物業服務還是一門好生意嗎

作者丨吳抒穎

編輯丨張敏 張偉賢

物業服務企業正在批量退出低效項目。

據碧桂園服務管理層透露，2025年碧桂園服務在管住宅項目的保盤率是99%。碧桂園對經營平淡的項目采取的策略是，不輕易放棄任何一個可能看起來經營比較困難的項目。但即便如此，碧桂園還是退出了1%的項目，這些項目經過綜合評估，通過各種辦法難以扭轉項目經營的基本面，碧桂園因此采取了主動的退出策略。

另一規模頭部的企業萬物云也在面對市場的變化。

萬物云管理層表示，其自身新接項目空置率約30%，包含開發商尾盤及業主未收樓房源，收費難度大且存在折扣風險。對此，萬物云已經對存量虧損項目進行專項治理，通過彈性定價改善經營，對無法扭虧項目果斷退出。

永升服務管理層也透露，2025年永升服務主動退出的項目超過200個，涉及簽約面積約4200萬平方米。

一組數據可以佐證物業服務行業的變化：中指研究院此前發布的數據顯示，2024年至2025年，全國TOP50品牌物業在管項目主動撤場率同比上升37%，住宅項目占比超八成。

隨著房地產市場調整，物業服務行業的運營壓力也隨之而來。過去物業服務企業選擇跑馬圈地看中的是穩定的現金流，時移世易，業主的心態出現變化，物業服務企業也不得不面對“入不敷出”的局面。

物業服務企業，到了重塑增長邏輯之時。

主動退出

物業服務企業的規模增長速度，正在變慢。

據克而瑞數據，2025年披露在管面積的50家上市物企總在管面積約75.1億平方米，同比增長5.3%。克而瑞分析稱，在行業持續優化項目結構、主動退出低質低效項目的大背景下，整體增速較去年進一步下滑1.4個百分點，規模擴張全面轉向謹慎與高質量訴求。

此外，克而瑞統計顯示，2025年披露合約面積的38家上市物企總合約面積約51.5億平方米，同比增長1.0%，增速同比下滑2.0個百分點。

規模不再迅猛增長，是物業服務企業主動管理以及被動選擇的結果。

在最新披露的財務數據中，物業服務企業的規模發展脈絡得以被剖析。以綠城服務為例，2025年，其在管面積為5.66億平方米，較2024年同比增加11.2%；但作為未來在管面積主要來源的儲備面積為3.31億平方米，與2024年的3.57億平方米相比下降7.4%。

事實上，如果從全國范圍內來看，收繳率不足、維護成本過高的小區被物業服務企業“退盤”，已經不是新鮮事。從商業邏輯來看，物業服務企業雖然有一定的公共服務屬性，但如果長期虧損運營，將會對物業服務企業帶來運營壓力。

一家中型物企人士對21世紀經濟報道記者分析稱，結構性矛盾是“退盤”的主要原因。一方面成本上漲，小區物業的人力成本占總支出的60%～70%，且逐年攀升；同時，大量小區進入設施老化周期，電梯、管網等維護成本大幅增加；與之不匹配的是收入這塊，物業費標準長期受指導價約束，調價成功率不足5%，還存在調降物業費的情況，加之低收繳率的困擾，物業企業很難維系正常運作。“我們大概地匡算，收繳率要達到80%～85%才能保證項目的利潤。”

除了退出設備老化的小區以外，新開發樓盤也容易陷入被退盤的處境。

一家深耕華南的物業服務企業城市負責人對21世紀經濟報道記者談及，其所在城市承接了一個合作開發的項目，但由于樓盤開發質量等方面與業主之間存在落差，業主選擇停繳物業費。“這個盤負責開發的不是我們，我們是小股東，最后的物業移交給了我們，但是收繳率非常低，最終我們兜底了一年多將維保等工作做完收尾后就選擇撤場了。現在有一些房企移交的項目，物業公司也不是照單全收，也存在先‘退出’的情況。”

萬物云董事長朱保全此前也談及，“十年前，我們在深圳承接一個頭部地產企業開發的項目，當時我很震驚，其下屬物業居然可以放棄關聯地產企業開發的項目。2025年，我們在天津也首次退出一個關聯企業開發的項目，這是對歷史內部紅線的突破。”

穩住增長

物業企業不再追求規模的增長，換來了利潤的平穩表現。據克而瑞統計，2025年，58家披露數據的上市物企總毛利率由19.1%平穩回調至18.0%，但平均凈利率卻逆勢回升至4.8%。

克而瑞分析稱，一方面，經歷前期集中計提巨額壞賬與資產減值后，部分物企在2025年的減值規模有所縮減，帶動賬面凈利潤呈現出階段性的恢復性反彈。另一方面，一些物企持續深化盈利能力保障了利潤率的表現，物業行業也回歸穩健、可持續的經營本質。

在此背景下，物企紛紛制定可行的“增長計劃”，未來的一段時間，物企的在管項目或將呈現有進有出的現象。

萬物云采取的方式是，多措并舉，其中包括：持續深化蝶城模式，通過區域集約、人力復用與機器人應用提升效率；依托樸鄰業務協助開發商去化尾盤，回款優先用于空置房物業費；嚴格新項目準入標準，對存量虧損項目專項治理，通過彈性定價改善經營，對無法扭虧項目果斷退出。

上述中型物企人士也告訴21世紀經濟報道記者，其所在公司已經將“收繳率連續6個月低于70%”或“累計虧損超過年度預算20%”設為強制退出紅線。“在退出前，我們也會與業主進行全面的協商溝通，在確認雙方訴求無法匹配的情況下，承諾在新物業進場前提供最長3個月的基礎保潔和安保兜底服務，做好有序交接。”

雖然存在退出的情況，但并不意味著行業不存在機會。

永升服務管理層就直言，物業服務行業總量已經達到1.6萬億元，重點城市住宅物業的換手率翻倍，現在每年約有2萬個小區進入重新選聘周期。此外，全國有超過40%的住宅房齡超過20年，對具備規范運營和專業能力的物業企業而言，這正是機會。

除了在存量空間中尋找增長以外，物業企業也在對外拓展能力邊界。

碧桂園服務選擇押注AI，其管理層表示，碧桂園服務每年堅持在數字化和人工智能物聯方面保持近5億元的投入，數字化與機器人的投入除了體現在更好的服務效果、更強的管理能力以及降本增效，同時可能會衍生未來的一些商業模式。

易居房地產研究院副院長嚴躍進綜合分析稱，在物企尋找增長空間的過程中，有的企業將服務延伸至公共空間，從“小區管家”向“城市合伙人”轉型；有的企業以“物業+生活服務”拓展養老、陪護等板塊，或依托國企背景整合數據資源，統籌老舊小區改造、助老食堂、課后托管等民生服務。“這些實踐反映出行業正通過能力深耕、邊界拓展與生態構建，加速落實‘擴能提質’戰略。”

通過不斷優化規模布局，加之布局具備穩定盈利的賽道，物業服務企業在尋找新的增長極，步入下一個競爭周期。

SFC

出品丨21財經客戶端 21世紀經濟報道

微信統籌｜江佩霞 見習編輯｜林芊蔚

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