解碼綠城中國(guó)土儲(chǔ)的安全邊際與盈利確定性

　　中房網(wǎng)訊 綠城企業(yè)的土地儲(chǔ)備情況體現(xiàn)出“優(yōu)質(zhì)聚焦、安全邊際厚、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)”的核心特征，其土儲(chǔ)策略以高能級(jí)城市深耕、權(quán)益結(jié)構(gòu)優(yōu)化和成本控制為關(guān)鍵支撐。

截至2024年末，綠城共持有146個(gè)在建及待建項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)2747萬(wàn)平方米，其中權(quán)益建筑面積為1785萬(wàn)平方米，權(quán)益比例為64.98%，較上年同期提升2.3個(gè)百分點(diǎn)。地上可售建筑面積為1843萬(wàn)平方米，權(quán)益可售建面為1180萬(wàn)平方米，顯示出較強(qiáng)的可變現(xiàn)資源儲(chǔ)備。

在區(qū)域布局上，綠城高度聚焦高能級(jí)市場(chǎng)。一二線城市土儲(chǔ)占比達(dá)76%，主要分布于北京、上海、杭州、西安、南京等核心城市；從區(qū)域看，長(zhǎng)三角地區(qū)占總土儲(chǔ)的60%，環(huán)渤海占13%。新增土儲(chǔ)中，一二線城市占比高達(dá)92%，其中北京、上海、杭州三城貢獻(xiàn)超50%的貨值，杭州單城占新增投資的39%。戰(zhàn)略上，綠城重點(diǎn)布局的10個(gè)核心城市（如杭州、北京、上海、寧波、西安等）占土儲(chǔ)總量的53%，且多城項(xiàng)目在當(dāng)?shù)劁N售排名位居前列。

成本控制方面，綠城2024年平均樓面地價(jià)為7901元/平方米，約為其銷售均價(jià)（約1.6萬(wàn)元/平方米）的27%，利潤(rùn)安全墊充足。這一低地價(jià)與高售價(jià)的組合，顯著增強(qiáng)了項(xiàng)目的盈利確定性。

在權(quán)益結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品策略上，綠城持續(xù)優(yōu)化歸母收益。新增拿地的權(quán)益比例已達(dá)81%，高于整體土儲(chǔ)權(quán)益比，有助于減少少數(shù)股東對(duì)現(xiàn)金流的分流，提升利潤(rùn)歸集能力。產(chǎn)品以住宅為主，商業(yè)及車位等配套占比較低，有利于加快去化和穩(wěn)定回款。同時(shí)，新增土儲(chǔ)聚焦改善型產(chǎn)品，契合高能級(jí)城市主流需求，2024年首開(kāi)項(xiàng)目中64%實(shí)現(xiàn)溢價(jià)銷售。

總體來(lái)看，綠城土儲(chǔ)具備三大核心優(yōu)勢(shì)：一是高能級(jí)城市布局疊加低樓面價(jià)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)；二是可售資源充足，可支撐未來(lái)2–3年銷售，無(wú)需激進(jìn)拿地；三是權(quán)益比持續(xù)提升，增強(qiáng)現(xiàn)金流與利潤(rùn)掌控力。不過(guò)也存在結(jié)構(gòu)性隱憂，例如部分2021年獲取的高價(jià)地項(xiàng)目去化偏慢，以及非住宅類（如車位、商業(yè)）庫(kù)存去化壓力較大，這兩類問(wèn)題已被列為2024年專項(xiàng)去化重點(diǎn)方向。

綜上，綠城通過(guò)主動(dòng)優(yōu)化土儲(chǔ)“質(zhì)量＞規(guī)模”，構(gòu)建了以高能級(jí)、高權(quán)益、低成本為核心的穩(wěn)健發(fā)展底盤(pán)，為其銷售回款率達(dá)104%提供了關(guān)鍵支撐。