目做甲級寫字樓在當下已沒有市場，必須找到自己的“垂直賽道”。

不同類型的企業對樓宇硬軟件需求也存在差異，如，科創型企業更看重樓宇的智能化設施與創新氛圍，金融企業對樓宇的地理位置和安全保障有著較高要求。“樓宇改造方在更新前都要將這些問題想好。”

“城市與區域中缺什么功能，以更新來補足、補強，這樣的樓宇一定有市場。”蘇河美欣公寓運營方告訴記者。蘇河美欣公寓從純辦公性質轉變為保障性租賃住房，月租金一萬到四萬元，被稱上海保障性租賃住房的“天花板”；因填補了上海高端保障性租賃住房的空白，公寓一面市就被搶訂一空。

蘇河美欣公寓

其二，良好的政企合作關系在樓宇更新中起到關鍵性作用。

“更新后的租金能不能覆蓋改造成本？改造方能不能承受幾年的回本周期？更新中可能遇到產權復雜、樓宇結構有缺陷等難題，能否解決？”多位樓宇運營方認為， 中心城區樓宇更新絕不是單一主體能完成的， 政府的支持、服務以及政策創新，對樓宇更新成敗起著關鍵性作用。

“中港匯·黃浦”在更新中就遇到了多產權人的難題。黃浦區城市更新推進辦、屬地街道打浦橋街道與樓宇改造、運營方一起創新了“產權方主導＋小業主協同”機制：即由酒店全額承擔改造成本，小業主共享紅利，打破了多產權人的協商壁壘。針對更新成本高的問題，黃浦區給予樓宇改造扶持補貼，并在政策上支持樓宇業態兼容轉化，街道則做好各方資源對接，為樓宇更新以及運營賦能。

其三，推動樓宇更新，不僅要著眼于當下的存量樓宇“去化”，更要面向未來。

不少業內人士認為，“科創回歸都市”已成為一種趨勢。未來，可能需要在寫字樓內配套建設共享實驗室、高速算力中心，滿足生命科學、數字科技等領域企業的研發需求；需要對部分樓宇預留“制造業上樓”專屬樓層與承重設計，兼顧初創科創企業與成熟科技企業的差異化需求。 建議 政府部門與市場機構，以“功能前置”的更新思路來定位上海中心城區的樓宇更新。

原標題：《品區·周末侃｜上海商辦樓宇如何靠更新“翻盤”》

本文作者：解放日報 唐燁