又有物企拿地 領悅服務押注地產開發

勝算有多大？

中房報記者 付珊珊 上海報道

當越來越多的房企急于剝離重資產、向輕資產運營轉型時，一家原本以輕資產管理為本的物管企業，卻選擇了一條反向路徑——拿地、建房、賣房。

4月13日，領悅服務集團有限公司（以下簡稱“領悅服務”）高調宣布，向四川西昌市自然資源局遞交標書，將獨立競拍位于南壇菜市場東側的一宗商住地塊。該地塊總面積約1.54萬平方米，起拍價1.43億元。

不過僅隔一天，領悅服務就公告表示“未能成功中標”。公司此前繳納的投標保證金也已經全額退還至公司賬戶。

雖然此次未中，但領悅服務表示，將繼續物色合適的投資機會，以期為公司及股東創造更高的財務回報。

而就在五天前，這家物企剛剛以約8877萬元的代價，通過注資方式介入成都雙流區一個住宅開發項目。短短一周內，領悅服務擬投資在房地產開發領域的金額就超過2.3億元。

在領悅服務看來，盡管房地產市場整體調整，但政策環境優化及結構性需求復蘇，使得定位清晰、規模可控的項目仍具投資價值。

但在一位長期觀察物業與地產領域的業內人士看來，領悅服務要做地產開發還面臨現實挑戰：一方面西昌本地房地產市場已顯現疲態，未來項目的去化壓力不容忽視；另一方面，輕資產運營與重資產開發的底層邏輯存在顯著差異，公司如何協調其擅長物業服務的團隊以勝任地產開發的全新環節，亦是其需要解答的關鍵問題。

領悅服務“涉房” 從“試水”到“獨闖”

一周之內，領悅服務已經兩次“涉房”。

4月8日，領悅服務旗下全資子公司成都匯宸景樾置業有限公司（簡稱“匯宸景樾”），與成都興晟華商業管理有限公司（簡稱“興晟華商”）及成都瑞浩置業有限公司（簡稱“瑞浩置業”）訂立注資協議，介入成都雙流區東升街道一個名為“鉑悅楠院”的住宅項目。具體來看，匯宸景樾以400萬元認購瑞浩置業25%股權，同時償還合作方興晟華商前期墊付的項目資金5873.21萬元，并以股東貸款形式再投入2604.45萬元，用于支付剩余土地款及契稅，合計出資約8877萬元。

值得注意的是，在注資參與上述成都項目時，市場有傳言該地塊實為領地集團旗下項目，而領地集團則是領悅服務的關聯公司。當時市場普遍質疑，領悅服務注資該項目像是上演了一出為關聯方“反向輸血”的戲碼。不過，質疑歸質疑，領悅服務在公告中明確了此次合作方為獨立第三方。

在成都項目中，領悅服務僅作為財務投資人，不并表、不操盤。但投標西昌地塊則是完全不同的情形。領悅服務公告表示，若成功中標，公司將獨立開發并出售。這也意味著，從小股跟投到全盤單干，領悅服務涉足房地產開發業務的態度在五天之內發生了質的飛躍。

對于投標西昌地塊，領悅服務當時給出的理由是：公司目前于西昌經營物業管理服務業務，并于該市累計穩固的客戶群，為物業開發提供一定的客戶資源保障。西昌房地產市場整體維持穩健，且考慮到于該地塊處于西昌的理想地段，提供的優質住宅產品預計將吸引公司現有物業管理客戶再次置業，同時帶動新客戶。

但事實上，西昌樓市并不如想象中樂觀。

中指數據顯示，2026年一季度，西昌市商品住宅成交面積14.9萬平方米，同比下降1.4%；3月份西昌商品住宅成交均價為9245元/平方米，同比下跌2.7%。更為嚴峻的是，3月涼山彝族自治州房地產市場數據顯示，該區域供應端新批上市面積同比下降23.5%，銷供比達10.83，庫存去化時間延長至53.8個月。這意味著，在完全不增加新房供應的情況下，僅消化現有庫存就需要近4.5年時間，遠超全國平均水平。

雖然西昌項目未中標，但這并未打消領悅服務投資地產開發的念頭。在當前背景下，領悅服務堅持涉足重資產開發，背后原因或許還在于自身主業業績承壓。

就在不久前，領悅服務再次交出一份凈利潤下滑的成績單，其2025年實現營業收入6.65億元，同比增速放緩至1.8%，凈利潤同比下降9.6%至7792.7萬元；期內社區增值服務及非業主增值服務收益分別同比減少40.1%和33.6%，規模擴張基本停滯。

一家年收益不足7億元、凈利潤不到8000萬元的小型物企，卻要在短短一周內掏出2.3億元投向重資產開發領域。且截至2025年末，領悅服務賬上現金約8.24億元，這意味著兩筆投資將瞬間消耗掉其近30%的現金儲備。而項目后續的開發投入——建安、營銷、資金成本等或許還將遠遠超過土地款本身。

不過也有業內人士表示，即使領悅服務成功中標西昌地塊，后續也并不一定單獨開發，也不排除引入合作方的可能。

物企“涉房”是“個案” 核心競爭力仍是服務

領悅服務并非第一家“逆行”的物企。

公開資料顯示，2019年，星悅康旅（原奧園健康）曾以8200萬元購買上海奉賢一地塊，意圖打造醫美業務，但僅3個月后便因重資產模式與輕資產定位沖突，以6150萬元轉讓給關聯方；興業物聯也曾公告擬收購河南正之悅置業全部股權，并承擔1.45億元股東貸款，但該項目原本預計2025年底竣工，至今未有公開進展，大概率已陷入停滯。

這些案例無不說明，物業管理是輕資產、穩現金流的服務型生意，而房地產開發是重資產、高杠桿、強周期的資本運作，二者發展的底層邏輯并不相同。更為關鍵的是，當下房地產行業已公認不再是高增長領域，去化周期拉長、利潤空間收窄已成為常態。一家物企的團隊如何應對在行業深度調整期從拿地報建到銷售去化的每個環節，這或許也是領悅服務需要面對并解決的問題。

一位長期觀察物業行業的專業人士表示，這些只是個別案例，不具有代表意義。

克而瑞物管研究總監馬燕嬌也認為，多數物業公司涉足項目開發，并非真正要轉型為傳統開發商，核心仍是依托自身社區資源與服務優勢，拓展業務邊界、提升盈利空間，而非全面切入地產開發全鏈條。

“當前物業行業的核心發展邏輯仍是聚焦基礎服務與優質第三方外拓，多數企業不會偏離主業盲目布局開發業務。”馬燕嬌表示，物業公司涉足開發領域也需辯證看待，可分為兩種核心情形，其中與關聯開發商的隱性關聯值得重點關注。一方面，部分優質物業公司出于業務延伸需求，依托社區服務積累的業主資源、場景資源，涉足小型配套開發（如社區商業、便民服務設施），屬于正常的業務拓展，具備合理性與可持續性。另一方面，不可忽視部分物業公司的開發行為與關聯出險開發商存在隱性綁定。此類行為雖然有一定隱蔽性，但通過關聯交易、股權結構梳理可以追溯。克而瑞物管監測也發現，第二類情形在出險房企旗下物業企業中并非行業主流。

此外，在馬燕嬌看來，物業公司涉足項目開發的現象，是行業轉型期多元探索的體現，兼具合理性與潛在風險，核心在于區分業務屬性與操作合規性。從風險層面來看，需警惕企業過度偏離主業，盲目切入重資產開發領域，忽視自身資源短板。物業公司核心競爭力其實還是品質服務能力。