樓市的又一次回暖

已經買了會員的朋友，可以先聽聽北京樓市系統分析課，那是分析從1998年到2025年的北京樓市，尤其是后十年拆解的比較細，懂市場規律再關注實時市場就會簡單很多。

2月1日，即本周日，上午，我們開第一期沙龍，復盤2025年的北京樓市，及對2026年的市場做一些推演預測。

1，近期北京樓市的成交量增加了不少，同時房源掛牌量也降了下來，北京房源掛牌量最高峰的時候達到了16.5萬，差不多2025年9月份，現在是14.5萬套。

不少人可能因為這種市場的變化，又進入了焦慮狀態。這跟多數人是第一次或第二次買房市場經驗不足有關系，也屬于正常狀態。

我簡單把數據解釋一下：

第一，庫存的變化是正常的，短期成交回暖，庫存降低，每次回暖行情都這樣；

之所以這個事被渲染放大，我覺得是沒啥可帶節奏的點了，所以在宣傳庫存減少，放大，增加買家焦慮，中介用這種方式在給買家傳遞焦慮達成成交上非常管用

第二，數據上，16.5萬掛牌，降到14.5萬，我們把數據再往前翻，在2025年初的時候，掛牌量就是14.5萬，再往前翻，掛牌量還是在16萬套以上，數據看多了就能看明白，沒什么技巧

第三，成交量在增加，但增加的量沒那么多，鏈家的成交數據，最近幾周的周成交量在2000-2100左右徘徊；之前低的時候經常在1700左右徘徊，最低的時候能到1500區間。

所以有波動，很正常。

波動原因是什么？

第一，房價到了階段性低點；

第二，限購政策的又一次放松+小政策如增值稅政策，利率政策的小調整，釋放了一波需求，且給了市場部分信心。

基本就是如此。

所以這種情況下，即使某套房源出現搶房情況，也是正常現象，我很早很早以前，大概2019年的時候就寫過，再差的市場里，一旦出現低價優質房源，也會搶房。過去我們也經歷過搶房的情況，因為房子價格足夠低，至少是在當時那個市場下，是高性價比房源。

總的來說，還是車轱轆話再說一遍。

這輪小行情，年前的情況基本就這樣了，離春節假期比較近了，年后可能還有一小波，主要是今年的上學需求，目測熱度不會太高。

2，關于買房的節奏把控。

關于買房的觀點還是那句話，第一，充足的資金，第二，明確的自住需求。（99%的沒有投資能力，所以幾乎所有人買房都是自住的需求）

在這種情況下，只要有合適的房源，就可以隨時入手。合適的房源指的是，既能滿足需求，同時又有合理的價格。

其實上邊這段，寫起來很簡單，但真正能理解的人，我覺得也是極少數。

絕大多數人買房的時候，都很容易受外部因素干擾。

1）為了面子買學區房或買房；

2）沒有充足的資金；

3）擔心房價上漲；

就這幾點，會讓多數人的買房行為變形，從而導致資產錯配，等到真正意識到問題的時候，往往會損失一大筆錢。

所謂的買房節奏，其實是先從自身的資金和需求端把控，在真正有充足的資金及明確需求的前提下，你買入的節奏看的是有沒有合適的房源及合理的價格。你不需要關注市場的小波動，這只會干擾你的判斷。

有多少人因為市場的波動，擔心房價上漲，匆忙就買房了？這種情況，那你的買房節奏就是亂的。

在每次市場出政策的時候，一定會有一批人高位接盤，我每次提醒大家的目的就是盡量別高位接，但總會有人高位接。

有人會說，如果不買房價漲了怎么辦？第一，如果真的擔心房價漲，那就要花時間去了解市場，知道市場的大致規律，只有這樣你才會沒有市場焦慮；第二，有些錢是不該你賺的，很多人需要加高杠桿去買房，你需要考慮的不是房價的漲跌，而是你該不該買；加高杠桿買房，你考慮的是房價漲，但房價如果跌了呢，你的風險承受能力極差；

在自有資金充足的情況下，愿意為喜歡的房源付出溢價，我覺得這是正常的。但根據我的一些觀察，北京多數的購房者，離達到自有資金充足的條件都離得很遠，加高杠桿買房在剛需群體里是普遍現象，我會給建議但我不干預，而且我會用這種購買行為去判斷市場。

什么是充足的資金？買完房之后，房價的漲跌不會對你有任何影響，或者說買一套500萬的房子，跌100-200萬，是完全能接受的。我再舉個簡單的例子，你手里有100萬存款的時候，你花10萬塊錢買一輛車，這輛車再怎么貶值，其實你是不關心的，就這個意思。

關于買房節奏的問題，大家可以多看幾遍，很簡單，但很難。

3，讓更多的人對買房及賣房變得相對理性，這件事需要長期地反復地去講，我這些年看過太多的人因為買房導致家庭資產情況變得越來越差，包括很多很早買房的人，因為進入了買房投資的陷阱，導致了財務的惡化。漫漫長路，一點點來吧。

今天在上海，有上海的朋友想要交流的，今天晚上我們可以找地方約一下，買房賣房的問題都可以隨便交流。微信18810343060