中海地產(chǎn)通州低價(jià)拿地，北京城建象征性舉牌

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

中海地產(chǎn)是個(gè)快男。

上周，它拿下北京通州九棵樹6017號地塊，只花了5分鐘。

它的對手，北京城建集團(tuán)象征性地舉牌，讓這塊地有了0.97%的溢價(jià)，成交價(jià)12.48億元，樓面價(jià)約2.3萬元/㎡。

這塊地并不大，占地2.47公頃，規(guī)劃建面5.44萬平米。

它對中海地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局而言，意義非凡。（詳見《中海北京，邁出一小步》）

中海地產(chǎn)在北京有兩支團(tuán)隊(duì)，這次進(jìn)入通州的是中海地產(chǎn)北京公司，手里還握著近1500億元貨值；另一支團(tuán)隊(duì)，是中海新城。

這兩支團(tuán)隊(duì)一直在賽馬。

去年，中海新城率先跨出石景山大本營，花153億元拿下朝陽酒仙橋土地包。

而后，中海北京也不斷尋找突圍，拿下了海淀樹村單價(jià)地王——樓面價(jià)10.23萬元/平米。

它們都在打破原有的界限。

成人之美

2025年，中海北京一直想殺入朝陽區(qū)，怎料幾次土拍沒有斬獲，反倒是在通州小試牛刀了。

今年5月，招商蛇口摘得朝棠攬閱地塊后，中海北京與貝好家入股。三家股比為：招商蛇口65%、中海北京25%、貝好家10%。

在朝棠攬閱上，中海地產(chǎn)嘗到了甜頭。

現(xiàn)在復(fù)盤看，朝棠攬閱是高周轉(zhuǎn)的典型案例。

4月拿地、6月取證，供應(yīng)898套，至今網(wǎng)簽496套，成交均價(jià)5.8萬元/平米，成交金額26.06億元，離地價(jià)僅差1億元。

無獨(dú)有偶。

同樣的神話，還是發(fā)生在通州，那就是現(xiàn)象級新盤中建運(yùn)河玖院。

2025年6月，中建玖合以74.91億元，拿下大運(yùn)河八子地塊。

截至11月30日，中建運(yùn)河玖院累計(jì)網(wǎng)簽665套，成交均價(jià)6.2萬元/平米，成交面積8.74萬㎡，成交總價(jià)54.34億元。

中建運(yùn)河玖院超過海淀的和樾望云，成為北京前11月網(wǎng)簽套數(shù)、面積雙料冠軍。

放眼2025年的北京樓市，幾乎只有通州一支獨(dú)秀。

對于九棵樹6017地塊，中海北京志在必得。

好在，北京城建集團(tuán)原作成人之美。花姐獲悉，招商蛇口和中鐵建地產(chǎn)，在進(jìn)入預(yù)申請階段，就放棄了。

有了大家的讓路，中海北京順利拿到了在通州獨(dú)自拿地的入場券。

一塊撿漏之地

中海北京拿下的九棵樹6017地塊，素質(zhì)如何？

它位于地鐵1號線/八通線九棵樹站南側(cè)約600米，沒有商業(yè)等配建。

但，這些都不是關(guān)鍵，花姐來逐一分析。

1、地價(jià)超乎便宜

6017地塊的樓面價(jià)，僅約2.3萬元/㎡。

這是什么概念呢？

它東南方向1.2公里處，招商云璟攬閱和中鐵建花語璟云的樓面積，分別為2.86萬元/平米（底價(jià)）、3.58萬元/平米（溢價(jià)21.94%、通州紀(jì)錄），兩者的成交均價(jià)，為5.69萬元/平米左右。

如果參照它們的售價(jià)，中海北京6017地塊的房價(jià)和地價(jià)的縫差，達(dá)到了3.39萬元/平米。

在6017地塊的定價(jià)上，中海北京有著較大空間。

2、真實(shí)的容積率

中海6017地塊很美，但實(shí)際容積率有點(diǎn)高。

按照出讓文件，沿九棵樹中路西側(cè)道路紅線向西20米范圍內(nèi)空間，不得建設(shè)永久性建筑，建議結(jié)合開敞空間和綠化統(tǒng)一設(shè)計(jì)。

言外之意是，6017地塊的建筑控制線，會退紅線20米。

這塊地南北長約105米，退線的占地面積約0.2公頃。扣除退線后，它的實(shí)際容積率約2.4.

由于限高45米（局部60米），它的樓棟強(qiáng)排有點(diǎn)難度。

3、北面有個(gè)競爭對手

花姐注意到一個(gè)細(xì)節(jié)，在2025年7月2日下發(fā)的一份通州老城平房區(qū)域交通影響審查意見里，6017地塊的容積率為2.4。

也就是說，它上架之前，把容積率調(diào)低至2.2。

那份意見也顯示，北面還有居住用地6016地塊，占地2.11公頃，容積率為2.4，規(guī)劃建面5.06萬平米。

至于它何時(shí)上市，目前沒有時(shí)間表。

反倒是6017地塊的多規(guī)合一文件里提了一句：

若6016、6017地塊二級建設(shè)單位為同一主體，地下可通過FZX-0302-UG01區(qū)域（街坊一路）進(jìn)行連通，可連通部分的深度為-3.5米到-12米，最終以審定的設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。

這表明，最初這兩地塊曾有過同步上架的想法。