對(duì)話|邵宇：樓市分化將是常態(tài) 部分城市無(wú)法以時(shí)間換空間

鳳凰網(wǎng)報(bào)道 8月12-15日，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的『2025年博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動(dòng)』在海南隆重舉行，鳳凰網(wǎng)(房產(chǎn))為特約支持門(mén)戶網(wǎng)站。

會(huì)上國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級(jí)研究員、復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院特聘教授邵宇圍繞全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、中國(guó)出口、金融市場(chǎng)、投資方向及房地產(chǎn)等話題進(jìn)行了深入分析。邵宇曾任東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、總裁助理，擔(dān)任過(guò)宏源證券首席分析師，上海市寶山區(qū)發(fā)改委副主任等職。

美國(guó)降息帶來(lái)向上預(yù)期 A股多個(gè)熱門(mén)賽道應(yīng)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)

宏觀經(jīng)濟(jì)層面，邵宇分析全球經(jīng)濟(jì)格局指出，當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)高利率、高負(fù)債、低增長(zhǎng)的特征，經(jīng)濟(jì)體政策分化加劇。中國(guó)通縮、美國(guó)通脹，日本與歐洲處于中間狀態(tài)，新興經(jīng)濟(jì)體面臨關(guān)稅沖擊。

在此背景下，中國(guó)出口面臨美國(guó)貿(mào)易限制，如加征關(guān)稅、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移等壓力。中國(guó)出口正在進(jìn)行調(diào)整，總量未萎縮，未來(lái)或有產(chǎn)業(yè)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移，不確定性對(duì)投資和貿(mào)易擾動(dòng)大。

但另一方面，市場(chǎng)預(yù)測(cè)美聯(lián)儲(chǔ)9月降息概率超90%，鮑威爾在位美國(guó)可能降25個(gè)基點(diǎn)。如果美國(guó)降息，則有助于包括中國(guó)在內(nèi)的貿(mào)易體，出現(xiàn)一定程度的經(jīng)濟(jì)提振。

由經(jīng)濟(jì)觀察國(guó)內(nèi)股市，A股和港股近期上漲，是因政策刺激、行業(yè)熱點(diǎn)等合力形成的結(jié)果。真正的“牛市”需靠國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)，科技類(lèi)公司增多時(shí)牛市更值得期待。

從投資來(lái)看，人形機(jī)器人、低空經(jīng)濟(jì)等都是熱門(mén)投資方向，但風(fēng)險(xiǎn)投資成功率普遍較低，一般人如果要投資只適合用閑錢(qián)來(lái)投資。另外AI也是熱門(mén)投資風(fēng)口，但我個(gè)人認(rèn)為AI可能是大泡沫。泡沫并非貶義詞，良性泡沫、或處于泡沫第二階段，早期還是值得投資的。

不同城市的樓市分化將持續(xù) 中國(guó)走完調(diào)整仍需時(shí)間

當(dāng)前人們的消費(fèi)趨于保守，因?yàn)閷?duì)未來(lái)收入或生意預(yù)期降低。房產(chǎn)作為消費(fèi)品目前也呈現(xiàn)明顯的分化局面，尤其是城市直接的房產(chǎn)消費(fèi)分化。

上海核心區(qū)近年高端住宅市場(chǎng)仍屬火熱，因?yàn)樯虾鞘械馁?gòu)買(mǎi)力不止個(gè)人決定，它吸引的可能是全球的資本。其實(shí)我覺(jué)得中國(guó)應(yīng)該分成上海中心城區(qū)跟中國(guó)的其它地方。可以把上海核心區(qū)看作“中國(guó)的一個(gè)縮影”，它的房?jī)r(jià)相對(duì)比較堅(jiān)挺，因?yàn)槌掷m(xù)有產(chǎn)業(yè)、人口(尤其是年輕人口)的導(dǎo)入，形成良性循環(huán)。不過(guò)也限于上海核心區(qū)，上海郊區(qū)樓市也分化明顯。

在“綜合性資源導(dǎo)入支撐房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力”的邏輯下，當(dāng)前中國(guó)“鶴崗化”一類(lèi)的城市是很難解決既有的樓市問(wèn)題的城市，如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)和人口的導(dǎo)入，即使有時(shí)間也無(wú)法換取空間。市場(chǎng)選擇的結(jié)果就是未來(lái)城市之間的分化會(huì)持續(xù)。

大城市的吸引力再度提升、人口愈發(fā)聚集，會(huì)否催化低層級(jí)城市“空心化”？

這種結(jié)果并非沒(méi)有可能。但是人口的流動(dòng)也有個(gè)人選擇的因素在，有些人味可能一段時(shí)間會(huì)去大城市謀生，老了以后或者出于其他生活需求的考慮，也可能會(huì)回去。也有些人會(huì)來(lái)回折騰，因?yàn)槊總€(gè)人都希望尋找到自己理想的棲息地。

今年新出臺(tái)的《住房租賃條例》我沒(méi)細(xì)看政策，如果它本質(zhì)上導(dǎo)向租售同權(quán)，那一定會(huì)激活更多剛需。實(shí)際上住房這件事情是剛需的，但買(mǎi)房這個(gè)事情不一定是剛需，所以租售同權(quán)的推動(dòng)下，更多人能夠通過(guò)租房解決自己的居住需求，無(wú)論對(duì)于滿足人群需要，還是促進(jìn)城市房產(chǎn)存量消化，都有一定利好。

有人以日本為例判斷中國(guó)或許時(shí)隔一段時(shí)間，樓市也會(huì)走出滯緩、消費(fèi)和就業(yè)等出現(xiàn)提振。這種說(shuō)法并非沒(méi)有道理，但是具體要多長(zhǎng)時(shí)間并不能完全以日本為參照。

中國(guó)最后一個(gè)人口的出生高峰應(yīng)該是2016年(放開(kāi)二胎)，前后出生了大概1800萬(wàn)個(gè)孩子。那么20年以后，起碼還有1800萬(wàn)個(gè)孩子要考大學(xué)了。這一波出生高峰的需求出清和調(diào)整需要一定時(shí)間，但我認(rèn)為可能比日本的用時(shí)短。日本經(jīng)過(guò)上一輪周期性調(diào)整花了約30年時(shí)間，中國(guó)幅員遼，創(chuàng)新能力發(fā)展迅速，可能會(huì)有更多的機(jī)會(huì)，希望不需要那么長(zhǎng)的時(shí)間。但是中國(guó)具體要走多少年來(lái)調(diào)整確實(shí)不好判斷，因?yàn)橹袊?guó)既不是日本也不是美國(guó)，沒(méi)有完全能參考的樣本，只能自己走出獨(dú)立的中國(guó)化特色路線。

（來(lái)源鳳凰網(wǎng)；采寫(xiě)王婷婷）