破冰了！南寧破解“問題樓盤”成立業委會難題

廣西南寧訊 （主筆 羅旭）少數服從多數，是決定小區事項的基本原則。

根據《廣西物業管理條例》，召開業主大會，必須要業主戶數及所占產權面積，占比均超過小區三分之二的比例，大會才算有效召開。

成立業委會維護自身權益

但是，南寧一些樓盤因為開發商爆雷、爛尾等原因，業主戶數及所占產權面積，很難達到三分之二的占比。未能成功召開業主大會，怎么辦？對此，南寧西鄉塘區有了解決辦法。

宋都·江宸合悅小區位于南寧市西鄉塘區北際南路7-1號，項目分多期開發，其中1、2、3棟已于2023年12月交付，有住宅近500戶、商鋪34間。

宋都·江宸合悅小區

小區的前期物業是杭州宋都物業南寧分公司，物業費是2.4元。近一年多時間來，小區業主一直與物業溝通，希望降低物業費。

業主們提出，北際路片區的樓盤物業費基本都在1.8元以下，有的僅1.2元，小區收費明顯偏高。而且，小區的設施、設備配套不全，收費與服務質價不相符。

小區一角

對此，宋都物業不讓步，收費沒有絲毫松動。多番抗爭無果，部分熱心業主聯名，向新陽街道辦提出申請，準備成立業委會，并推進選聘新物業、敲定新服務合同等事宜。

但是，問題來了。小區其實總共有5棟樓，另兩棟樓5#、6#樓（因風俗原因，不設4#）目前才出地面，而且因為開發商資金鏈等原因，何時能建好未確定。按照有關規定，這兩棟樓的產權屬開發商，顯然小區召開業主大會很難得到“雙三分之二”的占比。

余下兩棟樓未完工

2025年9月，西鄉塘區住建局工作人員與開發商代表到小區實地勘察。幾年前，開發商提交《關于江宸合悅項目物業管理區域確認的函》，明確1#、2#、3#、5#、6#同屬一個規劃地塊，總建筑面積近10萬平方米，兩者之間未形成二個以上獨立院落或者封閉區域，且兩個區域的附屬設施設備共用。所以，盡管1#、2#、3#與5#、6#相隔100多米，并不能作為分割管理。

為此，江宸合悅小區的業主多方反映，希望能盡快成立業委會，而不是遙遙無期等待5#、6#的建設。

小區園林綠化

事態得到領導的重視，有關部門了解宋都物業管理區域附屬設施設備管理、維護責任及使用功能等情況，掌握到區域劃分后，不影響附屬設施使用功能，可以分別劃分為獨立的物業管理區域的情況。

2025年11月底，南寧市城西供電局、廣西綠城水務公司復函，明確1#、2#、3#與5#、6#的供電、供水等附屬設施具備分開管理條件。同時，西鄉塘區住建局考慮到5#、6#未辦理銷售手續。1#、2#、3#具備了小區在分期開發期間成立業主大會的條件。

物業費要質價相符

2025年12月15日，西鄉塘區住建局給江宸合悅小區的業主發函，說明小區是分期開發，1#、2#、3#可以先期成立業主大會。選舉產生的業委會，要預留名額給5#、6#的業主。同時，業委會的決定不能損害后期開發的業主權益。

獲得了管理部門的批復與同意，業主們高興不已。大家認為，管理部門能夠一事一議、有針對性地處置事宜，解決了市民的實際難題。否則，苦等開發商完工，小區成立業委會將等到猴年馬月。

小區事項需業主積極參與

目前，居民踴躍報名參加業主大會籌備組。籌備組人員由社區、派出所、開發商代表、業主等構成。業主要占人數的一半以上。計劃在2026年春節前，明確籌備組人員名單，并推進召開業主大會等事宜。

南寧有不少小區因為開發商缺乏資金等原因，樓盤存在爛尾、未完工等情況。宋都·江宸合悅小區業主的摸索，為破解“問題樓盤”成立業委會，走出了新路子。