上海樓市新政滿月：新房二手房市場現(xiàn)積極變化

來源：證券日報(bào)

證券日報(bào)記者 張薌逸

2月25日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡稱《通知》），推出七條舉措，進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策，優(yōu)化住房公積金貸款政策，完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策。

《通知》發(fā)布1個(gè)月以來，上海樓市出現(xiàn)積極變化。據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)冰山指數(shù)的估算，截至3月24日，3月份以來上海二手房市場成交量同比增長4%。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份的第2周（3月9日至3月15日），上海新建商品住宅成交22.0萬平方米，較上一周增長62%，創(chuàng)2026年以來周度新高。

“二手房對本輪政策調(diào)整的反應(yīng)更為直接，市場率先出現(xiàn)一定程度的修復(fù)，剛需主導(dǎo)特征顯著。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對《證券日報(bào)》記者表示，從總價(jià)特征來看，低總價(jià)房源成交放量，價(jià)格調(diào)整后性價(jià)比凸顯。隨著政策利好的釋放，前期觀望的剛需購房群體入市意愿增強(qiáng)，帶動(dòng)了低總價(jià)房源的成交放量。

值得注意的是，上海二手房新增掛牌量出現(xiàn)收縮，二手房市場存量壓力有所緩解。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從頭部中介掛牌量來看，3月份前兩周上海二手房新增掛牌量同比分別下降27%、48%。同時(shí)，存量掛牌套數(shù)也呈現(xiàn)下降趨勢，2月末頭部中介總掛牌量較去年10月份高點(diǎn)下降30.7%，已回落至近三年較低水平。

曹晶晶認(rèn)為，上海近期新增掛牌和存量掛牌同步回落，反映出部分業(yè)主市場預(yù)期有所改善，有助于緩解短期供求矛盾，為市場趨穩(wěn)創(chuàng)造了有利條件。

《通知》縮短非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社保或個(gè)稅年限，并提出“符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房”，明確降低購房門檻。

同時(shí)，《通知》提高住房公積金最高貸款額度，優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定，擴(kuò)大多子女家庭購房支持范圍，降低了居民的購房成本。

在政策支持下，新房市場同樣有所修復(fù)。“2月25日上海發(fā)布新政后，部分優(yōu)質(zhì)樓盤到訪量提升，成交量隨之出現(xiàn)回暖。”曹晶晶表示，受供應(yīng)節(jié)奏影響，新房市場修復(fù)滯后于二手房市場，但政策帶動(dòng)下已出現(xiàn)積極信號(hào)。同時(shí)，3月份房企推盤節(jié)奏明顯加快，改善型項(xiàng)目有望為市場提供支撐。

“3月份每個(gè)周末都加班，工作日也有不少客戶，我上周四就有四組客戶復(fù)訪。”上海松江區(qū)一處新房樓盤的銷售人員告訴記者，新政效果和3月份銷售旺季疊加，樓盤到訪量和成交量都有所提升。

曹晶晶認(rèn)為，若當(dāng)前市場情緒能夠延續(xù)，上海有望在3月份至4月份“小陽春”行情中保持較高活躍度。但需關(guān)注的是，市場企穩(wěn)是一個(gè)漸進(jìn)過程，后續(xù)的持續(xù)性仍有賴于居民收入預(yù)期及房價(jià)預(yù)期修復(fù)等宏觀基本面的好轉(zhuǎn)。

談及后續(xù)政策應(yīng)如何支撐市場熱度，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前剛需和改善的循環(huán)還存在堵點(diǎn)，主要是二手房交易周期長、最終售價(jià)打折明顯，導(dǎo)致賣舊換新的周期長、成本高，政策層面要通過政府收儲(chǔ)和市場發(fā)力，推動(dòng)二手房置換。