迄今為止，新房產品依然沒解決的10大頑疾

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

你好，新房的戶型產品已經迭代很多了吧，還有什么問題嗎？未來還有沒有可以優化的空間？目前來看，我覺得已經非常優質了。

房段子解答

迄今為止，成都新房產品依然沒解決好的10大問題。

成都新房好不好？肯定好，不然也不會有那么多人買動輒好幾百萬的房子。

但要說完美無瑕嗎？也不一定，這兩年迭代內卷紛爭不斷，但從購房者的角度來說，吐槽聲音也不少。

長話短說——

1、動輒全景艙大戶型，看似三面采光，但忽略了樓間距，對視隱私和承重柱的問題；
2、衛生間浴缸配置，其實比較雞肋，絕大多數人，包括千萬豪宅家庭都用不上；
3、雙臺盆按照人口配比，我覺得應該設置在客衛，而非主衛。甚至很多豪宅都存在暗衛問題；
4、開放式廚房+島臺，對川菜家庭，實用性不大，要重視油煙涼霸獨立空間的，而非強行LDK一體化；
5、入戶光廳很大，但本質上還是公區，計算實得率遭人詬病，且并沒有讓客廳臥室衛生間等功能區plus化；
6、北側電梯入戶廳往往不能封窗，暴雨季容易積水；
7、生活陽臺過小，晾曬衣物不方便；
8、公建化外立面，玻璃幕墻好看是好看，但是維護保養，保溫隔熱，透視隱私等問題頻出；
9、客廳陽臺封窗的優缺點明顯，業主統一封窗之爭。開發商給統一封窗但通風不好，不統一封窗又面臨自己多花幾大萬封窗的問題，物業管理、封窗設計標準以及統一外立面的爭論；
10、3.0容積率下的新房，全都采用行列式布局，雖然板式T2小高層好聽又好看，但帶來的樓間距普遍往往只有不到30米，因此隱私對視問題讓住慣了圍合式小區的人難以接受。
11、其他請補充...

粉絲提問

你好，我家在西邊三圈層，孩子未婚，郫都穩定上班，想買一套片西邊的400萬內的房子給孩子，學區交通生活方便點的，平時自駕居多，但也希望有地鐵吧，考慮青羊和金牛。現場看的新樓盤有寬窄學府世紀縵蕓通錦閣，網上也看了一些二手房。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

為人父母能夠給孩子花接近400萬，創造一個很好的起點，說實話很了不起了，我遇到的咨詢成千上萬，很多人到中年也還買不起200萬的房子，所以你們孩子的未來是很平坦很順利很幸福的。

你們本身是**人，然后孩子在郫都穩定工作，所以整體偏西門西北門的買法是最適合你們本身需求的。但考慮到已經接近400萬的總價了，所以能匹配這種改善段位的價值區域又急劇縮小，基本退縮到金牛、青羊和武侯。

準確來說，是他們各自的核心板塊，是我們考慮的目標。但又話說回來，如果要嚴格空置在400萬內，先不說二手房（后面說），至少新房可選的又沒有太多。

不過優中選優依然有。

比如金牛最好的是茶花板塊，而非三環外的國賓（只適合200-300萬預算的），茶花板塊當前最適合的而且長期來看最適合的新房，就只有保利花照天珺，129戶型，總價大概是360萬起，算是唯一的適合你們的買法了。可以看看這條，https://weibo.com/1551561845/P239ZqsPK 你有興趣的話，我們可以多聊聊這個盤。不論是地段（金牛最核心區域）還是產品（非常卷非常好的4.0產品）以及價格（首批已經開盤，目前正在繳納誠意金，預計12月初選房）都可以說是我認為最適合你們的買法。

至于周邊的上林熙錦府（產品拉胯），眉山中鐵建的西派地塊（預測143起步，總價估計超預算）都不是很值得了。

然后來到青羊和武侯，可以說都沒有更好的買法，要么貴了，要么產品拉胯。比如青羊內金沙，金沙公館明顯超預算，蔡橋的中海、建發書香和青羊馥棠都是明顯超過400萬總價的樓盤。

來到武侯，最好的是天鷺滿園，但我覺得可能143戶型，總價都要450萬以上，https://weibo.com/1551561845/P1WML60Wo，至于武侯新城，武侯西派臻境起步400多萬，武侯西派善境最差的2樓才能跌到400萬內，大概是390萬，房源還很少。

西派善境的優點是北二外學區還不錯，但缺點是距離上班太遠，樓層低。反過來再看保利花照天珺，如果要說缺點，唯一的缺點，我認為是學區概念一般，不算很強，不過周圍有較為均衡的初中，也有七中八一這種名校，私立也有，高中指標到校也很強，所以綜合判斷，我認為保利花照是最適合你的。

然后再簡單說下你看的三個新盤，都不行。寬窄學府是真的清盤了，融信世紀縵云夾雜在一群老破小中間，而且產品也跟不上時代了，只不過學區是石筍街小學還不錯。不曉得還有什么房源？你們還在看122戶型？兩梯四戶的高層，已經落伍了，得房率也很落伍了。

最后是通錦閣，這個是青二的學區房，不過主打的是套一套二以及T3的套四戶型小區中間的1棟住宅是17F，2T5戶，建面約66㎡套一和69㎡套二，相對安靜不吵；外圍的1棟住宅是26F，2T3戶，建面約143㎡、170㎡，均為套四，整體采光通風更好。

對于你們來說，143戶型，相對合適一些，但是也很明顯是可能超過400萬預算的，這個盤是比較偏向學區價值，但是忽略了改善價值的買法，你們孩子都還沒結婚，所以過早考慮學區是不值得的，也排序靠后，如果茶花沒買，蔡橋確實買不起，那么這個盤蹲守它開盤時機吧。

最后再回來說次新二手房，此時可選的就多一些了，比如還是看金牛***套四。

來到青羊的話，可以看***。

武侯新城，看北二外學區房的話可以考慮**套四，也很不錯，但是挨著三環注意噪音。

粉絲提問

你好，我在川內外地工作，幾年后退休，孩子去年工作，未來可能會盡量申請調入成都。現在想給孩子在成都買一套房子，首付四五十萬，月供六七千是可以地段。看了東湖，金沙的一些二手房，也看了一些麗都、市一醫院。一個朋友的朋友是樓市專家，說我買二圈層挨著主城區的新房，將近200萬，說我買二手房要后悔。現在是不知道怎么辦了，求指明方向。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

從目前了解的信息來看，你們是幾乎全家資產，要遷移布局到成都來，肯定是歡迎你們的，從首付四五十萬，再加上月供六七千（預估貸款大概是160萬左右哈），這樣對應下來總價就是200萬出頭的樣子。

200萬出頭，在成都其實不太好選擇，主流的話，普通客群適合買二手房，即買即住生活成熟度高，相對應的保值性也強（現在已經跌回來不少了），不過缺點是戶型產品的確不如新房。

第二種買法就是新房，但是縱觀全成都，基本上只能是主城區比較偏僻的區域或者二圈層的新房樓盤了，你前面說有“專家”提議買二圈層接近主城區的房子，我大呼不妙，多半是要掙你傭金賺你錢，哄騙你買一個較差地段的站崗盤。具體是哪個未知，但我從業10多年來看，肯定沒安好心。

也就是說，差地段的好產品（新房）和好地段的差產品（二手房），我肯定是更建議考慮二手房的。①地段決定價值，土建房屋其實不值錢，真正之前的是地段，李嘉誠也多次說過地段地段地段。當失去了地段價值，再好的樓盤其實也沒價值，別看現在要200萬，后面可能是直接虧大幾十萬，甚至還賣不掉。②目前成都二手房經過一兩年的跌落，當前有止跌回穩的跡象了，所以從性價比的角度來說，是比較安全企穩的做法，至少站崗的概率，我認為要遠低于同預算的邊緣新房。③我們能篩選的能建議的，其實也不是差到沒譜的戶型樓盤，而是要兼顧性選擇那種地段好，產品也還不錯，次新的有人氣有流通性的正常產品。④成熟地段的配套是相當好的，未來退休來成都，你孩子在成都工作生活通勤，你兒媳自住，孩子讀書，生活上的商業便利度，讀書的問題，都可以一站式全部安全解決，有很高的下限。

所以200萬級別，適合買主城成熟地段的次新二手房。

那么話說回來，哪些樓盤是不錯的呢？先說你看的，東湖板塊屬于錦江，學區比較均衡，板塊比較成熟，整體舒適度還是不錯的，翡翠城是華潤開發的大盤，整體來說房齡較高，但是維護還不錯，現在是一分錢一分貨，如果不介意房齡的情況下，選擇到200萬級別的優質套三， 那么也完全可行，自住生活巴巴適適。東湖國際也在旁邊，相對是一個剛需的低調的樓盤，品牌上不如華潤，但是也主要看買入的單價性價比，如果價格低洼，那么也是優質買法。

青羊的金沙鷺島四期，包括中鐵西子香荷、中大君悅金沙等和周邊的就屬于青五板塊了，是比較典型的學區板塊+自住板塊，區域內整體學區價值明顯，電梯房扎堆，但是大多房齡也跟著上來了，除非價格很低洼，不然我覺得后面要走下坡路（降價），畢竟你兒子才畢業還沒有女友沒有孩子，過早為學區溢價，是存在降價貶值風險的。未來學區質量下降，或者其他區域學區價值上升，或者大家都不再非常看重學區，就有這種風險。

中糧香頌麗都是武侯麗都板塊一個比較有品質的小而美的樓盤，質量地段是沒話說的，但是也要觀察房價是否夠好，還有就是它學區的屬性不是很強，當撇出學區溢價后，它算是一個比較中庸的樓盤。

南城都匯我也寫過系列文章：

我個人建議看看五期，可以做到板式T2，然后還是套三雙衛的格局，但是也存在漲價的這個風向，需要好好找靠譜的房源。

如果已經你兒子來到**的公司總部上班的話，我覺得還是圍繞南門，西門來做文章，除了麗都、東湖、青五內金沙、市一醫院等，都可以線下實地看房比對，尤其是比對單價性價比。

最后再推薦一個區域作為對比看吧，那就是大源，可以考慮看看**這類小套三，也有很多200萬級的房源可選可上車。

總的來說以上板塊都是符合你們方位需求的，公認的典型買法，沒有哪個就是絕對更好，能加以區分的，我認為還是要下沉到具體房源，比如樓棟樓層采光視野，裝修好壞，價格是否撿漏，樓盤本身品質氣質是否喜歡等。