供應爆了！深圳光明房價腰斬后還會再降嗎？

來源：市場資訊

（來源：深圳房產在線）

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深圳房產在線

光明近8000套新房壓境，價格戰才剛開始

光明的樓市，正在經歷一場前所未有的供應洪峰。

今年，光明潛在入市項目高達10個，合計近8000套新房。而在售庫存還有2600多套，按當前月均網簽250套左右計算，光是消化現有庫存就需要超過10個月。

這是一個很殘酷的現實：光明的房價從高峰期接近5萬/㎡，跌到現在240萬就能買三房，幾乎腰斬。甚至有項目已經祭出“0首付”的噱頭。

但問題是，這輪降價，到底了沒有？

供應端的壓力，遠沒釋放完，先看數據2024-2025年光明只賣了2宗地，聽起來供應似乎在收窄。但真正的壓力來自前幾年積壓的大幅宗地和舊改項目。這些項目正在陸續轉化成可售房源，形成持續的供給壓力。

更關鍵的是，今年光明還有10個項目要入市，其中4個是全新盤，其余都是在售項目的加推。與此同時，今年光明至少還要掛牌5宗宅地。這意味著，今明兩年光明的供應都不會緊張，甚至可能進一步加劇。

新項目有幾個明顯趨勢：地鐵口或核心地段的選擇越來越少；新盤的戶型、公區品質在提升，容積率在下降。這其實是市場倒逼的結果——不把產品做好，根本賣不動。

但問題是，產品升級的同時，價格并沒有因此堅挺。相反，價格戰還在持續。

我們實地看了幾個重點片區，說說真實情況。

【塘尾片區】：價格探底，但配套還沒跟上

塘尾屬于鳳凰街道，相比鳳凰城、光明大街、光明城等成熟片區，這里目前還是城中村和工廠的混合體。但隨著華潤、深鐵、松茂三家房企進駐，城市界面確實在更新。

這個片區最大的賣點是13號線二期北段月亮路站，預計今年6月開通，直達南山。教育方面，深實驗光明學校落地分校，同時也在深中科學城學校的學區內。商業靠潤宏城自帶的約6萬㎡社區商業。

看起來“三件套”齊了，但實際情況是：地鐵還沒通，學校還沒出成績，商業還沒開業。這些都是預期，不是現成。

具體到項目：

潤臻園目前在售，84㎡三房240萬起，89㎡三房280萬起，108㎡四房320萬起。這個價格確實是光明的“地板價”了。

戶型是新規產品，80公分飄窗、2.4米陽臺，得房率有優勢。精裝交付也算實在，廚電、收納都配齊了。小區最高53層，3梯6戶，車位比超1:1.1，底商已建成，內部有泳池和運動中心。

松茂御城2期是準現房，81㎡三房280萬起，89㎡四房320萬起。作為舊規產品，實用率能做到90%以上，89㎡做四房是靠陽臺改造實現的。

但公區設計明顯不如新項目，而且存在商品房和回遷房混住的情況。優點是層高只有32層左右，梯戶比舒適，車位比超1:2，準現房最晚春節前交付。

深鐵閱銘境花園剛出地面，估計下半年入市。離月亮路站最近，主推96-150㎡三至四房，還有260㎡的大戶型，共1348套房源。作為完全新規產品，得房率可能在100%左右。但上車門檻也是片區最高的，預計300萬/套起。

這個片區的核心問題在于：價格確實便宜，但配套兌現需要時間。如果你能等，這里可能是光明的價值洼地。如果你需要現成配套，那就要慎重。

【科學公園片區】：配套頂配，但價格也是頂配

科學城南側的建設速度很快，滿京華金碩系列、深鐵的項目都在落成，加上科技館、美術館等市政配套，城市界面非常新。

這里是光明配套的“頂配”——深外、南科大、深圳小學旗下的附屬學校扎堆，教育資源集中且優質。而且一線科學公園景觀的項目都已經建成，不會再有新增地塊，稀缺性是有保障的。

滿京華金碩瑞府計劃5月推出90-120㎡三至四房。價格可以參考此前金碩悅府：87㎡三房340萬起，106㎡四房428萬起。這個價格比塘尾貴了100萬左右，但配套是現成的。

（科學公園南側）

問題是，科學公園南側在售的深鐵睿著廣場，去化已經超過6成，剩余房源不多。這說明這個片區的需求確實存在，但價格敏感度也不低。

【新湖片區】：生態盤的天花板，但地鐵是硬傷

越秀星科源啟在科學公園東側，目前一期已出地面，接下來還有三棟要入市。價格方面，89㎡三房300萬起，112㎡四房430萬起。

這個項目的戶型確實有亮點：89㎡有南北通戶型，帶獨立餐廳，最小的房間也有6㎡以上；另一個戶型做了L型采光，客廳開間達到4米。公區設計也很出彩，南洋風格，有會所和泳池。非超高層，梯戶比2梯5戶或3梯6戶，車位比1:1，屬于低密小區。

振業天境云璽由振業、天健、光明建發三家深圳國企聯合開發，是圍合大社區，容積率低。面積段覆蓋83-166㎡，83㎡能做到三房兩衛，據稱得房率超100%。

但最大的問題在于：離地鐵太遠。最近的光明大街站步行超過1公里，商業也需要去COCO City。如果你依賴地鐵通勤，這個片區基本可以排除。

【長圳片區】：唯一“三件套”現成的項目

深鐵瑞城是目前10個項目里唯一一個剛需“三件套”都是現成的項目。緊鄰6號線長圳站，一站換乘13號線一期（已通車），對面有華潤N次方公園，自帶約6萬㎡商業，周邊還有深中光明科學城學校和深圳市中醫院。

價格方面，96㎡三房330萬起，100㎡四房343萬起。作為超級大城項目，占地19萬㎡，體量超60萬㎡，整體密度低，居住舒適度高。精裝配置也不錯，是少有的用木飾墻面的項目。

這個片區的邏輯很簡單：你要現成的配套，就得多掏錢。330萬起的價格，比塘尾貴了90萬，但比科學公園便宜。屬于中間檔，適合那些不想等配套、但預算又夠不上頂配的購房者。

【公明】：成熟居住區里的新規產品

龍湖觀萃苑位于公明中心區，周邊有宏發美域、宏發雍景城等成熟小區，生活氣息濃厚。項目容積率只有3.1，由25層住宅組成，主推89-135㎡三至四房。

這是公明第一個真正的新規產品，關注度不低。周邊配套齊全：6號線紅花山站、紅花山體育中心、少年兒童圖書館、紅花山公園、大仟里購物中心、公明中學等，基本都在步行范圍內。

最大的懸念是價格。龍湖去年拿地的樓面價約1.2萬/㎡，如果按照周邊新房定價，可能在4萬/㎡左右。但以目前的市場環境，不排除會有驚喜。

【玉塘】：產業強但配套弱，價格最低

玉塘街道GDP長期位居光明第一，有邁瑞醫療、深圳灣實驗室等企業，產業底子確實厚。但片區面貌還是以城中村和廠房為主，缺乏地鐵，商業也主要靠勤誠達K+廣場。

星輝蘭玉庭已經是現房，85㎡三房240萬起，94㎡三房282萬起。這是光明的“地板價”了，280多萬就能買90多㎡的大三房。優點是現房、32-33層小高層、車位比1:1.35。缺點也很明顯：沒有地鐵，配套弱。

天樾和鳴花園還在基坑階段，今年不一定能入市。價格可以參考周邊的御棠上府，約83㎡三房230萬起，單價低至2.8萬/㎡。

這個片區適合什么人？在玉塘上班的高精尖人才，或者自駕通勤、對價格極度敏感的剛需。如果你依賴地鐵，這里基本不用考慮。

從供應量來看，短期內停不下來。10個項目近8000套新房，加上2600多套在售庫存，這個供給量在現有需求面前是過剩的。而且今明兩年還有新的宅地要掛牌，供給壓力只會更大。

新規產品確實在戶型、公區、容積率上有優勢，但這不是價格護城河。當大家都在做新規產品時，它就變成了標配，而不是溢價點。從目前的情況看，新規產品的定價并沒有比舊規產品高多少，說明市場并不為“新規”買單。

高峰期5萬/㎡顯然是泡沫，現在2.4萬/㎡能買三房，基本回到了2018-2019年的水平。但問題是，這個價格是不是底？如果看租金回報率，光明大部分項目的租售比還在1.5%以下，不算有吸引力。如果看產業和人口導入，光明的產業底子確實在，但人口導入速度不如預期。

從我們觀察到的情況來看，目前光明的購房者主要是兩類：一類是在光明或南山上班的剛需，一類是沖著學位來的家庭。投資客基本退場了。這說明市場已經回歸到居住屬性，投機需求被徹底擠出。

如果你現在考慮在光明買房，幾個原則可以參考：

明確自己的核心需求。是要地鐵，還是要學位，還是要現成配套，還是只要便宜。光明的項目分化很明顯，沒有一個項目能兼顧所有，必須做取舍。

對配套兌現時間有合理預期。塘尾片區的13號線、深實驗學校都是利好，但要等到真正兌現，可能需要三五年。如果你等不了，就去買現成配套的片區。

價格敏感度高的，可以重點關注塘尾和玉塘。這兩個片區是目前光明的價格洼地，但要做好配套跟不上的準備。

預算在300-350萬左右的，長圳和公明是比較穩妥的選擇。配套現成，價格居中，居住體驗也有保障。

預算350萬以上的，可以考慮科學公園片區。配套頂配，但價格也是頂配，要做好為“頂配”買單的準備。

光明的供應壓力不會在短期內緩解，價格戰可能還會持續。對于購房者來說，這不是壞事——選擇多了，議價空間也有了。關鍵是想清楚自己要什么，別被“0首付”這種噱頭帶偏了節奏。